买房须知

降息前后的首套、二套房客户还款变化

连续降息，贷款百万月供少298元，心理影响巨大，调控出现事实松动。楼市回暖将持续

中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机*性购房。

北京中原(房源、代理、租房)市场研究部总监张大伟分析认为：同样贷款百万20年，本次降息后，基准利率下，月供将再次减少148元，而在目前的85折下，贷款百万将减少月供112元每月。

*近1个多月的两次降息将使得贷款百万20年的购房者，基准利率下利息减少近300元每月。

降息通道已经开启 楼市将获益较大

已经明显升温的楼市，在再次降息的影响下难免出现再次的暖上加暖现象

6月，全国主要的54个城市，月内销售量达到了22.9套，再次延续了3月来的市场复苏。上半年累计销售突破百万套，达到107万套，同比11年同期的95.4万套将上涨12%。环比11年下半年的96.5万套也上涨了超过10%。 其中大部分城市均有上涨。5月来，深圳、南京、杭州、上海再现“千人购房”、“漏夜排队”现象，全国主要城市项目的销售情况均有好转，北京、上海、广州等城市的统计局数据也显示，1-5月的销售情况下同比明显好转。

对于购房者来说：目前市场情况已经难以避免会出现一定程度的恐慌，入市的积极性会继续提高，调控已经到了关键时期，房价难以再跌，反而量价齐涨的可能性非常大。虽然各部委一直重申调控继续，但是松动的信贷政策使得购房者难以再期待价格下调回归合理。

外需萎缩带给中国经济非常大的负面影响。近期避险心理重现，中国面临着资本外流的挑战。经济不景气影响稳定，09-10年为了稳定微调房地产。而12年为了稳定度过经济的不景气。

对于房价来说：调控已经事实松动，微调房地产，这给房地产再次带来了喘息的良机。地方政府加快了预调微调的步伐，银行间流动性持续好转，可能预期的信贷政策微调幅度超过预期，是对于实体经济的惜贷情绪仍存。政策仍存在进一步宽松的空间。下半年再现数次降息、下调存准的可能性依然非常，楼市资金面将明显好转。

降息前后的首套、二套房客户还款变化

房价再跌的可能性接近于0

房地产市场从3月份开始的销售量比较乐观，特别是5-6月的主要城市全面复苏，对价格的支撑作用也已经体现，房价再跌的可能性接近于零。但是因为新开工全面触底的影响， 7、8月淡季推盘量较小，全年销售量较高点在 9、10 、11月出现的可能性非常大。整体下半年的市场销售量将会超过上半年，在调控微松的影响下，恐慌性入市量是可以支持目前的销售量继续放大20%左右，但恢复09-10年高量的可能性不存在。

本轮销售复苏非普遍性，目前市场虽有松动，但是限购、限贷依然指向*需求入市，其中部分可能有途径入市，但是难以支撑全面回暖。虽量价必然同涨，但价格上涨幅度有限。入市项目定价依然会比较谨慎。而且一旦出现*，不排除还有政策打压。

购房者对购房行为的决策除了居住需求外，*主要的是对房价的预期。而在我国这么多年房地产发展的过程中，影响房地产价格的主要是经济调控政策，而调控政策中影响力较大的信贷政策。信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。

从今年来看，信贷政策相比11年已经有了非常明显的松动。经济发展的不力，使得降息的通道已经打开，下半年继续降息的可能性非常大。

目前不管是中国经济还是全球经济均依然不乐观，央行下调贷款利率和存款准备金率意在刺激整个经济环境，维持平稳上涨，这对大部分开发商来说是利好消息。目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张，而贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息，意味着从银行贷款的利率更低了，融资的成本降低了。房企*困难的时间已经过去。

信贷影响：目前各家银行贷款额度并不充足，出现低于85折乃至8折的可能性暂时不打，反而可能会因为存贷差的减小而减少折扣的可能性，但是降息对购房者的心理影响将非常非常大。楼市将在3季度出现难以抑制的回暖。

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