买房须知

    2010年11月，郑先生与董某签订了一份借款合同。借款合同中约定，郑先生向董某借款人民币150万元，借款期限6个月；双方还约定董某将上述借款交付郑先生后，郑先生将其所有的一处房屋作为抵押交付给董某居住使用。

　　今年8月，郑先生到法院起诉董某，诉称双方约定的还款期限已过，他按照当初借款合同的约定归还董某借款及其它款项，但董某拒绝接受还款并坚持要用自己的房子来抵债。故诉至法院，要求董某接受当初的借款及相应的利息共计170万元并立即腾退占用的房屋。

　　而董某则声称事实完全不是郑先生所说的那样，真实情况是：双方在2010年就买卖上述房屋进行协商后签订了房屋买卖合同，当时就给付了郑先生全部购房款共计150万元。但是因为签约时郑先生的房屋暂时办不了房产证，为了防止将来一旦房屋不能过户“房财”两空，双方同意将购房合同的内容写成借款合同。其中载明如将来该处房屋办不了房产证不能过户，就由郑先生归还董某当初的购房款并支付相应的利息。因此实际上双方之间签订的是房屋买卖合同。

　　法院经审理后查明，2007年10月郑先生购买了涉案房屋，2010年11月，郑先生作为甲方与乙方董某签订了一份借款合同，合同的第四条约定：“甲方借给乙方150万元整，借期为6个月，从开始交付款项之日起计算，还款期限届满时，乙方需将房屋的钥匙和使用权交付甲方，并应将署有自己名字的房屋所有权证交付给甲方以做抵押，甲方有权随时要求乙方办理房屋过户手续。待该处房屋过户后，该借款合同自动失效。若乙方不能取得房屋权证或者未能将房屋产权过户给乙方，则甲方须返还借款本金并支付借款总额的10%的违约金。”后该房一直由董某居住使用，2013年政府有关部门通知郑先生该处房屋可以办理房产证。

　　法院经审理认为，郑先生与董某签订的借款合同系双方真实意思表示，且内容合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。借款合同约定董某借给郑先生150万元，借期为6个月，郑先生将房屋的钥匙和使用权交付董某，并承诺将协助董某办理房屋过户手续，并且在该合同中未约定如何还款及借款利息情况。从该合同期满后的后续义务是办理房屋过户手续而不是偿还借款的实质内容来分析，法院认为该合同名为借款合同，实为董某以150万元购买郑先生房屋的房屋买卖合同。法院*终确认双方所签合同名为借款合同，实为房屋买卖合同。故法院*终没有支持郑先生的诉讼请求。

　　当事人双方在民事活动中行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。上述案件中郑先生与董某签订的借款合同系双方真实意思表示，且内容合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。虽然双方在借款合同中约定到还款期限届满时，董某不能取得房屋的产权，则郑先生须返还借款的本金并支付借款总额的10%的违约金。

　　但上述合同内容成立后，贷款人董某并未在合同约定的借款期限届满时督促借款人郑先生及时履行归还借款的义务，并事实上一直在占有并使用上述房屋，故应视为贷款人与借款人双方均认可并接受了上述房屋买卖并转移占有的事实。另外，考虑到近年来房屋价格变化极大，而郑先生直到2013年在得到相关部门通知该房屋可以办理房产证后才向法院提起诉讼，并主动要求返还欠款并让董某腾退房屋，其上述行为早已超过了履行合同的合理期限，现郑先生要求董某接受房款及违约金，并腾退房屋的诉请法院不予支持。