买房须知

[摘要]2006年买的房，2010年国家实行房产新政，本不搭界的两个事情，在2012年办理房屋产权证时却把这两个时间段连在一起。近日，一些哈市居民就遭遇补交契税的困扰。国家2010年房产新政规定，二套房契税上调至3%。

2006年买的房，2010年国家实行房产新政，本不搭界的两个事情，在2012年办理房屋产权证时却把这两个时间段连在一起。近日，一些哈市居民就遭遇补交契税的困扰。国家2010年房产新政规定，二套房契税上调至3%。很多居民感到无奈，政策出台前买的房子，因种种原因未能及时办理下产权证，就平白无故要多缴总房款1.5%的契税。

首套住房按二套交契税

近日，家住凤凰城小区的吴先生得知，小区的房子可以办理产权证了，但需要到房管所开具一份“首套房证明”，盼了好几年，这下房子可以有“户口”了。11月中旬，吴先生拿着他凤凰城的房产手续来到道外房产所，递上了自己的三联单据及身份证等材料，工作人员通过房产网站查询信息后告诉他，网上显示吴先生名下已经有一套房子，算上凤凰城这套，就是二套房产，按照国家2010年颁布的房产新政规定，这套房不能按首套房的政策缴契税。吴先生说，2006年，他在凤凰城全款购置一套住房，购房时他就缴纳了房屋购置税等所有费用，这套房子应该是他的首套房子。2008年他又购置一套房子，所以名下有两套房子，按照当时总房价20万计算，补交1.5%的契税就是3000块钱。

这样的问题同样困扰哈市迷你国度小区的业主，该楼盘于2009年10月进户。业户孙女士说，她买的迷你国度的房产是二套住房，由于开发商没有及时办理产权证，如果现在办理产权证的话，他们就得补交契税，那么多付出的费用该谁来承担？

没搭上新政末班车

2010年我国出台了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，通知要求，凡是2010年10月1日以后签订购房合同的，按调整后的政策执行；2010年10月1日以前已签订合同，且在2010年12月31日前办理申报纳税手续的，仍按原政策执行。像吴先生和孙女士这样再次购房以前只要交1.5%的契税，现在因为吴先生名下有房，哪怕他以自己未成年子女的名义买普通住房，还是算家庭购买二套房，要交3%的契税。

记者从哈市房产住宅局了解到，市民房证办不下来的原因大都是楼盘开发手续不齐全，如用地资料、报建资料等不齐。部分开发商合作开发项目，合作双方发生纠纷，债权债务未能妥善解决，造成报建资料不齐全；因违章建筑未处理，未能通过规划验收，无法提供建设工程规划验收合格证等。另外就是税费问题，由于需缴税费，或补交增容地价，有的开发商不愿意办理或尽可能拖延办理产权登记，在没有交齐土地使用权出让金之前，相关土地上的楼盘不可能办房屋产权证。

购房协议不是正规合同

按照房产新政规定，政策出台前买的房子，是不是可以按照调整前的政策执行？在道外区房产交易所综合大厅内，哈市地税部门一位税务人员反复解释这样的情况，她说，市民对补交契税问题*多，几乎每天都回答上百遍同样的问题。因为，要想享受到首套房契税优惠，他们只认房管局开具的“少有住房证明”，同样，按照调整前的政策执行的情况，业主需提供正规的“房屋买卖合同”。而有些业主提供的只是购房协议书，所以不好使。

黑龙江率航律师事务所任贺鹏律师认为，问题的关键在于消费者不能提供商品房买卖合同，获得这个合同的前提是开发商资质完备。根据我国《城市房地产治理法》的相关规定，开发商资质齐全，正当取得《商品房销售(预售)许可证》后才能依法出售商品房。任贺鹏律师介绍，按照《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》规定，因开发商缺少有效证件与批文、开发商未经购房人同意变更设计、房屋质量不合格、开发商将房子抵押等原因致使购房者得不到房产证的，购房者可以选择退房，也可以按合同向法院起诉开发商，要求赔偿。消费者要规避购房风险，购房前可以到哈尔滨市房产住宅局和哈市房产住宅局网站查询开发企业和房屋相关信息。