买房须知

小编近来看到一篇文章，对限购、楼市分析的鞭辟入里，在这里转载给大家看，希望大家能够有所收获。

原创：dittojeff dittojeff思想空间

佛渡有缘人，能救一个是一个

过去
在过去的岁月里，我国的楼市有没有区域经历过真正的下跌？
幅度超过50%的？答案是有，且不少区域有，甚至有些区域开发商都有破产跑路的，但问题是为什么人们没有觉察到这一点呢？似乎在认知中没有这一条。买房的不都发了么？当然随着这一轮实现的去库存，这样的历史也已被覆盖，更没有人会去深究。

这原因其实也很简单，股市中亏的才是大多数，但你一定听过身边不下十遍股市赚了甚至大赚的，但几乎很少听到身边有人亏的。这是为什么？因为国人好报喜不报忧。亏了打落牙往肚子里吞的不在少数。

股市末轮
股市的牛市初期，人们往往会选资质好的公司，甚至会选有分红的公司，他们会考虑到守的根基，他们会觉得若不是牛市，拿这样优质的公司至少睡得踏实，有分红就当是存银行。但牛市的末轮从来不是这样的，人们甚至会忘了自己*的初衷，开始热炒ST股、*ST股。也就是那些政府已经发出橙色警告，该公司已陷入亏损经营。

既然该股票已无*价值，为何还会有人冲进去呢？因为存在击鼓传花式的投机价值。冲进去的人们信心满满：我管它有没有价值，只要较后一棒不是我就行！

于是一大奇观就是股市牛市的末轮，一些ST股的涨幅往往*为靓丽。
因为牛市一再激发着人群的神经，*终人群的潜意识是在讲述：赌本身也是人群的需求。

如果说性爱是人的一个G点，那么赌其实也是人性的一个G点。多巴胺的分泌。

那句，成则会所嫩模，败则下地干活，不知道鼓舞了多少投机赌徒。
另外一层含义是想通过赌，来改变自己不满的现状，彩票的逻辑也在于此。

*是讲耐心，讲积累的，但人群往往道理都懂，回头却一头扎进投机：成则会所嫩模，败则下地干活。

股市的牛市末轮还有一个现象就是人群必然会被卷入股市，因为身边人人都在讲述炒股赚钱了！你如果不投会很难受！会很煎熬，再夹杂一些不甘人后的焦虑，于是横下一条心，好，投就投，谁怕谁？恭喜，接的是较后一棒！

开发商
楼市目前正显现热炒ST股的现象，哪里便宜买哪里，甚至丹东也有人炒。
你问*目的，他告诉你，便宜，炒得起来，涨的快。

这类炒作，炒得*狠的是哪类*人？我告诉你，是开发商本身。
你不要说，因为便宜，你一买就是10套，1000平米到手，在上一轮，正真一激进的*客甚至不满一买10套20套，直接合伙干起了开发商。但后来跑路的，跳楼的不少的，我认识个人，常年傻空，记得5年前我劝她上海买房，她总是犹犹豫豫，因为她的一远方亲戚合伙和人在一县城开发了一个房产，结果10万一套都卖不掉，较后楼盘烂尾欠了一屁股债破产。她这亲戚要是能熬到如今癫狂的市场倒也不至于破产。

击鼓传花的有趣就在于，只要鼓没停下来，就显得一直有效，同时不断刺激多巴胺的分泌。你比如，10个人玩击鼓传，每传一次得多少钱，*终鼓停时拿到花的人结算支付所有人的费用，你如果参与其中，玩上一两次，你会有一种赢钱的概率更大的错觉，因为你觉得那么多人在传，刚好砸自己手里的概率不大的呀。

但事实上这个是标准的零和游戏，传到你的时候你就呵呵了。
就如那些牛市末轮玩ST的，谁还没连吃过几个涨停呢，但*终结局呢？谁又真正赢钱了呢？凤毛麟角。

东京
记得05年那年楼市话题也热议东京崩盘这事，甚至那一年的百度，你几乎搜索到的只能是：上海房价远超东京。而记得我那年在BBS上说的那句实话：事实上东京远比上海贵。被各种希望房价跌的网友喷得不行。

日本人因为身处资源有限的岛国，又经历战败，所以事实上是比较难催生膨胀情绪的民族，然而东京资产的泡沫也一度另日本人膨胀到无以复加，甚至一个东京可以买下美国全境也被认为那是理所当然。

