买房须知

[提要]林靖 2004年，丰台区刘先生因房屋拆迁分到3套回迁安置房，将其中一套卖给了王女士。同年12月，王女士就向刘先生支付了全部购房款50万元。王女士、刘先生与开发商签订了认购书，约定这套房屋在能办理产权证后，直接将房产证办给王女士。同月，王女士与物业公司办理了物业交割手续，拿到钥匙后精心装修房子，满心欢喜地入住至今。

购买回迁房 过户索赔偿

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去年9月，开发商通知可以办理过户了，王女士联系刘先生配合办理过户手续。然而此时房价飞涨，刘先生反悔了，称卖房时其妻不知情，断然拒绝配合过户。

刘先生还找到开发商，把回迁房购房发票的付款人信息都改成了他妻子的名字。王女士说，依据开发商公示的房屋过户需提交的手续，如果直接给她办理产权证，购房发票的名称就必须是王女士本人。发票名字改了，她就没法直接办理产权证了。

王女士不禁忧心忡忡地问：“当时没签正式的买卖合同，我买回迁房的行为到底有没有效？要是对方一直不配合过户，我可怎么办？”

房屋可以直接过户给王女士

北京市盛峰律师事务所房产法律事务部领头律师李松认为，虽然本案中王女士和刘先生没有签订正式的房屋买卖合同，但是双方均已按照合同的约定履行了相应的义务。

具体来说，王女士已于2004年12月向刘先生支付了全部购房款，刘先生也履行了交付义务，已经将房屋交给王女士实际占有及使用，因而双方的买卖行为是真实有效的。

李松律师指出，依据《北京市一等人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十四条规定，“房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人(第1手出卖人)作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但当事人另有约定的除外。”

在本案中，王女士、刘先生及开发商之间明确约定“待房屋可以办理房产证后直接将房屋登记在王女士名下”，这种情况属于上述规定中“当事人另有约定”的情形，因而不必依次办理过户，房屋可以直接过户到王女士的名下。

出卖人称配偶不知情不能成立

李松律师认为，王女士自2004年底购买刘先生的房屋之后，经装修一直入住至今，刘先生一家人与王女士在同一栋楼居住，经常会碰面。在长达8年的时间里，刘先生的配偶对王女士购买此套房屋并未提出任何异议，因而其主张对王女士购买此套房屋不知情是不成立的。

刘先生应继续配合办理过户

因为房屋价格上涨，为了不配合王女士办理房屋过户，刘先生找到开发商将发票改为其妻子的名字，使王女士无法办理房产过户，进而达到其收回房屋的目的。

李松律师指出，依据我国《合同法》的相关规定：买卖合同签订后，双方均应按照合同的约定履行义务。本案中，王女士买房时已经与刘先生及开发商明确约定：“待房屋可以办理过户时，刘先生应配合王女士办理过户手续”。目前，刘先生故意将发票改为自己妻子的名字，属于毁约行为，依据《合同法》的相关规定，刘先生应继续履行合同义务，配合王女士办理过户。

律师提示

李松律师就此提醒大家，回迁房屋的买卖是存在一定风险的，因为回迁安置房的种类有多种，如果国家对购房人的购房资格有特别的要求，比如经济适用房，开发商就不能任意约定过户。

因此，李律师建议广大读者在购买回迁房屋时，应首先弄清楚该房屋的性质，今后究竟能否过户，不要房也买了也居住了，*终却竹篮打水一场空，那样就得不偿失了。

另外，鉴于房屋价值较大，建议在购买回迁房之前，双方较好签订书面的买卖合同，将相关的权利义务及违约责任约定明确，以避免日后因房屋价格上涨而出现卖方毁约的情形，将损失降到较低。

*我坐堂

北京市盛峰律师事务所

李松律师

该所房地产法律事务部及劳动法律事务部领头律师。专注于房地产法和劳动法的研究和应用，对二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、廉租公房、借名买房等各类房产案件具有丰富的处理经验。