买房须知

国家发改委近日发文放开24项商品和服务价格，包括非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务，消息传出之后次日，就有小区贴出告示称将上涨150元停车费。

对此，全国政协常委，市政协副主席周汉民在两会会场接受记者采访时表示：“放权是对的，但是有关千家万户的收费问题绝不能贸然以为可以一放了之。”

市政协委员、市住房保障和房屋管理局局长刘海生回应称，本市正在研究建立物业服务价格信息发布机制，市民和物业公司可通过比价获得参考价。同时将培养中介机构，让物业和业委会之间可顺利协商议价。

“合理收费”标准难统一

“就 是因为众口难调，物业公司确实缺钱。”市政协委员、上海社科院社会学研究所所长杨雄牵头的课题组去年对17个居民区9862户居民以及居委会负责人、业委 会负责人、物业公司负责人抽样调查，居民对社区物业管理现状总体评价3.64分。一些对物业服务不满意的小区，业主、物业往往各执一词。“业主觉得物业服 务不到位，拒缴物业费，物业觉得收不到物业费，只能通过降低服务来降低成本，双方陷入恶性循环。”

此外，让更多居民不满意的是，物业公司的财务账目、服务内容标准、管理资质等还不能做到公开透明。调查显示，物业公司规模普遍较小，普遍员工人数在20人左右；物业公司中近一半为民营企业，其管理的小区分散独立，管理的住房面积少，资金单薄。

调 查显示，大多数住宅小区物业服务费目前收取标准平均为1.92元/月/平方米，80%的小区收费低于2元，而物业公司普遍认为“合理”的物业费价位平均为 2.92元/月/平方米。由于物业和业主意见难以统一，物业服务费标准调整困难。另一方面，随着物价上涨、较低工资标准线逐年提高，物业公司购买维修材 料、用工等成本较9年前增长明显。60%的企业处于收不抵支的亏损运营状态。

刚放开限价停车费就上涨

孙先生所在的小区位于闵行区，是一个老式居民住宅小区。据他反映，他在该小区居住的十年间，换了四家物业公司。“像走马灯似的换，每家都做不长。”

本月物业管理费和停车费定价放开的消息一出，孙先生第2天就在小区布告栏看到了停车费涨价的通知：从150元/月涨到300元/月，还传出物业费酝酿涨价的消息，对此业主反响很大。

记者调查了多个楼盘，发现涨价绝非个例。包括普陀万里地区、宝山彭浦新村以及闵行的多个住宅区，涨价的消息都不胫而走。特别是对于停车位争夺紧张的小区，停车费涨价似乎成了控制车辆总数的少有方法。

对于频频调价，业主显然不满。“凭什么我们小区物业费涨到2元，隔壁小区1.5元，看起来小区管理也没啥区别！”“物业费究竟怎么花的，从来没看到过账目。”

对此，几位物业经理表示，不同的价格，管理肯定不同。比如七八百元找的电梯维护企业，随叫随到，一年保养两次。两三百元找来的，可能电梯坏了几天都没人修；小区水景喷泉可能从天天开放、定期换水，变成全年停开；景观绿化带因没钱打理变得杂草丛生；监控设备老化没钱修理……

采访中不少物业公司经理告诉记者，受市场化定价消息的影响，以及年初合同到期的“调价时间窗口”，*重要的是多年来的微利，甚至亏损，涨价势在必行。当然，也有相对谨慎的。一些物业公司称将密切关注国家政策，等待行业的下一步细则出台。

部分企业转投商业物业

说起涨价的原因，物业管理公司几乎众口一词：入不敷出常年亏损，不涨价只能撤盘。

“2005 年开盘时，物业费1.38元/月，当时的保安保洁人工费用按照国家较低工资标准，每人每月就800元左右。如今人工工资跟着国家较低标准上调，他们的月工 资已经涨到了1800多元。一位物业管理公司王经理称,现在每年都是集团公司填补亏空，从其他盈利的楼盘挖钱过来。”

王经理给记者看了一本 详细的管理账目，其中支出部分包括人工成本、监控设备维护、电梯维护、绿化维护等十几项。收入部分为小区物业管理费以及地下车库管理费两项。其中保安、保 洁、行政、维修等人工成本，包含加班费、劳防用品等所有项目，每月支出平均3000元/人。仅这一项就占据了总成本的70%以上。记者在账本的较后一项看 到，支出收入相抵后，公司每年亏损37万元。

“以前说物业公司是微利行业，现在变成了亏损企业。”王经理坦言，由于工资太低，人员流动性 大，招人十分困难。“保安月薪1800元，行政2000元，保安只能请大叔，行政人员也都是老阿姨，以前还有两个小姑娘，但没做多久就跳槽了。”上海万科 物业服务有限公司综合管理部主任凌晓燕也表示，目前老项目基本都是亏本的。

记者从相关人士处获悉，就是因为亏损，去年沪上某知名物业管理集 团抛掉了30%的私人住宅区，转做商业地产物业管理。更有物业经理表示，他们更愿意竞标新开盘的小区，南桥地区的一些楼盘，物业费2.8元/平方米/月， 而市核心一些老楼盘，当初定价低，大多只有1元多/平方米/月。

凌晓燕表示，针对人工成本快速上升的现状，公司也在积极想办法，希望用“技防”替代部分“人防”，从而“提效”。

声音

要避免“一管就死，一放就乱”

放权绝不能一放了之。对于物业费放开，政府的功能转移是一方面，放开后相应的承接又是另一方面。有资质的社会团体、非政府组织、相关的自治管委会，这些机构建立了吗？制度健全了吗？物业费放开后，应该对后续的规范发展立法制订相应规则。

——市政协副主席周汉民

政策出台的方向是好的，让市场自由调节，但放开之前，我们是否准备好了？缺乏自由议价的机制，如果物业公司要涨物业费，居民不同意，居民靠什么和物业公司谈判。物业与居民缺乏一个对话机制。比如物业与业主代表的沟通，或通过听证程序进行公平的议价机制。

目前业主与物业之间发生种种纠纷时，由于缺乏争端解决机制，只能通过诉讼解决。加大了成本，又带来诸多负面影响，不利于小区和社会和谐。

——市政协委员、上海社科院社会学研究所所长杨雄

要 避免“一管就死，一放就乱”。商品房收费放开后，由于上海各地区房价差异较大，物业费也难以有统一的标准，收费上涨将成为常态，为有效履行政府事中、事后 管理的权力和责任，维护业主的公平议价权、评价权，有必要出台政府在物业管理行业管理中的权力清单和责任清单。政府放开物业管理费收费后，物业管理行业管 理和自律管理亟需加强，为此，应当赋予物业管理行业协会更刚性的权限，加强行业协会的组织建设。物业管理服务双方应该享有公平的权利和义务，因此还应该建 立企业、业主诚信记录体系。

——民革市委组织提案