作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
房地产在近几年是越来越火热,房价不断攀升,使得许多人只能望房兴叹,买不起一手房,二手房也不错,毕竟二手房比起新房肯定要划算便宜一点,不过二手房的交易流程是怎样?二手房交易需要注意哪些的问题呢?二手房交易相较于新房买卖有一些是必须要注意的!
第1步:买卖前的产权审核
怕买到产权有问题的房子,是买家们不敢进行二手房自主交易的一大原因。这时我们需要做足前期准备工作。
首先,业主的房产证是必须要查看的,注意房产证上的署名人数。如果有两个人,在签订后边的合同就需要两个人的名字;其次,看购房时的凭据,比如购房发票,作为辅助证据来初步确认房屋产权的归属。
在交定金之前,较好去查档并得到确定答案。你相中的房屋可能处于抵押状态,也有可能因有务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题时,交易就会宣布无效。
第2步:交定金与签合同
不要忽视交定金这个环节!在这个环节时,要多留个心眼。
卖家或许会以定金在监管未拿到手为由毁约,所以预约买卖的合同中应注明;交由第三方监管即视为卖方收讫。
为业主拖欠费用在交楼前,需要签一份交房保证金的协议,约定从定金中扣除一定数目的保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清,钥匙也交接完毕后,再退还保证金。
第3步:赎楼
赎楼是门大学问,不同赎楼方式产生的费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不竟相同。赎楼有两种方式:其一,通过担保公司,向银行借款赎楼,产生的是0.8%的担保费用,以及0.4%的短期赎楼利息,等买家的房产证出来后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行将赎楼款给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。
赎楼的风险十分大,买家拿现金赎楼或是通过担保公司向银行贷款赎楼,都是不可取的。
第4步:付首期及资金监管
除产权问题外,自主交易第2大问题就是资金监管。无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行监管。
第5步:签订买卖合同
签订书面协议时,要关注四个方面,是产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是,书面协议里要明确交易税费双方如何分担。日期也非常的重要,像交定金、过户、交楼时间,确定日期才能保证交易顺利进行。
交付首期之后,就可签订正式二手房买卖合同。
第6步:选银行和办按揭
如果并非一次性付款的,买家还需到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请时,需要买卖双方到场,带上身份证的原件、收入证明、买卖合同。直接找银行的客户经理,说要做房产按揭,他就会帮忙处理。
第7步:过户及交税
去过户时,需要到房产所在地的产权登记核心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。
交税时,如果合同约定的是各付税费,那么两人都要到场;如果是业主实收,就只要买家到场。
第8步:后续事项
交房一般会涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还留有家具家电,还要核实东西是否被更换或搬走,业主才交钥匙,正式完销售易。而水电等交接,就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理。*主要的是之前签订的《交房保证金协议》,如果房子内部家具家电完整,就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失,那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。
二手房交易之中大有学问,极易产生纠纷,而解决的方法就是每一步都做到无错可纠,按照要求来。