买房须知

3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，该通知被认为是“国五条”细则。除原本已被市场预期到的限购令升级和二套房贷款政策外，通知中“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”引起市场哗然。

为此，搜狐二手房沈阳站第1时间专访了辽宁芒果不动产东大区运营总监李奉来。

李总表示，此次国五条细则很全面，但是并无超越以往的调控方向和模式。以限购为主，限贷为辅，关键在于落实和问责。

政策1：个税按转让所得的20%计征

“沈阳二手房交易的个税标准，可按照购买价总额的1%缴纳，也可按照差额的20%来缴纳；具体按哪种费率缴纳的由客户自行决定；税务部门通常都是按照差额的20%的标准执行。”芒果不动产东大区运营总监李奉来介绍说，“由于按照总额1%缴纳需要缴纳的税款更少，因此对于大部分的二套房及未满五年的房源交易会据此来缴纳个税。由于本次政策力度较大，特别是个税按照差额20%收取，对此类客户的售房意向产生巨大影响。”

解读：不一定意味着更高的交易税

“《通知》中’按转让所得的20%计征’指的是差额计税，这样的计税方式不一定会带来更高的交易税。” 李奉来总监为我们算了一笔账，比如，“一套原值为500万的房屋，若房东定价为520万，按新通知中的计税方式，税费按20万计，这套房屋应缴税费只需4万。若税费是按照520万交易价的1%-2%来计算则为10万元。”

税费起征时间是关键

同时，李总也指出按照目前的政策，出售满5年且是家庭少有住房的免征个税；满5年的房屋交易不需缴纳营业税。如果《通知》延续5年的界限规定，不对满5年的房屋征税，那么该政策调整的力度就要小很多。“很多区域内，房屋5年前和5年后的价格几乎翻番，如果一视同仁按差额征收20%的税费，那影响就太大了。”

二手房销售量短期内出现增长

单从此项政策的作用来看，长期以来二手房税费通常都转嫁给买方，因此，李总预计近期沈阳二手房交易将出现短期暴增，各区县将会出现大批赶在新政正式实施前抢先过户情况。而本打算近期购房的刚需型客户可会将会再次转入观望，等待政策的进一步明朗后，延时买房。

政策2：二套房可实施差别化信贷

对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据政策要求，进一步提高第2套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

近期，二套房贷首付将调至7成，利率增至1.3倍的传言甚嚣。昨天公布的通知中，并未明确二手房贷的具体政策，但提出可进一步提高。

李总认为，各地应该会从实际情况出发，来确定二套房的政策，除了继续收紧外，国家也明确提出鼓励改善性购房需求，因此对于二套房也不能一棒子打死。同时，也要看当地银行自身的情况。

“如果真是调到7成，那和全款购房也没太多差别了。”李总认为，二套房也应该实施差别化信贷政策，如果二套房购买的是普通住房，则不应该再上调。

政策3：限购政策全覆盖

国务院强调，进一步完善现行住房限购措施。同时，限购区域应该覆盖城市全部行政区域。限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

解读：一二线楼市降温大

李总认为，限购要覆盖城市的全部行政区域是细则非常严厉的条款。此前，一些经济发达城市限购，但其周边区域却不限购，这导致那些投资投机的购房仍然有空间，也导致了这些不限购区域的房价出现快速上涨。而此次新一轮调控中，明确了限购的城市要覆盖城市的全部行政区域。

“经济发达城市的周边，比如北京周边的香河、涿州等地，以及上海、杭州等城市周边，按照政策也应该要实行限购。这样就堵住了所有的漏洞，让投资投机购房完全没有市场，住房也彻底回归自住的属性。”李总说。

李总预计，受国五条细则出台的影响，房地产市场整体的活跃度将持续下降两个季度左右，但一、二线城市楼市降温程度将超过三、四线城市。

限购对沈阳影响力有限

此次国五条限购强调的限购范围扩大，对沈阳的房产市场会产生怎样的影响？

李总称，限购的目的是为了控制房价。由于沈阳房地产的主要需求主要来源于刚需，市场投资投机份额少，价格和涨幅在国内二线城市中长期以来一直处于较低水平；而沈阳早已对二环内主城区实施限购，房价多年来仍一直保持着长期稳定、小幅上升的市场节奏。因此，限购范围扩大对沈阳的影响有限。沈阳房价预期不会出现下跌，但也会丧失一部分上涨动力，放慢上涨速度。