买房须知

[摘要]本文为您讲述了房屋过户的详细手续以及所需费用。买卖双方先签订正规的商品房买卖合同。(里面详细写好违约责任、房屋面积、地理位置、价钱。。。)交付卖方定金...

1。买卖双方先签订正规的商品房买卖合同。(里面详细写好违约责任、房屋面积、地理位置、价钱。。。)交付卖方定金。(自己感觉合理就可以)首付(如需贷款可以先给首付或贷过户完立刻给首付)

2。买卖双方约好周一至周五到当地过户大厅办理过户手续。(需要带上身份证(夫妻双方)产权证。当初卖方买房时的购房合同)以上都是原件!另各复印2份。购房合同除外

3。到过户大厅地税处核税。(再签订一个购房合同，这个合同可以少写点房价，可以少交点税费)商品房在购买五年内需要交纳总房款的： 营业税：5.5% 契税：1.5%(140平米以上的非普通住宅3%) 印花税：0.1% 买卖双方各0.05%个人所得税：1% 或房屋差价的20%土地增值税：1%(这个不同，也有的不用交) 如果购买的商品房是标准价、优惠价、成本价房 应交纳土地出让金 标准价 每平米补63元 优惠价 每平米补63元 成本价 每平米补9元 买卖超过5年就只有契税和印花税。 (一般营业税、个人所得税、土地出让金国家规定都由卖方交。但现在好多卖方根本不交，或直接加到房价里面)

4。核税完后拿上契税票和产权证、购房合同到房管局过户专台办理过户就可以了。一般房产证收回3天后由新房产证持有者到房管局领取。

5。如果不贷款就可以把全款给卖方了。

一、二手房的种类 1、商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 2、经济适用房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 3、房改房：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。 4、集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。

二、二手房交易政策

1、三大政策集中调控北京二手房市场 *《关于存量房交易结算资金划转协议实行网上备案的通知》(以下简称《通知》)，规定今后北京市内设立“存量房资金监管交易结算资金专用存款账户”的房地产经纪机构或交易保证机构签订划转协议时，均应在存量房交易结算资金划转协议网上备案系统进行网上备案，《通知》已于4月23日起开始正式执行。 *北京市建委发布了《关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》和《关于推行北京市存量房屋买卖合同示范文本的通知》。两《通知》中明确规定：“自2007年7月1日起，二手房交易须实现网上签约，同时，正式实施标准的二手房买卖合同”。

2、《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》(京财税【2003】732号)。该《通知》规定，个人出售自有住房所得，按税法应缴纳20%的个人所得税;同时，具体分三种情况征税： ———个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税，合理费用指卖出财产时支付的有关费用。 ———个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得*以及税法规定的合理费用后的余额。 ———职工出售以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。 谁能免缴、少缴 主要有两种情况可享受个人所得税优惠政策： 一是对个人转让自用5年以上、并且是家庭少有生活用房取得的所得，免征个人所得税。 二是对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房 应缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按照 购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

3、2006年下半年去年6月1日，北京实施新营业税征收制。新税收制将房屋出售征收营业税的期限从购买之日起2年内延长至5年内。10月1日，北京地税局出台近日二手房交易计税价，使一批二手商品房较低计税价及交易税费相应提高。 11月14日又出台的《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》表明，将对5年内非普通住宅交易加征土地增值税。至此，北京二手房税收所有税种全部征收完毕。这三大税收制的实施，大大提高了二手房交易门槛。 营业税[5.5%] 土地增值税增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40% 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50% 增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用税率为60% 既无购房发票证明，又无房屋评估报告，按转让交易价格全额1%征收。

三、二手房交易流程概述

1、二手房买卖程序

第1步：委托[非必经] 寻找信誉良好的代理公司，签订《委托书》，在讲清楚了自己的要求之后，地产经纪人会通过公司的电脑网络系统，即时为客户寻找较为合适的楼盘。在提供的楼盘中，通过买家自己甄选之后，便进入了实地看楼的阶段，中介公司会与客户签订一份看楼《委托书》，以此保障中介公司和顾客双方的利益。

第2步：核实产权情况

到了买卖双方有了明确的购买意向及目标价格之后，中介公司地产经纪人应该先到房管局档案馆查册，查证该出卖的房子物业产权是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封或抵押等背景资料。这个环节十分关键，对买家十分重要，所以买家应该向经纪人问清楚该产权问题的查证具体情况，较好有一定的依据证明。

