买房须知

[摘要]由于物管一直没有供水供电，3300多平方米的商铺在7年时间内一直没有使用过，可是当旧物业公司退场时，却突然将业主告上法庭，索要高达250万元的天价物管费。

6年未用却要缴250万，物业费和物业费滞纳金怎么算

近日，记者从有关方面了解到，这一“天价物管费”纠纷在经历了一审、二审、再审和又再审等司法程序后，终于有了一个结果。法院*终认为，业主曾经进入房屋进行装修，应视为已收楼，因此应该缴纳这笔天价物管费。而且，因为该物业在装修期间按每平方米38元的标准计算物管费，所以法院的终审判决也采纳了这个标准。

商铺：1998年收楼后无水无电，直到2004年才真正开始使用

这一颇为复杂的物业管理费纠纷开始于1996年。当时，业主卢先生向广东粤海建设开发公司（下称“开发商”）购买位于广州市先烈路的粤海凯旋大厦三、四层及首层商铺等物业，双方约定由开发商于1997年3月30日之前向卢先生交楼。

后来，开发商未能在规定时间内交楼。1997年10月，卢先生为了房子能尽快投入使用，经开发商同意，决定先进场装修。直到1998年9月8日，卢先生才收到收楼通知。卢先生表示，收楼之后一直无水无电、无法使用。直到7年后的2004年11月，开发商才将上述物业真正交付给卢先生使用。

物管：物管费应从1997年10月业主进场装修时开始收取

卢先生没想到的是，粤海凯旋大厦的物业管理方广州粤华物业有限公司（下称“粤华公司”）将他告上了法院，要求卢先生交纳自1997年10月至2001年3月间的物业管理费等费用。

案件历经一审、二审、再审、又再审，双方争议很大。物业公司认为，从卢先生进场装修即1997年10月开始就应该收物管费，但卢先生认为，2004年11月，开发商才将上述物业真正交付给他使用，之前的物管费就不该由他交。

法院：认为应从1998年9月业主收楼时开始计算物管费

法院审理后认为，1998年9月8日，卢先生收到了收楼通知，而在此日期前，卢先生就已进入争讼房屋进行装修，是房屋的实际使用人，因此应该要交物管费。但在1998年9月8日之前，考虑到当时开发商没有提供完善的水电等设施，卢先生并没有完全享受到业主的权利，因此物管费也不该从1997年10月开始计算而应该从1998年9月8日开始计算。

在诉讼过程中，广东省一等人民法院还曾经向广州市中级人民法院出具了一份关于此案的意见书，意见书中认为，“该案的争议焦点应为粤华公司有无实际上为卢先生提供合格的物业管理服务，从而按照约定或法定的标准收取物业管理费……卢先生已实际收楼，作为粤华公司合法向卢先生收取物业管理费的前提欠妥”。

业主：现物管费不过6元/平方米，38元/平方米难以接受

经过一系列复杂的司法程序之后，*终法院的判决既没有支持物管的要求，也没有支持卢先生的要求。直到广东省一等人民法院于2008年3月作出判决，判令卢先生支付1998年9月8日至2001年7月31日止近3年的物业管理费和滞纳金等，其中物业管理费的标准为每平方米38元，其金额为250多万元。

在接受记者采访时卢先生针对物管费的标准提出了质疑。他表示，在广州地区，较好的写字楼物业管理费也不过20多元/平方米，可是这栋楼历经7年无水无电的情况之后，却冒出了一个每平方米38元的天价物管标准，这让他实在是很难接受。

此外，卢先生还向记者透露，粤华公司2001年后就退出了粤海凯旋大厦的管理，由新的物管公司接手，而新物管公司的收费标准只是每平方米6元。

由于不服*终判决，卢先生已向较高检察院提出了抗诉申请。

广州一物业纠纷案历经十年诉讼四次审理

十年诉讼，*终被判拖欠200多万的物业管理费和滞纳金，卢先生历经一审、二审、再审又再审之后依旧愤愤不平。上周四，他与物业公司协商未果，面临着要偿还200多万元物管费的窘境，尽管他不明白这200多万元到底是怎么算出来的。

物业告业主要钱

1996年，卢先生向广东粤海建设开发公司（下称“开发商”）购买位于广州市先烈路的粤海凯旋大厦三、四层及首层商铺等物业，双方约定由开发商于1997年3月30日之前向卢先生交楼。

后来，开发商未能在规定时间内交楼。1997年10月，卢先生为了能尽快投入使用，经开发商同意，决定先进场装修。

直到1998年9月8日，卢先生才收到收楼通知。

卢先生表示，收楼之后一直无水无电，无法使用。直到2004年11月，开发商才将上述物业正式交付卢先生使用。

卢先生没想到的是，粤海凯旋大厦的物业管理方广州粤华物业有限公司（下称“粤华公司”）将他告上了法院，要求卢先生交纳自1997年10月至2001年3月间的物业管理费等费用。

案件历经一审、二审、再审、又再审。

法院判交200万元

双方争议很大，物业公司认为，从卢先生进场装修即1997年10月开始就应该收物管费，但卢先生认为，2004年11月，开发商才将上述物业真正交付给他使用，之前的物管费就不该他交。

法院审理后认为，1998年9月8日，卢先生收到了收楼通知，而在此日期前，卢先生就已进入争讼房屋进行装修，是房屋的实际使用人，因此应该交物管费。但在1998年9月8日之前，考虑到当时开发商没有提供完善的水电等设施，卢先生并没有完全享受到业主的权利，因此物管费也不该从1997年10月开始计算，而应该从1998年9月8日开始计算。

2008年3月，广东省一等人民法院再审判令卢先生支付1998年9月8日至2001年7月31日止，两年多的物业管理费以及滞纳金等等，竟然高达200多万元。

“天价物管费”之争

上周四，双方来到天河区法院协商执行事宜，卢先生对200多万元的物管费意见很大。

卢先生说：“为什么这栋楼现在水电都通了，每平米才只交6元多的物管费；以前没水没电，物业公司的定价却是每平米38元？这种‘天价’物管费既没有合同依据，事先也未经过我的认可，甚至没有物价主管部门的核准，那么它是凭什么制订出来的？”

卢先生还说，为什么没水没电的房子也能算交楼？也要收物管费？

业主只能吃哑巴亏

广东经国律师事务所王云松律师了解此案后表示，当前，关于物业管理费的纠纷很多，像这样“天价”的却很少有。物管费的定价往往是物业公司一方说了算，有的小区成立不了业主委员会，连个和物业公司“叫板”的机构都没有，业主只能吃哑巴亏。另外，开发商交楼的时候如果有些水电设施没做好，物业公司却依旧会照收物管费，即使闹上法院，法院也只能遗憾地表示，拖欠的物管费要交，如果是开发商设施不齐备，那则是另一法律关系，你交了物管费之后再去告开发商。