买房须知

2015年即将过去，2016年马上就要到来。对于即将到来的新年，你一定也是充满了期待，新一年的楼市又将会怎么样呢？北上广会取消限购吗？首付和利率还会再降吗？

*是2015年较后*，即将迈入全新的2016年，在这新旧相交的时刻，无论是刚买了楼的还是想要买楼的人都格外关心明年楼市的走向。2015年的楼市可以说是完全得益于各种支持楼市发展的政策，那么2016年会有怎样的行情呢？12月18日~21日召开的核心经济工作会议头次将房地产问题列为单独任务，将“化解房地产库存”作为核心要抓好的五大任务之一，这也为今后一段时期房地产政策的走向定下基调。业内人士认为，2016年楼市仍将是个政策年，为了完成去库存的任务，信贷政策、税收政策、财政补贴、住房金融等方面都会有一定的动作。

“去库存”是核心 政策利好或更给力

“去库存”仍是房地产市场面临的核心问题。

近期，核心多次谈到房地产去库存的问题，核心经济工作会议在之前核心财经领导小组会议、国务院常务会议、政治局会议的基础上再次发力，提出了一整套化解房地产库存的“政策组合拳”：通过加快农民工市民化，扩大有效需求；允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；提出未来制度改革的方向，是“以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口”；要发展住房租赁市场；鼓励开发商降房价；要促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；取消过时的限制性措施。

业内人士认为，为了积极化解房地产库存，2016年政策应该会有所作为，核心经济工作会议的一系列提法为房地产政策的走向定了调。方圆地产领头分析师邓浩志表示，明年是“十三五”的开局年，为开好头，政策整体力度恐超预期。

一问：明年哪些政策会是核心？

核心层面持续宽松，各级城市根据自身情况“吃药”

既然明年也是政策年，核心在哪里呢？

方圆地产领头分析师邓浩志认为，明年的楼市政策一是继续分类调控，各级城市根据自身情况“吃药”；二是核心级别大政策。大政策大致可分为长效和短效两类，长效即以公积金组建住房银行，调整农村人口落户中小城镇政策等；短效即行政限制政策继续由收紧往扶持方向走，货币政策进一步放宽等。预计2016在经济基本保持平稳及利好政策的扶持下，销售量基本保持平稳且比2015年略有上涨。由于广钢广纸两大片区进入集中供应期，核心区销售占比会有所放大，所以广州一手住房2016的销售均价应该会出现一定程度的上涨。2015年，广州楼市销售套数创下新高，库存问题虽然不严峻，但结构问题较为突出，如大户型滞销，花都存量太大，南沙存量土地太多等，这些都有可能成为政策落脚点。

二问：北上广深会取消限购吗？

库存量大、去化压力更重区域或局部解限

新的一年，大家*关心的自然是，北上广深的限购会取消吗？

中原地产深圳公司研究核心部门经理王飞表示，在目前一线城市市场行情不错的状况下，限购政策仍将延续，以防止*需求过快增长致房价涨幅过高。不过，2015年购房需求在政策利好支持下释放了不少，2016年销售行情能否延续强劲却并非这么让人乐观，因此在库存量大、去化压力更重的区域出现政策调整，并不是不可能。邓浩志认为，南沙作为自贸区有可能成为广州头个放松限购的板块。

三问：首付和利率还能再降吗？

二套房首付有望降低，三套房（及以上）有望恢复贷款

明年，支持自住和改善型住房需求仍将是楼市政策的主要着力点。商业贷款首付在政策面仍有进一步下调的空间，或者取消对房贷的“一刀切”的政策干预，由商业银行自主决定是否实行差别化房贷政策。不过，出于对银行面临的风险考虑，下调首付比例的幅度可能非常有限，二套房首付有望降低，三套房（及以上）有望恢复贷款。

此外，公积金制度改革深入推进，除了首付比例和贷款利率可能继续下降外，异地互认的范围也将进一步扩大。

四问：减税大招会否持续有来？

房贷利息作为个税抵扣项政策有望提前落实

据悉，个税改革方案在财政部内部已经完成，2016年有望上报，其中的房贷利息作为个税抵扣项的政策，将大幅降低个税缴纳额，从而提高购房者购房能力。在全力去库存的当前，这项政策或许有望提前落实。

此外，下调房地产交易税费，甚至由政府直接给予财政补贴，也是刺激房地产需求的重要办法。2015年“330”新政对满两年的住房销售免征或部分免征营业税，但目前二手房交易的整体税费负担还比较高，业内人士认为还有下调的空间。

五问：“新市民”有什么“优待”？

部分城市或重启“购房入户”，非户籍人口也能住公租房

核心政治局会议上已正式提出，通过农民工市民化来扩大有效住房需求。房价点评网领头分析师肖文晓认为，明年可能会加快户籍制度改革，部分有条件的城市可能重启“购房入户”，纠正“市民”和“非市民”在购房环节客观存在的差别化待遇，例如购买条件、购房套数、税收优惠等，比如外地人购房须交纳3年社保的政策调整可能性就很大。

从核心经济会议“以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口”等提法可以看出，疏通商品房与保障房流通通道，实现保障和去库存双赢将是保障性住房改革的方向。对于广州这样保障性需求较大的一线城市而言，保障性住房租赁政策出台的可能性更大。比如把公租房的保障范围扩大到非户籍人口，或出台政策鼓励开发商将库存商品房转为租赁用房。