买房须知

买房物业很重要，物业的好坏直接影响着业主入住后的居住体验。如果所购买楼盘物业管理服务不到位，会给业主生活带来诸多不便。此时，很多业主就会产生更换物业的想法。那么，业主有权更换物业公司吗？如何更换物业才能不产生法律纠纷？下面编者将具体解答。

业主有权更换物业吗？

《物权法》规定，业主有权更换物业。物权法》第81条、82条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人，根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

更换物业步骤

1、更换物业的理由要有法律依据：在《物业合同》有效期内，物业不能随意更换，要物业公司违反其《物业合同》的内容，有违约的情况并且有足够的证据，才可以根据《物业法》解除其合同。如果《物业合同》到期了，走居委会程序，不自动续签，另外招标新的物业公司就可以了。

2、三分之二的业主同意更换物业：首先要确定更换物业公司是大部分的业主意向，才能成功更换物业。做一个统计表格，每家每户去找业主签字“同意更换物业”。户数和面积都有过三分之二才行。

3、与原物业协商解除合同：三分之二的业主同意更换物业了，就派代表去找物业公司的负责人，协商和平解决。如物业公司不愿意停止《物业合同》退出管理，就需要走以下程序。

4、居委会申请更换物业：拿着业主签的“同意书”和物业违约的证据到居委会去申请更换物业。配合居委会办理其相关的手续。一般居委会的工作人员会先和物业协商，让其主动退出。如物业不同意就会走法律程序。

5、解除物业公司所签《物业合同》：如果证据充足，法院会支持业主的诉求，解除物业公司《物业合同》，让物业公司做好交接工作，限时撤场。

6、招标聘请新物业：没有业委会可以委托居委会招标，或者其他机构组织招标，聘请其他物业公司，也可以直接邀约其物业公司进行管理。

以上是在没有成立业主大会的情况下，业主更换物业的步骤。如果小区有业主大会，步骤就简单很多了。由业主大会组织投票、递交申请、与物业协商等，可以省掉不少麻烦。

业主大会应当在更换物业公司前，需要在做出决议后，及时书面告知原物业管理企业；授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；确定采取公开招标或邀请招标方式；授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；缺点物业服务价格幅度或水平。

在新物业公司招标过程中，必须保证广大业主的知情权。更换物业公司后，需要交接以下资料。1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工，配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保管等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理所需的其他资料，譬如与供水、供电、供气、保卫、有线电视等单位订立的协议书、合同，各种物业服务债权债务账册等。

物业公司本是全体业主聘请的“管家”，是受业主的委托，帮助业主管理小区、维护小区的服务机构。如果物业服务不尽如人意，随意抬高物业费、侵吞公共区域收益、不买车位不让进小区等，撤换物业公司就很有必要。

如果在买房时，就事先了解物业资质，选择拥有好物业的楼盘，就可以未雨绸缪、防患于未然。下面，编织机就推荐几个烟台拥有品牌物业的新房项目，为大家住的舒心、住得放心，提供一点参考。

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