买房须知

日前，来自五台县的刘先生致电记者询问：“太原王家峰村王家峰棚户区改造安置房能买吗？王家峰村的村民几乎每户回迁都能分到不止一套房子，一些村民以每平米4200元的价格对外销售，而且可以到村委会改名字。”

刘先生表示，看着一栋栋新楼高高耸立，不时有人前来看房准备装修，而且价格比市场商品房价格要便宜不少，自己真的动心了。那么，这样的棚户区改造安置回迁房能买吗？

据记者了解，回迁房是发展商征收土地时赔给回迁民的房子，每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。如果回迁房跟商品房一样办理了房产证，那回迁房就跟普通商品房的交易买卖方式是一样的。没有办理房产证的回迁房，如果只有回迁民手持的合同，那交易就有一定的风险。

1、购买回迁房一定要查清性质

“这几年，太原市集中进行棚户区改造或旧城改造，好多地方都已经拆了旧房盖新房，很多项目在还没有盖起新楼房的时候就提前销售期房，不仅价格便宜，地段好，并且承诺回迁房肯定能办下来大红本。这种房子敢不敢买？回迁房证件将来应该问题不大吧？”面对低价回迁房，刘先生着实动了心。

省房地产协会负责人表示，随着城中村改造的快速进行，城市拆迁的速度也在加快，于是拆迁安置房也就有了市场。在城中村拆迁安置过程中，采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。

同时，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。如果拆迁的是商品房，回迁房自然应当是商品房。拆迁的是集体土地上的私房，回迁房的性质一般不是商品房。所以购买回拆房一定要查清性质。集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。

2、购买未取得产权证回迁房风险大

记者在采访中了解到，随着城中村改造不断深入，获得回迁房的拆迁户不断增多，回迁房交易也较为常见。因回迁房比较特殊，出售价格比普通商品房便宜，所以很有吸引力。但购买回迁房会面临更名等问题，稍不留心会引发产权纠纷。

对此，省房地产协会的负责人表示，其实回迁房是可以交易的，只是在购房之前要审查它的产权问题。回迁房在办理了房屋产权证书后可进行买卖，购买未取得产权证书的回迁房则可能面临极大的风险，回迁手续更名并不能取代房屋产权证书。

在这里须注意的事项包括要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实，同时要注意确定该房屋之上是否有共有人，是否设定抵押权。另外须查明该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁。

同时，回迁房和一般的商品房不同，且动拆迁安置房买卖大多不能一次性将一切手续办理完毕，其后续手续通常要出售方配合办理，这就为以后的纠纷产生留下隐患。如果该回迁房所占用土地是划拨用地，在办理回迁房的产权过户手续时，将由买受人补交土地出让金。在和卖房签定合同的时候可以订立附期限的合同，以产权过户为合同生效条件及付款条件，也可以与卖方协商将购房款办理提存公证，在该房屋取得房屋所有权证并办理过户手续后，由公证处向出卖方支付房屋价款。较后，买方要注意让卖方将户口迁走，否则，买方的户口迁不进来。

3、未获产权证交易无效

刘先生介绍，现在王家峰村民出售的房子都是私底下签订房屋买卖协议，并到村委会更改备案的名字，当初在签合同时写的是村民自己的名字，目前房子还未获得房产证。那么在未获得房产证之前可以更改名字吗？

太原市房屋登记管理核心工作人员表示，由于业主在签订回迁房协议时写的是自己的名字，因此在办理房产证的时候，证上将写的是业主本人名字。若村民想要将房产名字更改为别人的名字，就必须等到房子交房并获得房产证之后才能办理过户更名手续。而房产办理更名过户有继承、赠与、买卖3种主要方式，涉及到刘先生的购房合同时，只能是走买卖这种方式更名。根据规定，回迁房若要上市交易就必须要有房产证，在没有房产证的情况下，回迁房所有者无法在房屋登记管理核心办理转移手续。也就是说在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易，是不合法的行为。

随后，记者咨询了王家峰回迁房所在街办得到的答复是，回迁房是指这块地上的原有住户，因开发商建设新楼的需要而将其房子拆掉了，不过在新楼修建完成之后，又以相应比例给原来的住户分配上了新房子。由于回迁房有一定的保障功能，所以售价也比商品房售价低。回迁房由政府统一来划分土地，且审批程序得到了政府有关部门承认。其具有保障安置的性质，如果没有商品房预售许可证，即不能按商品房销售。所以，建议市民低价回迁房谨慎购买。

山西得为律师事务所任毅律师表示，购买回迁房时，首先，要留心该回迁房是否已经获得房产证，因为未获得房产证的房屋交易，是不受法律保护的。其次，交易所产生的税费该由谁承担也要明确，回迁房的买卖涉及两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋所有权证书时需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费。另外，购房者要有所防范，防止业主一房两卖的行为，一定要约定房产过户和交房时间。签订回迁房买卖协议时，要写明自取得房产证多少日起办理房屋所有权的转移手续。若该回迁房为夫妻共有，为了保证交易的效力，购房者应要求卖方的配偶在房屋买卖合同上签字。