买房须知

 存量房屋（又称“二手房”）买卖、租赁出现纠纷，归根到底多半是合同纠纷。

  若合同中对甲乙双方权责界定对等，合同制定公平合理，对双方履约具有重要意义，但有些二手房中介制定的格式合同中出现了“霸王条款”，人为增加了合同纠纷。

  那么，宁波的存量房屋买卖、租赁中介合同中常见的问题条款有哪些？怎样修改？宁波市市场监管局近日召开存量房屋买卖、租赁中介合同格式条款点评会，宁波大学法学院教授、博士生导师郑曙光对其进行综合点评。

  案例1

  中介指定商贷银行

  光手续费加起来就要上万

  今年5月，眼瞅着房价一天一变，张先生半个月不到，在镇海庄市街道看了五套房，最终看中了一套带落地窗的90平方米“小三房”。

  “二手房太火了，今天看了明天再去问，转眼被卖掉的。再加上中介大姐拍着胸脯打包票，钱的问题他们能解决，看中的这套两天就签了。”张先生说，因为名下还有两套房，公积金是不可能贷出来的，张先生这边还在找亲戚借钱，那边中介已经指定了一家银行。

  “他们指定的银行利率是基准利率上浮25%，中间产生的一系列费用，七七八八要花一万多元。”张先生说和中介讨价环节，对方指出合同中已有一个条款做了约定，就算告上法庭也无胜算。

  这个条款就是“乙方（指购房方）如需按揭贷款，所发生的一切费用均由乙方承担。乙方公积金如有疑问，丙方有权转为商业贷款”。

  ●点评

  中介单方面选择商贷

  侵犯购房者选择权

  郑曙光：商业贷款是一种利率相对较高的贷款方式，对于购房者而言，如能考虑其他借款或贷款方式的，应准许购房者选择其他方式。上述条款中，赋予丙方（中介方）有单方面选择商业贷款的权利，侵犯了购房者的选择权。

  【建议修改】

  是现金支付还是按揭，应由购房者决定。

  乙方（指购房方）如需按揭贷款，所发生的相关费用均由乙方承担。乙方有权选择采用公积金贷款还是商业贷款。乙方公积金贷款如存在问题，应及时通知甲方与丙方，由乙方决定采用现金支付还是商业按揭贷款。

  案例2

  一房二卖、产权不明

  这个条款让购房者有苦难言

  记者在宁波市12345政务服务热线中心查到的二手房买卖纠纷中，有相当一部分出现在产权过户、隐瞒二手房真实信息上。比如买了学 区房，本是给孩子读书，不料房产名下入读名额已经占用了，再去找中介，中介要么踢皮球，要么唱起了“拖”字诀。还有的出现“一房两卖”，买卖双方及中介打起了“口水仗”，各说各理，让购房者两头受气，增加了负担。

  记者了解到，在二手房买卖合同中，出现让消费者“哑巴吃黄连——有苦说不出”的原因，是二手房中介制定的格式合同条款中有诸如“乙方（指购房方）对上述房屋进行现场考察并已对房屋相关证件确认无异，愿意购买此房屋。丙方（指中介方）认可甲乙双方的确认行为”的条款，这样的条款乍一看没问题，但其实暗藏心机。

  ●点评

  将房屋核查责任推给购房者

  郑曙光：根据《宁波市房地产中介服务条例》第18条规定，中介服务机构应当对中介服务活动中涉及的房地产的合法性、真实性进行审查，并且将中介服务机构知道或应当知道的相关信息告知合同其他方。将现场考察与对房屋有关证件的核查责任推给了购房者，这显然是一种加重消费者责任而免除中介方自身责任的行为。

  【建议修改】

  乙方（指购房方）对上述房屋进行现场考察并已对房屋相关证件确认无异，愿意购买此房屋。丙方（指中介方）也已对买卖房屋产权的合法权、真实性进行了审查。

  案例3

  电视坏了还要缴闭路电视费

  金小姐被奇葩条款逼哭了

  金小姐是名写字楼白领，在老外滩汇金大厦坐办公室。为了工作方便，她通过中介在宁波书城附近老小区找了套房子租住。金小姐住了半年，退房时问题来了。

  “等到交房的时候，房东阿姨东瞅瞅西瞧瞧，说要花钱请人打扫卫生，扣掉160元钱，然后水电费查清楚我一直按时缴纳之后，又说要扣掉半年的闭路电视费。”金小姐一听，当场火冒三丈。

  “屋里放了台电视，来的时候给中介看过的，电视是坏的，打不开，当时中介还说无所谓的，现在手机、iPad、电脑，谁还看电视呢，我心想也是，就没计较。现在说要收闭路电视费，真是荒唐。”金小姐说，几百元钱还在其次，主要是道理讲不通。

  “没享受到的服务，凭什么让我交钱。”金小姐找来男朋友帮忙理论，双方争执不休，房东阿姨毫不退让，原因是租赁合同明确写着“租房期间的其他约定事项：水电及电话和闭路电视的使用费由使用人（乙方）负担”。看到这条款，金小姐被逼哭了，只好作罢。

  ●点评

  不合理地免除了出租人

  应承担的维修义务

  郑曙光：根据《合同法》，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。房屋租赁合同仅约定承租人需承担水费、电费、物业费等费用，未约定出租人需承担房屋及其附属设施自然损耗下的维修费用，免除了出租人应承担的维修义务。出租人对出租房屋的维修义务是法定的，不能免除。

  【建议修改】

  租房期间的其他约定事项：水电及电话和闭路电视的使用费由使用人（乙方）负担。非使用人原因导致的房屋及其附属设施自然损耗下的维修费用由出租人（甲方）负担。

  ■部门行动

  宁波市市场监管局

  要求相关企业进行整改

  在前天召开的点评会上，郑曙光对171份存量房屋买卖中介合同、102份存量房屋租赁中介合同存在的10个典型问题进行点评。

  “除了这几个典型问题条款，还有一个比较常见的就是，格式合同解释权归本公司，在国外这个是黑条款，合同解释权具有法定性，需要在格式合同中约定，建议删掉。”郑曙光说。

  据了解，宁波市市场监管局委托宁波大学法学院教授、博士生导师郑曙光对171份存量房屋买卖合同、102份存量房屋租赁中介合同存在问题进行综合书面点评，共发现不合法条款255条、不合理条款489条、表述不当（不准确、不完善）129条。

  “在审查过程中，我们发现有相当部分合同条款存在经纪（居间）企业、出租人利用优势地位通过格式条款有免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者主要权利情形。”宁波市市场监管局市场监管处相关负责人介绍说。

  针对专家评审团的意见和书面反馈，宁波市市场监管局将下发各县（市）、区市场监管局、功能区分局和涉及企业评审修改意见，限期经纪（居间）企业要根据修改意见和市场监管局的整改意见及时整改、修改完善，并根据《浙江省合同格式条款备案办法》将修改后的合同文本重新在“浙江省合同格式条款备案系统”备案；市局、区县（市）市场监管局和功能区分局将在适当时间对修改情况进行检查，拒不修改依据法律法规进行处罚，并向社会公告，确保点评落到实处。