第三步：签约

经过查证之后，由买卖双方及中介方共同签署《临时买卖合约》，在此环节，一般要求买家支付楼价的5—10%作为订金付予/定金业主，或者由中介公司代为预收买家的订金/定金。由于中介公司在收取订金时的法律地位并不明确，这就极容易引发二手房交易时双方之间的订金/定金纠纷。所以，建议买家要求中介公司出示卖方的委托协议，并出具卖方委托中介收取订金/定金的委托书;在交付订金之后要求中介公司出具收取订金/定金的收据。该收据一定要加盖中介公司的印章。

第四步：贷款

如果是要求办理银行按揭贷款的，则买家须准备好身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明/税单、公积金卡等资料到选定的银行办理银行按揭手续。

第五步：过户

到房管局办理所有的过户及完税手续。 2、卖方需提供的材料： 1、产权人身份证(非北京户籍人士还应提供暂住证) 2、户口本 3、房屋所有权证 4、原购房发票(复印件)、原购房合同 5、共有产权人声明 6、结婚证复印件 7、产权人印章 8、土地使用权证 9、已购公有住房、成本价购房、优惠价购房、央产房、经济适用房等房产，出售转让时还应提供相关的审批和申请手续。 10、买卖合同

四、风险提示

建设部发布二手房买卖风险提示:买房要查老底儿 买二手房前，买房人应当到房屋所在地房地产管理部门查询有关房地产权属登记信息，了解所购买的房屋产权有无抵押、查封等权利限制，出售该房产的人是否为房屋产权人，防止因“一房多卖”等问题引发纠纷。 同时，妥善管理房地产交易资金。房地产经纪机构和经纪人员占压挪用交易资金是当前房地产经纪市场存在的较大风险。交易当事人自行支付交易资金的，应当在订立买卖合同时，明确交易款项的金额、支付条件、支付方式等内容。通过房地产经纪机构和交易保证机构划转交易结算资金的，交易资金的存储和划转一定要通过客户交易结算资金专用存款账户进行，不能通过该账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。

物业、公共维修基金、车位二手房买卖不可忽视

一、物业情况 物业管理水平的高低直接影响到日后的居住生活质量，在买二手房的过程中如果忽略了所在小区的物业情况，入住以后可能会造成很多麻烦。 (1)物业交验不可大意 买房过程中需重视物业交验环节，交验时您应注意：物业是否与合同约定的一致;家电、家具等是否与合同相符;钥匙是否已交付;水电煤表数字是否查验等;另外，在签订合同后应到房屋所在地的物业管理处办理物业管理费结算，时间应以交房当日为准，同时购房者办理物业进户手续。 (2)物业管理水平要考察 买房时应注意观察小区是否封闭，保安巡查情况如何;小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适;询问水、电、煤的费用如何收取，是上门代收还是自己去交; 电梯品牌、速度及管理方式;物业管理公司还提供其他哪些服务等等。另外，还应该询问有无业主委员会，以及业主委员会的实际组成人员是否稳定等。

二、公共维修基金 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳入，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。 当买卖双方签署协议时遇到公共维修基金是否应由买家支付的问题时，通常的解决办法是经由买卖双方协商*终达成共识。 一般会有四种处理方法： (1)房屋业主将公共维修基金无偿顺延给客户，这是二手房交易中*普遍的做法。 (2)买卖双方经过协商，由客户与业主共同承担这笔费用，即客户支付原业主所缴纳公共维修基金费用的50%。 (3)买卖双方经过协商按一定比例支付公共维修基金费用。比例公式为(房屋产权年限—原业主所购房屋与出售房屋的时间差)/房屋产权年限。 (4)房屋业主不同意将公共维修基金无偿顺延给客户，也不想按比例与客户分担这笔费用，那么购房者如购买该套房屋则需承担原业主当初购房时所交纳的这笔公共维修基金费用。

三、车位问题 随着私家车数量的增加，有限的车位已经完全不能满足停车需求，为了避免每天回家还要为停车的事儿操心，购买二手房时一定要了解清楚小区内的车位情况，顺便也要了解小区周围停车场的信息，以防万一。 现在有的车位有产权，有的只有使用权。一般来说，有产权的车库可以方便地出售，只有使用权的车库能否在二手市场上转让，则要看当初户主与物业签订的合同。车位的产权问题往往会引起二手房交易的纠纷，由于目前法律没有对车位产权的归属作明确规定，导致一些因车位产权而引发的二手房买卖纠纷无法妥善解决，而二手房如果能带着车库或车位，将来还会有更大的利润。