作为一贯看多楼市的我，以往人们用日本和香港的下跌作为例证的时候，我总是一句，即便崩过盘，下跌过，我们的价格还是别人一零头而已。

时过境迁，好像现在很少再有人提及东京的崩盘，是不是作为多头的我也从没思考过这个问题，觉得那不是问题。

事实上，我从一开始就思考过这个问题。

泡沫*终无法避免，只是形式不同。
在过去的十多年里，地产的泡沫说专家们已经提了一百遍，而熟悉我观点的朋友都应该很熟悉我怼专家们的那句：上涨到的价格就是合理的价格。

2013年时，我曾在网络上发表过一篇《真的疼是叫不出的，真正的屠杀是无声的》，在文中提出下一轮魔都楼市的上涨将极为惨烈。当时文中我说魔都价格将直指7.5万单价。

但那个标题显然是更为深入的，其实我所指的其实是楼市的*终场面。
因为我毫不怀疑，楼市的*终场面将以极端的泡沫收场。所以才以真的疼，屠杀这样刺眼的字眼。

熟悉我观点的网友，应该还记得我常说的另外一句：什么才能称为多军，你扪心自问，如果明天，魔都的房价突然*到30万一平米，你是由衷的开心呢，还是后悔没多买点呢？如果由衷得开心，你就是多军。

这些言论其实指向的是我对*终场面的思考。
如果政府不加以任何的行政干预，仍由全民买房任由资金肆意发挥。
楼价一拱拱到30万一平米，完全是存在可能的。
而后崩盘到15万一平米。银行坏账一堆危及到银行安全。负资产人群一堆。

政府正因为考量到资本市场的这种嗜人的赌性。考量到东京的前车之鉴。
所以才会出台如此之多的管控措施，说白了就是不想让银行出事。
因为每一轮地产泡沫的破碎，亏损*严重甚至倒闭的正是银行。拍卖也无济于事，因为一旦崩盘短期就再无接盘侠。

大禹治水
泡沫就如洪水，它总要有个宣泄渠道，堵只能解决一时，溃堤之时后果会更为严重。所以大禹用疏导引流的方法管控住了洪水。甚至以疏散了一些人少的村庄，将水淹没向无人的村庄，来缓解水压。

其实政府对于楼市的管控也是类似的逻辑。
对于无法阻止人群的购房冲动，用的正是大禹治水式的堵疏并举。

黄金，你若买，没问题，你贷款买行么？不行。
汽车，红木家具可以向银行申请贷款买么？可以。

是因为银行觉得汽车比黄金更有价值更保值么？当然不是，
是因为买汽车与红木家具，银行认为你这土豪在消费，贷款买黄金那是在投机。动机不同，对于银行来说风险自然也就不同。

所以限购也好，限售也好，部分城市不支持贷款也好。
表面看似乎是拍脑袋想出来的无意义的门槛。

但事实上无论从压力引流也好，还是在区分土豪式消费还是激进型投机，对于国家来说都是一种有效手段。

买可以，2年后5年后才允许卖出，土豪说，没问题，我闲钱玩的，搁几年都没问题，好，可以买。DS说：别限售吧，我就指着赌上这一票短期翻身的，对不起，出门左拐不送。

本可以全控，但不控
资金的购买力就如堰塞湖一样，人群有冲动消费，你完全堵死的结果，就会上水压越蓄越大，*终仍然会决堤。所以这次全国范围内的楼市管控，有堵有疏，甚至更像是一个有序引流的过程。

而堵与疏的过程中，信贷的支持与否，限售与否，首付比例等，都更像是在对人群进行筛选。这就好比创业板或股指期货，对参与者都要风险评估。说白了就是，你较好是个愿赌服输的土豪。

如果不用引流和管控，*终核心城市堆叠出如当初东京般的泡沫完全是可能的。而既然泡沫与资金的宣泄情绪无法避免，那么如何引导，
如何确保每个资金个体，在出现损失时，*容易有担当，而非直接扔给银行，在这个构架上政府可谓是动足了脑子，限购其实就是资金资格的切分，认房又认贷也是这个逻辑，让投机资金不至于过多得堆叠到单个个体上。限售更是直接贴上：你是否愿赌服输的标签，就类似贴上ST的亏损警告的股票一样。

这个构架的好处在于，一旦价格体系崩塌，你看买的都是些什么人，
一个土豪全款买了十套，银行有风险么？没有 ，一个中产买的时候就拍着胸脯说限售5年不是问题，银行有风险么？没有 。一个DS，本想连买三套的，结果因为贷款的限制只买了一套，银行有风险么？风险小很多。

