作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-21
“限购,有多套房子的不能再买房。”
“就算能够卖一买一,第2套房要六成首付,要么就要全额付款,哪有那么多钱啊?!”
“卖一买一要交两次税,如果换房的话,按照差额交一次税就可以了。”
在网络论坛上,这群师奶们的注册名大多数叫做“××妈妈”、“××妈咪”,几乎都有一个共同的身份,就是———学龄前孩子的妈妈。发动这次“以房换房”行动的网友叫做“雨妈”。尽管她没有向记者透露太多隐私,不过从她的发帖来看,她也是一位学龄前女儿的妈妈。而萌发“以房换房”的想法,是因为现在换房困难、再购房的成本大大增加。
师奶们在菜场上砍价的精明,在买房子方面同样发挥得活灵活现。“雨妈”的建议令跟帖的师奶们很踊跃。记者统计了一下,换房需求不少,因为人口增加,小房想换大房的;因为孩子要读书,郊区想换核心区*的;因为工作单位的变动,居住区域想更换的,等等。而此类换房需求,其实与目前的刚性需求的迫切性不相上下。
换房成本大增,让囊中羞涩的妈妈们大吐苦水。“以房换房”不仅省钱,而且省时。从理论上看,这个愿景非常美好。然而,记者跟踪该换房群体近三个月,至今未有一单实质性销售,仅有一单“正在进行时”。“成功的希望还是很大的”,“雨妈”仍然信心满满,“‘以房换房’还是有可操作性的”。
师奶为何要换房?成本或可省数十万
在限购的情况下,大部分买家的换房行为只能通过“卖一买一”来实现。但对很多买家来说,这“一卖一买”之间要产生契税的费用,就算契税的费用由买方承担,也要几万元的成本,而更大的压力在于第2套房的贷款成本。
假如是二次购房的买家,首付需要六成以上;假如是三套房买家,则需要付全款,对广州目前总价动辄数百万元的房子来说,无论是六成首付还是全额付款,即使有第1套房的房款来补贴,但再买一套的资金压力也*不小。
但假如是“以房换房”呢?
首先,可以节省“一卖一买”产生的两次契税支出,契税方面仅按两套房差额的3%征收。
其次,“以房换房”既不用一下子掏六成首付,更不用全额付款,可以直接以房子实物抵消。假如两套房子之间存在差价,一方补足差价即可。如此计算下来,“成本或将会省下数十万元之多。
换房比相亲还难?程序简单半天搞掂
民间“以房换房”想一想就很难。“首先,必须找到刚好愿意换的人;其次,房屋质量,双方对户型、朝向、装修、价格等都能满意;再者,还必须找到现阶段想换的人。”市民朱先生表示,光是这三个条件就像换肾或换骨髓,匹配度要足够高,每一个条件都不容易达到。“我觉得比相亲的一见钟情还要难,相亲时只要脑电波话事就行了,俊男靓女对面一站,对上眼就OK了。换房啊,太现实了,我换的是真金白银的房子,难度至少高十倍以上。”一位网友这样评价。
而在现实生活中,究竟有没有“以房换房”的成功案例呢?
答案当然是有的!
德诚行中介经纪郑大源介绍,去年,他就参与过一宗“以房换房”的交易,不过换房双方是姐弟俩。
弟弟为了小孩读书,他已经有两套房子,不过都没有好的学校,一直想买一套省一级的*。原想通过“卖一买一”进行,但一直未能找到合适的房子。姐姐正好在天河区某大型社区拥有一套房子,带省一级核心小学的*,姐姐的孩子也大了,双方各取所需,选择换房。
弟弟拿出一套76平方米的房子来换,姐姐这边的房子是88平方米。去年12月中旬,双方在房管局递件交换时,弟弟的房子报价是76万元,姐姐的房子起初报价是78万元,后来地税部门根据国土局相关价格,要求姐姐的房子以87万元缴税。缴税后,双方均拿到了新的房产证,成功实现换房。
“其实双方如果信任度足够,程序相当简单,半天搞掂。”郑大源介绍,与普通的房子交易相比,“以房换房”的较大区别是:1、需要同时递件,跨区则去广州市房管局办理,同区可以去所在区办理;2、网签合同需要注明是换房;3、打印网签合同的时候按理需要提供换房协议;4、递件时仅需要提供身份证、房产证即可;5、契税按照交易差价的3%计算。
按照以上的换房经历,由于姐姐的房子已满5年且是少有住房,不需要交营业税;弟弟的房子虽然满5年,但不是少有一套,需要交1%个税,同样不需要交营业税;而契税则是两套房子差额的3%,由弟弟个人承担。