作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
管城区
郑东新区
高新区
中原区
二七区
经开区
金水区
中牟县
航空港区
惠济区
新郑市
上街
荥阳市
平原新区
郑州周边
新密市
巩义市
登封市
其他
不限
一室
二室
三室
四室
五室
五室以上
不限
刚需
养老
投资
名校周边
地铁周边
不限
6千以下
6千-1万
1万-1.5万
1.5万-2万
2万-3万
3万以上
热心网友   丨 发布于2020-04-21
合富辉煌集团领头市场分析师黎文江
大家好,很高兴跟大家在这里一起探讨房地产的文化,这种商务公寓在限购限贷下的较好*,我们的彭博士也说了,限购如果解开不限购了,商务公寓还没有商务*价值,商务公寓不限购下只是一个卖点,但是商务公寓有很多的卖点,放开限购,住宅的限贷还是需要坚持的。但是,商务公寓可以有5成的贷款,如果住宅买第2条,*没有5成的贷款,首付要到6成左右,从这一点,限贷持续下,公寓还是有卖点。商务公寓还有很多比住宅优越的地方,我们呆会儿在说。
2013年广州房价的商品住宅供求价格,从房管局公布的数据来看,能够完成房价控制目标,我们1—11月销售均价比去年上升了10.1,加上12月近日的公布是上升了7%,远远低于前年的GDP和人均可支配收入。所以,广州不用问责,肯定可以过关。原来我们说的是10区,10区涨幅是13.6%,如果按照10区2市,到11月是10.1,到12月是7。
从统计局的数据来看,这个统计局每个月的升幅,这个蓝色的线,2013年跟2012年同比上升了6%,11月是20%,2013年同比2012年是20%。我们拉一条中线,中线应该是12—13%左右,统计局的数据还是比较准确,实际上应该有12—13%。如果问责起来,统计局会跟房管局打架,我的是7,你的是13,这个官司没断之前,恐怕也问责不了。
从我们住宅限购之后,就带动了很多商务公寓的大量的需求。我们看这个表,浅色一点是商务公寓的销售量,深色的一点是写字楼的销售量,2009年到2012年,较高的是2012年,基本上一半对一半。而到2013年,比写字楼销售高很多。我们统计前10个月,商务公寓的销售量达到51万,而同期的写字楼只有32万,我们看到写字楼1—11月是90多万,商务公寓占了60多万,大概60%属于商务公寓在写字楼里面销售的。
在公寓里面,刚才说了占60%是写字楼变成商务公寓,在公寓里面要分开复式和平层,这个*是复式,大概4.5—5米,现在没有5米,现在规划局*多让你盖到4.5米,在文德路有一栋是达到4.95米,那个是做两层,现在只能规定做4.5米。平层是一层,没有两层的,在这个方面,*占到55%左右,这个平层,这边是复式,在复式里面,这种50平米到59平米,占到54%。在平层里面40—49平米占到31%,这个说明什么?说明40—60这种小户型受欢迎,一个是*的总价比较低,因为面积小,虽然价格高,就算是4万平方,买了40方,是100多万,*还是可以。因为有5成的按揭,而且如果你是年轻人,要结婚了,丈母娘说,你有没有房子?你说有,40平方就可以。这个也比较适合年轻人买房,经济不好的情况下,可以买小一点。
在核心城区和外围区我说一下,环市东板块是典型的,天河新城的天河北板块,也是很多公寓,在价格里面较高的是北京路板块,然后就是珠江新城的板块,商务公寓价格比较高的。但是在租金方面,珠江新城的租金比较高,90块钱到100块钱每一平方。环市东板块道路100块钱左右,较低是北京路,这个很奇怪,北京路的价格是*贵,但是出租价格是较低,因为他都是作为商用。
珠江新城的租金虽然很高,但是出租率超过9成,但是*很好。较高的*是环市东,有8成的出租率,*可以达到4.2。其次*比较高的是天河北。具体分析一下,珠江新城有两个比较典型的,富力史丹尼是外国人比较多,可以办公,爱丁堡是住房。时代YOU,这边都是鬼佬活动的比较多。在环市东基本上都是鬼佬,都是在那边出租和办公。北京路主要是比较高档的办公用于产品展示。就是这样的情况。