上一篇有个留言很有意思：“没有什么能够阻挡，国人对再买一套的向往”
是，既然政府无法阻挡这种热情，那么一就是留后手，另一方面对于开发商的限价行为也有这方面的考量，虽然投机者的结局基本还是输，但至少少输一点，让开发商分担一点。

开发商作为房屋供应者，在某些时期会出现捂盘甚至只租不卖的现象。
这才是开发商群体对于该城市真正的看好，而那些仗着买的人多得摇号的噱头，事实上依然是疯狂出货疯狂卖卖卖，你以为他们傻么？其实有实力又真正看好该城市的开发商是存在自持物业的，整个盘只租不卖，或者在收回开发成本以后，保留一两栋物业自持出租。如果有这样的开发商才意味着开发商事实看好该城的后市，而一边说着美妙的前景一边却坚决清盘出货，只能算是戏精了。

慎入单维因素支撑的物业
单维因素支撑的概念在一手房营销时是很有效的，然而这样的物业要慎入。人群不擅长多维的去处理思考一个问题。开发商说，因为这里是全国知名的旅游目的地，每年来那么多人，所以我觉得你作为一个成功人士在这里该有一套属于自己的物业。

于是你入坑了。开发商说这里山清水秀是养老的好地方，空气比城市里好得多，你现在不需要但你老了一定需要，所以我觉得你应该未雨绸缪在这里布局一套属于自己的物业。

当然了还有更玄乎的，比如将来要打仗，所以这地方显得更安全，所以应该买。

这种典型的一个理由式的单维的构架你若仔细思考会觉得很可笑，但处在当局者时往往又容易迷失，再加上迷失的人一多，都在抢房的话，你也就会在人流中丧失思考：要不也抢一套吧，反正也不贵，没多少钱。

如今的养老类房产，*吸引65岁左右的人群，他们特质是还走得动，而对于过10年后渐渐成为老年人又心生焦虑，而养老类地产往往又不贵，所以这就如一些年龄大的喜欢买养生器械或补品一样，说穿了也是缓解焦虑的一种方式，心里有个落脚点：我在山清水秀的地方有一套养老房，养老我不愁了。但事实上，当你真的老了，生活并没有那么美妙，你也没心思看这山清水秀，到时真正有效的诉求可能还是离知名医院近些更为实际。

租金讲的故事
租金我是研究的，毕竟租金是回血利器。比如市场冷淡的时候，作为一个房东，租金收的多无疑是舒服的，对于物业的长期持有也更有帮助。
开发商也懂这些，所以营销的时候，有时也会打这张牌，以往营销模式之一是包租之类的承诺。如今花色更多。比如只要能看到海，就用PPT制作叙述一些成功的海景民宿，叙述惊人的*，然后轻飘飘一句你做你也能成。要是开在山区就叙述山区民宿的一些成功典范。

其实人们不知道，民宿这个东西复制品一多，价格就被打到赤贫。
我粉中有一民宿达人就和我坦言，她毕业后恰逢民宿市场刚起，她那些年运营民宿每年能赚的钱都够买房子了，但后来同业竞争一多，价格体系急转直下，所以她现在往往有亮点地段好的房子才拿，希望能做出差异化竞争。

这里衍生开去讲一个租金的概念，在一些城市，一些盘入住率很低，租金却不低。这是什么缘由。这其实与购买人群有关。如果入货者大比例的是刚需，那么这个盘的入住率并不会低。只有投机盘，一买买5套10套的那种，入住率才会低。如果房价低廉，60万一套，作为刚需盘，或自住或出租。空置率并不会高。而一买10套的，你以为他们会出租么？对于这样的人群，他们一来不是很在乎一两千一套的月租金，还有就是怕异地打理麻烦，再者就是担心精装修房出租坏了卖出时的品相，毕竟他深知是为赚差价为炒卖，而非长持。

租金这个东西，同质化竞争一少，价格就会不错，所以你自然会发觉，一个小区虽然入住率不高，但租金倒是还可以的，算算租售比，甚至好像还挺有*价值的，但忘了一件事，那就是同质化竞争并未有效与充分。当然开发商会以此做文章的，说这里的租售比其实不错的，算算房价，很合理之类的措辞。

结语：
一些非限购的城市已催生投机的泡沫，颇为类似股市末轮炒ST股的喜好，也如当年大妈们排队抢的黄金一样，抢到的那天大妈们都说买到就说赚到了赚到了，说好多人没抢到，但事实上是泡沫式的浮盈蒙蔽了人群的双眼。