买房须知

重磅！重磅！楼市又有新利好！2月19日下午，财政部发文下调房产交易契税和营业税。我们来看看这轮楼市调控都有哪些特点。

财政部宣布房地产交易契税营业税下调

2月19日下午，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》。

根据通知，对个人购买家庭少有住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第2套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

个人购买2年以内（含2年）的住房对外销售的，征收5.6%的营业税；个人购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

不知道有多少优惠？拿原政策比较一下就知道了。

按照目前的契税政策，个人购买住房实行差别化税率。

根据规定，个人购买家庭少有住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行；面积在90平方米到140平方米的，契税按照1.5%执行；所购住宅户型面积在140平方米以上(含144平方米)的，契税税率按照3%征收。

购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业*性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，均按照3%的税率征税。

个人购买2年以内（含2年）的住房对外销售的，面积在144平米（含144平米）以下的，征收5.6%的营业税；个人购买2年以上的住房对外销售，面积在144平方米以上的，按照差额的5.6%收取营业税。

备注：因为不同城市在普通住宅和非普通住宅的界定上不太一致，在税率的具体比例上有所区别。

分析：

简单的说，对于刚性需求的购房者，90平米以下的首套房，契税并未发生什么变化。但是对于改善性需求的购房者，契税可以少了不少呢？

比如小刘想买一套150平方米的房子，总价是300万，那么过去契税得交9万，现在只有4.5万，省了4.5万了。再比如张太太给家里换个教育地产，新房虽然只有80平米，却需要近300万，过去契税得交9万，但现在新政后只需要3万，省了6万元。

有人戏称新政策是鼓励大家买大房，房子买得越大，省得钱越多，虽然这样说有些言过其实，但也可以帮助理解。

但是，财政部的通知也明确指出，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第1条第2项契税优惠政策及第2条营业税优惠政策。

也就是说，北、上、广、深四大城市，只有首套房超过90平米的朋友，可以享受契税减少的优惠，其他都与他们无关。

这一轮楼市调控全面深入 有的放矢

2月2日，央行、银监会发布公告：不限购的城市首套房首付款可低至20%，二套房首付较低降至30%，此举意味着购房者的购房门槛降低；2月17日，央行、住建部、财政部发布公告宣布职工公积金账户利率上调至按年计，调动公众参与公积金的积极性；2月19日，财政部、税务总局、住建部再发公告，宣布房地产交易环节契税、营业税全面下调。

回顾一下2016年来国家出台的各项调控政策不难发现，相较于以往，此波调控刺激政策有两个非常明显的特征：

特征一，调整幅度小，力度小，但全面而深入

过去国务院出台房地产政策大都是高举高打，对行业带来暴风骤雨般的影响，但是当前这波房地产政策调整基本都是频繁的微调整，比如契税和公积金新政对于行业的直接影响都比较小，甚至掀不起大波澜。

然而，所有微小的政策汇总起来，可以看出核心借助房地产的增长拉动中国经济回暖的期望，所以至此，房地产企业或许可以松一空，2016年还将是一个不错的丰收年。

特征二，分类调控思维，一线城市排除在外

去年年底召开的核心经济工作会议，提出今年的房地产政策主基调就是去房地产库存，核心解决三四线城市高库存的问题，为此在会议公告中提出了五点化解房地产库存的纲要性内容。

如今看来，所有这些政策都是按照去年年底的会议精神在落实，而北京、上海等一线城市均被排除在外。但对于购房者来讲，或许可以更加坚定*一线城市房地产的信心，而不是跑到三四线城市去帮核心解决房地产库存问题。