买房须知

税务部门与房地产商掰腕子

土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。按照我国目前的税法规定，土地增值税采取四级累进税率，较低一档的税率为30%，较高一档的税率为60%。也就是说，随着增值额在允许扣除的项目金额中所占比例的提高，税率不断提高。增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率达60%。

在我国，这个税种*早出现于1994年，当年1月1日，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》正式实施。按照这个条例，征收土地增值税是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值*，维护国家权益。

1994年，我国的土地出让基本上还都是采取划拨的方式，取得土地的企业、单位基本上没有多少拿地成本，土地的增值*相对较大。而在1992、1993年，我国部分地区一度出现房地产泡沫，房地产投机情况严重，国家土地资金*大量流失。可以说，这个条例的出台正是为了扭转这个局面。

四级累进税率的征收模式就是在这个条例中确定，并保留至今。条例规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，均为土地增值税的纳税义务人，都应当缴纳土地增值税。

为了保证这个条例的落实，1994年1月1日，还出台了24条的实施细则，其中对如何计算增值额、如何扣除费用、什么样的情况免征等等具体问题都做了具体规定。

“这个税种的出发点是好的，政府试图通过税收的方式来规范土地市场，但现实的大环境却无法让这个税种达到目的。”中国社科院经济所研究员汪利娜告诉记者，房地产企业自然不愿意缴纳这笔税款，想尽办法打通政府关节。而对税务机关来说，这个税种的征收非常复杂，导致征收不顺。

各种各样的避税措施纷纷出现。有的开发商将整块土地化成几小块，分期开发，一拖就是10年。因为开发周期越长越不容易算清应税额度;有的开发商取得预售许可证多年，但捂盘惜售;有的开发商在项目结束之后马上将公司撤销，让税务部门找不到纳税人。

也许正是由于这些原因，土地增值税的征收总额一直都不大，其在土地*中的占比也一直很小。

这个问题也困扰着税务部门。

2006年12月底，国家税务总局发出《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求各地税务部门严格进行土地增值税清算，比如规定对取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的房地产项目，要进行土地增值税的清算，而按照土地增值税条例，房地产项目结束之后才清算土地增值税。

2010年5月，国税总局再次发文，要求各地进一步做好土地增值税的清算工作，文件中再次增加对开发商避税的应对措施。

国税总局两次发文都对市场造成了不小的震动。也引来众多开发商的集体抗议。

2007年，上海一个房地产理事会曾上书上海市政府，对土地增值税清算工作提意见，认为是对房地产行业的巨大打击。

税务部门与房地产企业数次掰腕子，似乎并没有讨到多少便宜。

2010年，曾有学者根据财政部和国税总局的公开数据计算出，近10年来全国已纳土地增值税税额仅占全国房地产开发企业销售额的1.29%。而开发商应缴的土地增值税额应占其楼盘销售收入的15%至30%。按照这样的算法，全国流失的土地增值税高达数万亿元。

不过，这个算法并没有得到税务部门的肯定，但税务部门至今也没有公开说明土地增值税究竟是否足额征收。公众能看到的是，税务部门多次下文要求清算，但清算的结果如何?目前还未看到公开的权威信息。

土地增值税的征收制度不健全

按照土地增值税条例，这个税种较低税率30%，较高60%，是四级累进税率。但在各地的实际征收中，这个征收方式基本没有落实。

那么，各地是如何征收土地增值税的?据一位业内人士介绍，各地一般是按普通住宅、非普通住宅、别墅、度假村等级，按销售收入的1%~5%预征率进行预计征收。等到项目结束后，再由开发商自查自补。很少听到有地方是严格按照四级累进税率进行土地增值税征收的。上市房地产企业基本上是按照1%的预征率来计提土地增值税的。

“土地增值税的征收制度不健全，房地产开发周期一般都比较长，增值也是一直在变化的。”地方税务部门很难征收这个税，较后就采取预征的方式，在开发商立项的时候就预先算一个数，先征收一部分，然后等项目结束了才清算。但开发商不断跟政府讨价还价。政府部门也是如此，在财政收入丰盈的时候就会让步，手头缺钱的时候就会让企业多交一些。

正是这种讨价还价，让土地增值税的征收变成了一本糊涂账。在汪利娜看来，这中间有太多的漏洞可以钻，房地产企业到底漏了多少土地增值税，可能税务部门自己都不清楚。

张开顺是北京致通振业税务师事务所的专业税务师，他为多家房地产企业进行过税务规划培训。在他看来，造成土地增值税征收困难的主要原因在于这个税种本身。

“这个税太过复杂，不仅对房地产企业来说复杂，对税务部门来说同样复杂。”张开顺说，房地产开发周期长，一般情况下3年都算快的，长的能有十几年。而土地增值税恰恰是要在整体项目结束之后才能征收，在这期间，房价是在不断变化的，企业的成本也在不断变化，要征收土地增值税，就要算清楚增值了多少，还要算清楚哪些成本是应该扣除的。这样的工作需要专业的团队才有可能完成，一般的税务部门工作人员可能都弄不清楚。地方税务部门也没有精力去做这样的核算。

在另外一个层面，房地产企业必然是趋利的主体，天然就有避税的冲动。

“房地产企业没有愿意足额缴纳土地增值税的，也没有哪家企业愿意早交税，都是拖到较后一刻才交。”张开顺说，如果严格执行四级累进税率，土地增值税是一个非常厉害的税种，会对房地产企业的现金流造成巨大影响。但大部分房地产企业都跟政府关系很好，很多房地产企业在项目结束后还有一部分土地增值税没有交。

当然，也有企业被税务部门要求清算的。据张开顺介绍，当税务部门实在算不清楚，而又坚持进行清算的时候，往往会根据行业标准算出一个数字让企业交税，但这个数往往会导致企业喊冤，因为不知道是怎么算出来的。

有不少规模较小的房地产企业在遇到土地增值税清算的时候干脆选择跑路，让税务部门找不到。

“企业和税务部门对这个税种都很头疼，双方都觉得别扭。”张开顺说，企业肯定不愿多交税，税务部门要证明企业没有足额交税还需要拿出证据，费时费力。

土地增值税何去何从上市房地产企业公开的应交未交的土地增值税数目基本上都是各地税务部门默许的，如果税务部门认为这些企业有问题，完全可以根据这些企业的年报要求企业交税，但现在看不到这种情况。近年来，针对房地产行业的税收，由于税种复杂，加上房地产企业滚动开发等特点，实际上很多房地产企业并未按照税法的规定实现应缴尽缴，房地产企业偷逃税款现象比较普遍。这也是近年来楼市调控失败的一个因素。土地增值税清算与针对个人的二手房转让个税相似，规定早就有，但实施起来太过困难。