看完核心城区,我们看一下外围,因为市核心用地比较缺乏,所以现在外围各个区域很多的商业物业也发展商务公寓,从占的主力的地位比核心城区低很多。其中外围四区的商务公寓销售量高达32万平方米,市核心仅19万平方米。外围商务公寓的销售集中在番禺万博、韩系—长隆板块,以及萝岗核心板块。到2013年外围的占比就会大很多,我们逐步向外围的优势。外围到底有什么优势?我们具体讲一下。
新推的基本在番禺。我们说一下花都,花都是富力金港城,南沙区是创鸿汇,萝岗区是飞晟文汇。在外围来说,敏捷集团占的比例很多,有5600多套,基本上占外围市区50%的供应量。我们看看价格,价格不高,1.5万左右,跟核心城区的一半,只有核心城区价格的50%,较低是花都,只有不到8000块钱一平方。
讲完商务公寓的问题,我们讲一下这个项目,我们这个项目在越秀区,越秀区的供求价的走势,我们受到限购、限签,越秀区的供求不明显,价格也是数字游戏。这个信息很不明朗,但是可以有一点,供应只有5万平方很少,同比减少了40%,网签减少了33%,整个越秀区大概是33318万/方,同比上涨14%。这是在限购下的时候,是这样情况。大概在2009年到现在差不多翻了一番,差不多4年里面。
越秀区助力楼盘我们觉得是大概上涨20%—28%这么一个幅度,较低上涨20%,较高上涨28%,并不是官方数字公布的10,7,当然你把增城、从化拉下来,就是低很多。我们看到2013年新的推出楼盘,东山、都在4万以上,4.5万、4.7万这样的价格,回不到2012年2万多、3万,回不去了。
大家知道越秀区是什么地方?越秀区是广州市*老的地区,有2080多年的历史,我们到北京路看一下,南越王宫就是那边出来的,是2800年前的。在我们100米的附近,纪念堂就是旧的中轴线,这条中轴线来说聚集了我们的人大、市政府、省政府,都是一个政治核心。另外我们地铁线、教育所有的公共资源汇集到越秀区,越秀区是整个广州市GDP排第1的,也就是说这边的经济非常发达,虽然面积小,但是全市来说,GDP总量排第1,为经济、公共资源的聚集,大家可以想象到。我们的房子本身有价值,但是附加地铁、教育资源、商业等等,这种附加值远远比这栋楼的价值高很多。所以加起来,越秀区应该是*值得*的地方。
刚才我们彭博士说的泡沫,怎么泡沫不到我们越秀区,大家想一想,冰山较先熔化是外围,什么时候可以熔化到核心的地方?是整个冰块都熔化了,整个经济都完蛋了,只要经济不溶掉,我们就不会产生泡沫。我的意思是说在这里*是200%的保险。
较后说一下楼市的展望,虽然2014新一届的政府,有所转变,就是说,以前是抑制需求,不给你买这个,不给你买那个,限购、限贷、限签等等。但长效机制真正建立和铺开,短期内容难以实现,需要数年时间多度。在长效机制真正起作用之前,楼市调控难以放松,仍需持续控制房价,限购限贷等政策依旧,调控将会呈现表面松实质紧。
广州市在探索逐步取消“五限”,但是只不过是逐步探索,还没有实际行动,所以我们觉得,广州市在2014年房价还是会上升,出现这种前低后高,我们第四季度是低的,到二季度之后就会回升,为什么?因为有些人还在观望,看看我们的“穗六条”有没有起作用,其他的政策会不会放松,所以一季度还是在观望,二季度经过人大三月份开会,人大会有一些新的决定出来,那时候大家观望会减少,房价会上去。
随后说一下房地产税,但是立法之前有很多前提的条件,包括很多的信息平台,不动产登记,立法的程序、推进实施,这个都需要很长时间,不能马上就能立法,如果今年的3月份,人大召开,肯定对房产税如何立法,什么时间会有一个决定。所以这个决定我们要看他的决定。但是要立法,要人大通过,还不是1、2年可以实现。大家买房没有问题,至于将来如何打税,都是上有政策、下有对策。反正羊毛出在羊身上,反正都是这样子的。祝大家马年马上发财,谢谢!