买房须知

近几年，小区解聘物业公司呈上升趋势。究其原因，一方面，表明业主依法维权意识越来越强，他们希望得到满意的服务;另一方面，有些物业的服务水平不能满足业主需求，小区业主便考虑更换物业公司，为业主提供满意的物业服务。

业主对哪些方面不满意?

业主不满意的地方主要集中在三个方面：

对开发商不满意。开发商对设计、施工、验收、销售等环节出现的问题，解决不及时或拖延不解决，引起业主不满，如墙体透寒、长毛、屋面漏雨、面积缩水、无法办理产权、环境噪音等，这种情况引发物业的纠纷占投诉量百分之七十以上。

对物业劝阻不满意。业主违规装修、拆改公用设施设备、违章搭建、占用绿地建私家花园、不按规定放养宠物以及随意停车占用消防通道等，物业公司予以劝阻制止，在问题处理过程中业主对物业不满意。

对物业服务不满意。物业企业服务不规范、不按标准服务，如维修不及时、不彻底;小区环境脏、乱、差，垃圾清理不干净;绿化养护不到位、死棵断档严重;车辆停放管理不规范等。

不满意的责任都归谁?

业主不应把上述问题及责任都推给物业。工程遗留问题是开发商的责任，由业主要求开发建设单位解决，物业积极协助;业主违规使用物业是违规业主的责任，由业主委员会和物业企业共同做好业主工作。业主不服从管理的，应及时报告相关执法部门处理;物业服务问题是物业的责任，业委会应告诫物业公司规范管理，提高水平。业委会如果不分青红皂白，仅仅认为炒掉物业就能解决问题，草率地启动解聘物业公司的程序，可能会出现意想不到的问题。　　把物业管理师加入收藏夹!

去年，我市某住宅小区业主因房屋透寒多次到物业投诉。物业公司积极与开发商联系，开发商承诺尽快解决。由于该小区规模较大，透寒问题较多，无法在短时间内全部解决，部分业主不满。于是，业委会张贴告示，鼓动业主拒交物业费，同时通知物业公司终止物业服务合同，导致物业无法正常工作，小区秩序和很多业主正常生活受到影响。此事发生后，物业行业主管部门多次协调，并由业主委员会出面，责令开发商加快解决，同时，还对业主做了大量的解释工作，使物业公司的工作逐步恢复，走上正轨，问题也得以解决。由此可见，随意解聘物业，不仅不能很好地维护业主的权益，很有可能由于工作方法不当损害业主的权益，影响物业的增值保值。

如何选聘满意的物业?

选个好物业，是广大业主的愿望和权利。那么如何选择一个质价相符的物业公司呢?

开好业主大会。业主大会是由全体业主组成的决策机构，物业管理区域内的所有事项都要经过业主大会批准。对不履行物业服务合同的物业，业委会要把物业公司的违约事实、处理过程、物业的态度等如实向全体业主通报，征求业主意见。业主大会经法定权数同意可以解聘物业公司，由业委会履行解聘程序。没有经业主大会决定，业委会擅自解聘物业公司，造成的损失由业委会成员承担。

选好物业公司。目前，我市部分小区在重新选聘物业公司时，往往以降低物业费标准为条件，这是不负责任的做法。物业服务是有成本的，俗话说，一分价钱一分货，物业服务也是如此。业委会和业主大会要根据小区情况和业主需要，认真核查物业公司提出的服务标准，在政府指导价范围内确定合理的收费标准，以物业服务合同方式约定下来。对那些承诺低标准收费、高标准服务的物业公司，业主应提高警惕，一般不应选择。