作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-21
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早在去年,我们就有说过,2019年是一个放开调控的一年。
年底的零星调控其实已经露出倪端,1、2月份密集的抢人和调控也徐徐将大幕拉开,转眼三月,再来两个重磅炸弹——济南取消限价&石家庄放开落户。
事件回顾
我们先回顾一下事件:
几日前,一则“2019年2月济南全面放开限价限签”的消息在朋友圈传播:
网上大量讨论传播引发舆论关注。10天后,于3月20日晚,济南市城乡建设委相关负责人向记者回应称:济南将坚持房地产市场调控不动摇。
但随后,记者在采访济南市建委后得知,政府限价政策确实取消,但限购政策仍在施行。
这是第一件事,而几乎在同时,石家庄也出了件大事:
2019年3月18日,市公安局研究出台了《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》,取消在城区、城镇落户“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制,在石家庄市全面放开城区、城镇落户,群众仅凭居民身份证、户口簿就可向落户地派出所申请户口迁入市区、县(市)城区和建制镇,配偶、子女、双方父母户口可一并随迁。并于19日和20日刊发于石家庄发布和石家庄新 闻 网。
两个事件粗看不同,但实际上确实有着异曲同工之妙。
象征意义大于实际意义
我们先来说说济南。
取消限价的原因,一般有三种。一种是像南京、武汉之类的城市,土拍价格高,限价贴近楼面价,政府默许精装双合同拉高溢价的存在。另一种则是,限价不合理,高价值和低价值区域限价策略上扁平化,一刀切。第三种则是,市场冷淡,即便是放开限价,任由市场自我调节,也闹不出多少浪花。
你觉得济南是哪一种?
第一,济南早在2018年中旬以后就在严厉打击双合同,伪精装。
第二,即便是济南也出了不少高楼面价的类地 王地块,但也没有出现普遍地价贴近楼面价的现象。
第三,济南楼市价格并不扁平,限价也并非均一,各区域价格价差明显。
所以,济南的限价解除,大概率只有一个可能——即使放开限价,市场自由调节的结果也不会让城市的均价有多大变化。
换个角度来说,济南调控放松的背后,不仅不是大涨,反而是市场的冷淡。
其实早在去年后半年,济南楼市就已经有遇冷的信号,9月份的土地大量流拍,以及第四季度大量的营销CALL客,注定了济南在2018年末和整个国内大部分楼市齐步进入低谷。
据亿翰智库数据统计:2019年前2月济南楼盘销售业绩TOP10,6盘入市,去化遇冷不足5成,在这个阶段进行调控的放松,市场并不会引起报复性上涨,反而动能不足会让整个市场继续保持平淡,不久之后,济南的限价放开就会被大多数人遗忘。
而限价的放开,给了社会一个信号,你看我们放开限价尊重市场价格自我调节,但我们不放开限购,所以是坚持调控不放松,坚决维持“房住不炒”不动摇。
至于社会上的谁最乐意看呢?当然是开发商了,而且是想拿地又不敢拿地的开发商了。
毕竟,济南依然需要城镇化,济南依然需要高楼大厦,城市经济依然要发展。
这样的调控,意料之外,情理之中,后续或许会有很多城市跟进,比如最近一直在谣传的郑州放开限价,也是有可能的,因为对于现在的郑州市场,即使是不放开限价,大部分开发商也很难顶满限价卖。
我们回过头看石家庄的取消落户。购房热线:0512-86864357
早在去年、前年,就已经有陆陆续续有大中小城市放开落户难度。
最典型的就是西安,从人才引进迅速变化成人口引进,从有条件到无底线。然后是天津这种突发短期抢人,几天内吸引几十万人落户。还有一些郑州这种低调抢人的城市,近年毕业本科以上落户按月在支付宝直接领补贴,年底宣布人口超千万。
年后也有零星一些城市进一步放开落户的难度,此时此刻的石家庄才姗姗来迟的宣布石家庄全面取消落户限制,其中的深远意义,我想大部分人看不太懂。
显然,按照21世纪的信息传播速度,如果国际庄有这样的想法,怕是早在西安抢人的初期就应该开会研究筹备颁布了吧。为什么能坚持到2019年,是后知后觉么,显然不是。
用当地同行媒体老师们的话就是:从长远看,石家庄每年的外来人口流入,是支撑房价的根本动力。
当没有外来人口流入的石家庄,陷入了房价的低谷,城市发展的瓶颈,放开人口落户,让常年在石家庄飘着没户口的人抓紧落个户买个房,才是正道。
能不能吸引外省人才不重要,能吸引到周边县市的人来市里,这才是王道。不仅仅是石家庄、西安、郑州也都是一个道理。
所以,石家庄的调控对于整个中国楼市和中国房地产的调控来说,毫无意义,但变相了放松了限购,对内的意义却非常深远。
这样的调控,也意料之外,也是情理之中,后续没有存在感的省会几乎都有可能效仿,比如太原、兰州、南昌、南宁之类的城市。
大局
说来说去,其实还是那么个事儿,无论是直接房价调控政策,还是关于人口,最终的结果导向都是房地产的调控。
中国的调控政策终归是没有逃过那个魔咒——市场卖的好就收紧,不好卖就放松。
有人说,你看反之亦然呀,其实反过来并不完全成立。因为从来都不是,收紧了就卖得不好,放松了就卖得好。市场限购最严的时候,长沙、武汉、杭州、西安,哪个城市不都依然是万人抢房?市场的一些行为会受政策的影响,但更多时候还是市场购买力的自我调节。
当韭菜都被割完,新的韭菜购买力还没有形成,房价已经翻番的时候,再放松调控又能怎么样呢?
是不是觉得本文已经完了?其实并没有。
当韭菜都被割完的时候,放松调控的时候恰恰才是真正的房投最好的时机,房地产的周期论虽然并不能被完全预估,但这些年的小周期已经可见倪端。历年的房地产平均上涨速度也都类似。
在经历了【炒高——调控——继续炒——再调控——降温——放松调控——稳定】这么一个周期之后,我们会发现,从上一个低谷到这一个低谷,平均上涨的幅度和再前边几年其实没有多大差别。
所以,选好节点,在继续炒的时候出手,在放松调控后入手,这样的逆大众操作,才是真正的房投操作,才不会被割韭菜。
所以,济南也好,石家庄也好,合肥郑州西安也好,二线城市的放松点、稳点要么已来,要么快来,对于购房者来说,机会要么已来,要么也即将到来!