买房须知

编者按：在过去的一年中，大数据、互联网金融浪潮、房企转型、分化式调控、长效手段的预期……等等的一切，让房地产市场似乎翻到了全新的一页，而2014年，在各种概念和变革冲击之下，房地产市场又将走向何处？

一个新的轮回的开始，同时也是旧的形态的终结。距离3月30日上海国五条细则周年之际，网特别策划《楼市奇点—聚焦上海国五条一周年》，对于经验进行总结，对于未来进行预判。

“蛋糕”不再划给个人房贷业务

“个人房贷业务早已不是银行信贷业务主要支撑部分了”，当听到房贷收紧对银行贷款业务造成什么影响时，个贷经理小郭不以为然的回答到。

小郭在上海某股份制银行工作已四年，2013年之前，房贷业务确实是银行个贷业务的核心，也是一线信贷业务员主要考核指标，“差不多60%的任务都是由房贷完成”。

在信贷额度总体宽松的情况下，2013年3月， “国五条”出台后，面对市场巨量房贷申请，银行的信贷员们包括小郭也能非常“轻松”应对。

“国五条刚出来那几天，交易核心堪比春运买票，银行信贷受理部也是热闹非凡。”小郭表示当时的情景历历在目，“那时房贷申请量比平日激增40%，我们紧急从另外支行调派两位人手过来支援。”

由于害怕国五条以后增收20%的个人所得税，客户对于买房过户都比较着急。而那时候放款速度虽然比之前也要增加两周，但*晚一个半月客户肯定能拿到银行放款。“总体而言，客户都算比较满意。”

时间飞快流逝，到2014年4月，仅仅过去一年，如今的房贷受理情况已是今非昔比。据金融平台对上海27家银行调查显示，目前只有4家银行还有较低9折优惠，但是在贷款额度与房龄方面做出了严格要求。

“目前大部分银行上浮甚至取消个人房贷利率优惠，不少银行干脆直接停贷。”小郭表示，目前市场上有利率优惠的银行也对审查更加苛刻，也相当于变相“停贷”。

“客户林大爷不停打电话催我贷款什么时候下来，”小郭表示很无奈，林大爷现在跟儿子住在一起，卖掉了之前的两套小房子想置换一套大房子用来养老，从节前排队到现在，从之前的满怀期待到现在的无比懊恼，林大爷甚至开始怀疑是小郭故意为难，一度找其讨要“说法”。

林大爷的现象不是个案，如今银行对于房贷放款时间给出的普遍回答都是，至少两个月，甚至都不一定能拿到放款。

“这样耗时耗力的放款，要不是为响应国家大方向上的信贷政策，停止个人房贷业务都无可厚非。”小郭抱怨到。

心有旁骛：消费贷、经营贷等成新疆土

对于前后一年房贷申请呈现出“冰火两重天”的现象，小郭用“切蛋糕”做了解释。

“在银行整体贷款额度宽松的情况下，把蛋糕多往个人房贷业务上面划划就顺利解决了；而如今，蛋糕总量只有这么小，其他的消费贷、经营贷贷都在抢夺，贷款流向当然会有转向。”

2013年6月，以银行间隔夜拆借利率一路狂飙，中国式“钱荒”也拉开帷幕。由此，去年6月的钱荒成了个人房贷业务的分水岭。除了钱荒造成的市场资金流动性趋紧，另一个威胁来自加上余额宝、百度百发等互联网金融产品对银行存款的分流。

2月中旬公开的余额宝4000亿元规模、6100万开户数，户均规模大约6500元数，对于银行总存款量来说余额宝目前的规模微不足道，但是让银行感到威胁的是余额宝以及“类余额宝”产品的生长速度。

“余额宝半年吸收的存款就达2000亿，相当于某银行整个上海分行3000亿存款存量。”这种摧枯拉朽的速度多少有些让人心惊。

由于余额宝等互联网理财产品的规模迅猛增加，动了银行的“奶酪”，银行的反击战也悄然打响。利率市场化在银行与“宝宝们”之间的较量中徐步迈进。资金成本的提高必然让银行在产生利润较少的个人房贷业务上更加谨慎。

小郭断定，银行年底个人房贷业务都不会放松。

对于小郭这类信贷员来讲，由于银行对信贷员放款量方面会做出考核，房贷压缩了，其他贷款就得拓展，小郭们纷纷转向消费贷、经营贷等其他贷款。

而与房贷申请要求更为严格、时间更为漫长、过程更为曲折相比，其他类贷款所带来的高*也是信贷员*重要的关注因素。

“目前首套房贷利率才6%—7%左右，其他消费贷、车贷普遍达到8%—10%，市面上的小贷公司利率甚至可以达到12%—15%。”小郭表示，银行当然更偏爱*较高、风险较低的贷款，而这类贷款无论是业绩贡献还是完成任务后的奖金提成都会有所体现。

目前的互联网金融发展势头尤为迅猛，也有其两面性。网上各种贷款平台，恰好也为信贷员们提供了各位客户开拓的新渠道，“做的好的，网上客户可以占到20%左右。”

上海房地产市场无崩盘之虞

由于各类贷款对个人房贷业务的挤压，“鸡肋”确实是房贷业务目前较好的形容词。与银行高层领导对房地产市场未来风险的担忧相比，小郭表示大部分信贷经理还是后知后觉。

“房地产市场对银行业影响没你想的那么严重，除非是较后怕大面积崩盘，出现贷款人换不起贷款的情形，而对于上海来说，这种风险暂时还看不到。” 对未来房地产市场风险预判，小郭一句话淡淡带过。按照小郭的话来讲，信贷经理对于房地产市场走势只是关注，但是不关心。