买房须知

二手房和小户型商品房成为近来楼市的宠儿。买房贷款是很麻烦的一件事，二手房贷款流程和二手房过户流程、二手房交易流程同样重要。二手房贷款流程有哪些?二手房贷款条件又有什么要求呢?下面小编整理出完整的二手房贷款流程、二手房贷款注意事项、贷款条件和资料的详细信息。

二手房贷所需条件及资料

借款人所需条件

年龄在18-60岁的自然人(港澳台及外籍亦可)

具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力

借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁

借款人应提供的材料

夫妻双方身份证、户口本/外地人需暂住证和户口本

结婚证/离婚证或法院判决书/单身证明2份

收入证明(银行指定格式)

所在单位的营业执照副本复印件(加盖公章)

资信证明：包括学历证，其他房产，银行流水，大额存单等

如果借款人为企业法人的还必须提供经年检的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、财务报表。

注：从2010年5月10日左右开始外地户口在京购房贷款还必须提供近一年的缴税证明或者一年的社保单等能证明在京工作满一年的材料。

房屋卖主应提供材料

夫妻双方身份证、户口本、结婚证

房产证

特殊情况

外籍人士购房所需资料：

台湾人-------大陆往来通行证(台胞证)、户籍藤本(可证明婚姻状况)、在京购房审批表、抵押公证书(委托办理后期领房本及抵押登记)

香港人-------香港身份证、结婚证、抵押公证书(委托办理后期领房本及抵押登记)

韩国人--------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、户口本中文翻译公证(可证明婚姻状况)、抵押公证书(委托办理后期领房本及抵押登记)

其他国籍------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、结婚证中文翻译公证、抵押公证书(委托办理后期领房本及抵押登记)

卖方为企业需提供资料：

法人身份证、 营业执照正副本、组织机构代码证、董事会出售决议、公司章程、授权委托书、受托人身份证、收款账户证明(以上资料都需要加盖公章)、房产证

贷款人要求提供的其他文件或资料。

随着各大城市的房屋价格持续上扬，很多购房者在无奈之下纷纷转向了二手房市场。作为二手房的购房者来说，在办理贷款时要注意以下问题：

·注意事项一：评估价与较高贷款额

在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的较高贷款额度。

·注意事项二：竣工年代与贷款年限

房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，多数银行目前的政策是"房龄+贷款年限≤35年"。例如，某房屋竣工年代为1994年，那么目前的房龄为15年，所以贷款年限*长为20 年(即35-15)。

·注意事项三：贷款成数和利率

目前北京地区各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%。对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款，现在是否结清，只要头次使用公积金贷款，利率都是按公积金目前首付两成，五年以上贷款利率3.87%来执行，但如果之前曾使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款时就需结清后方可使用(目前有部分省市可以没结清的情况下办理二次公积金贷款)。

·注意事项四：还款方式的选择

银行的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等。各种还款方式针对的是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群，如还款方式相对于前者更能节省利息;双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工资的借款人。借款人不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式，此外，借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力，一般月供以不超过家庭收入的50%为宜。

·注意事项五：贷款银行的选择

现在商业银行很多，但各家服务的特色又不尽相同，贷款品种也有所差别，比如之前提到的双周供并非所有银行都有。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择，当然服务质量等软性条件也要加以考虑。

·注意事项六：收入证明与还款能力

银行在批贷时，会要求借款人提供能显示其还款能力的证明，就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。

·注意事项七：借款人自身相关情况

个人征信：对于贷款人来说个人征信纪录非常重要，因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的参考依据，个人信用的情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。其中信用卡记录是很多借款人容易忽略的细节，虽然信用卡多数为小额消费，但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否。

借款人年龄：目前银行对借款人年龄一般的规定是不超过65岁。举例来说：若借款人现已45岁，那么*长借款年限为65减45为20年。

·注意事项八：申请贷款到放贷周期

购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括：评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成。通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构，通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。加上之前的的评估和银行审批时间，一般*快的话7个工作日就可以办理完成。因此，在办理房贷过程中一定要配合各个机构，包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序，这样才能保证借款人在*快的时间内办理完全部手续。

按揭进程

第1日 递交材料，提出申请

买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。

工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。较后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。

第2-7日 评估

根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。

{这一步正常事可以省略的，评估费也不用出}

第8-10日 银行审批

银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公，报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成。

第11-33日 交首付，办理过户

审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。

第34-35天 办房产抵押登记、保险手续，银行放贷

买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，保险费2000元左右。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。

总结流程：

与卖方签约——交付定金——双方到房产核心过户——3日后领证(缴纳契税)——双方到银行办理相关手续(公证费、资料费)——银行评估(评估费用)——按评估价格与银行签约——办理抵押登记——与银行一起领取他权证——放款。

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