买房须知

中国的房价经过前几年的疯涨之后，在今年上半年终于开始出现松动，部分城市的房价开始出现下跌，与此同时大批的网友开始加入观望大军中，期待着物色到一套物美价廉的房子，然而很多人却不知道，除了房价之外，按揭贷款掌握技巧也是能够省下不少钱的，现在大家就一起来看看你不知道的房贷省钱技巧。

1.等额本金和等额本息

去银行贷款工作人员一般会给你介绍等额本息这种方法。连续加息对准备贷款购房者构成了巨大的心理压力，考虑到日后提前还贷因素，从贷款利息角度来看，等额本金方式明显要优于等额本息方式，但等额本金的初期还 贷压力要明显高于等额本息，所以房贷者要正确估计自身收支情况，考虑对生活质量是否构成影响，然后做出合理判断。

如果是高薪者或是收 入多元化的人群，建议采用等额本金还款法。因为这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力，随着时间的推移，越到较后还款越轻松。如果是一位工 作四平八稳、与世无争的购房者，建议选择等额本息还款方式。当然，如果购房者在贷款初期就考虑提前还贷因素的话，等额本金还款方式会更加节省些许利息，较 为划算。

需要注意的是，由于等额本息还贷前几年利息占比较大，已经打算要提前还贷的购房者建议采用等额本金还款方式。如果是部分提前还贷，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为只有选择缩短贷款期限才可以有效减少利息的支出。来举一个简单的例子：

需要贷60万元商业性贷款，期限20年。在对两种贷款方法作了简单的比较后，如果一味认定“等额本金还款法”能少支出利息，那也是不科学的。就让办贷款 的工作人员算一下每月还款是多少。工作人员计算后得出，第1个月的还款数是5020元，并告知要此客户提供的“收入证明”必须证明夫妇俩每月收入合计金额 是借款额的两倍，即必须超过1万元。但该客户双方单位开具的收入证明却只有8000元。他认定等额本金法合算，便让工作人员按第1个月还4000元左右来 推算借款期限，这样工作人员便推算出，借30年的话首月还款是4187元，于是该客户选择贷款30年。殊不知，此人将原来计划贷20年的期限拉长至30 年，60万元30年“等额本金还款法”利息是 45.5万元，而60万元20年“等额本息还款法”利息是35.4万元。显然，他选择“等额本息还款法”才对。

2.银行提供的房贷产品

除了传统还贷款方式外，银行推出了各种房贷产品，其中包括组合贷、公积金贷款、气球贷。这三种利息相对较低。在相同的金额和相同贷款年限下，付出利息*少，*省钱的是气球贷。针对贷款期限中短期的优质客户设计的。

气球货的优点：

1.月供压力小，贷款买房更轻松通过『气球贷』，可以选择一个较短的贷款期限(3年、5年或10年)，但以较长的期限(譬如30年)来计算月供，每月还款压力自然减少，实现轻松还贷。

2.还贷期限短，房贷理财更轻松由于『气球贷』的期限较短，可以享受对应的较低贷款利率。

3.信用记录好，到期续贷尽安心贷款到期后，如果您确实需要再融资，并且还款记录良好，银行将提供再融资服务。

“气球贷”是以一个较长期限来计算月供，但以短期贷款期限确定贷款利率，客户在前期分期偿还本息，剩余本金到期一次偿还。简单来说，就是长贷短供。因其 前期每期还款金额较小，在贷款到期日还款金额较大，“前小后大”像是一个气球的样子，所以就命名为“气球贷”。适用未来收入呈上升趋势、还款能力较强的客 户。

3.组合贷：公积金+商贷

组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住 房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向 银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。简单说组合贷是部分享受公积金贷款，另一部分按照商业贷款利率计算。在组合贷款中，公积金贷款和商业贷 款的贷款期限、借款日期和还款日期都是相同的，只不过执行不同的利率。

公积金贷款较商业贷款而言，利率较低。组合贷款一般在贷款的时 候，都是分阶段计算利息，因此，组合贷款首先享受了较低的利率贷款买房。其次，商业贷款的贷款额度较高，贷款者在申请买房时候可选择贷款额度较高的房屋贷 款。因此，组合贷款较商业贷款和公积金贷款而言，具有利息低额度高的优点。