买房须知

　　3月1日起，个人房贷利率大变革!

　　根据中国人民银行〔2019〕第30号公告，存量浮动利率贷款定价基准转换自2020年3月1日如期启动。目前，主要银行已完成相关准备工作，并通过其官方网站、微信公众号等渠道发布了公告。

　　结合多家银行公告，此次贷款的转换范围、转换规则等与央行此前通知保持一致。即除公积金贷款外，包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人商用房贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款等均需要转换。贷款客户可根据承贷银行公告，与银行协商办理存量浮动利率贷款定价基准转换。

　　简单来说，房贷客户原来已办理的按揭贷款(原合同约定的利率)，自3月1日起原则上于2020年8月31日前要完成转换工作。有两种方式可以选择，一种是可以选择变为LPR±基点形成(基点也可以为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变，另一种是选择固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

　　那么问题来了，哪些人受此影响?房贷利率需要转换为LPR吗?到底该怎么选?别急，小悦悦带你一文看懂!

　　一、哪些人受影响?

　　一般来说，只要有个人住房贷款的都受影响，但有几种情况除外：

　　1、公积金个人住房贷款、组合贷款中的公积金部分;

　　2、固定利率贷款;

　　3、2020年底前到期的个人住房贷款;

　　也就是说，如果符合这三种情况之一，就不受此次转换的影响。

　　二、固定利率和LPR加点的区别?

　　■ 选择一：固定利率

　　比较容易理解，就是获得的利率水平在合同剩余期限内不变。假设用户原来买房享受了房贷9折优惠，利率则为基准利率4.9%x0.9=4.41%，新合同还可以协定为4.41%。无论之后市场利率如何变动，都要按该房贷利率进行还款。

　　■ 选择二：“LPR±基点形成”

　　挂钩LPR会面临利率波动。在保持房贷利率不变的情况下，以2019年12月20日5年期LPR利率4.8%为基准倒推，计算出加点。然后，这个加点维持不变到合同期满，未来发生变化的是LPR利率，和用户的“实际房贷利率”。

　　LPR利率一个月报价一次，如果你签了，房贷不是按月跟着浮动，因为重定价周期最短是一年。

　　重签第一年，你的贷款利率是不变的。如果当时买房是9折房贷，利率为4.41%，固定点差为4.41%-4.8%=-0.39%。不论未来LPR升或降，获得利率都是LPR-0.39%。

　　如果当时买房享受的是上浮20%的话，利率为5.88%，通过公式计算加点则为5.88%-4.80%=1.08%。也就是说，“加点”是“108个基点”，实际利率为LPR+1.08%。

　　三、选固定利率还是LPR加点?

　　中国民生银行首席研究员温彬认为，尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为点差已经固定了。如果因经济回升、通胀上行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走升，而如果此前签署的是固定利率，则房贷成本不变。

　　对于贷款客户，到底选择哪种定价方式最关键的是判断未来LPR的走势。预期利率走低，就该选择浮动利率，也就是LPR，到时候能刚好跟着降低房贷的利率;如果未来预期走高的话，就应该选择固定利率锁死利率。

　　融360大数据研究院分析认为，中长期来看，LPR大概率仍将继续下行。在2月27日，相关的发布会上，中国人民银行副行长刘国强也表示，要继续推进LPR改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利，未来利息支出会有所减少。

　　目前主流的观点也认为，当前正处在全球货币宽松周期，中国的低利率将是大势所趋，此时选择浮动利率更划算。

　　举个例子，假如用户向银行贷款100万，等额本息还款，原合同期限为30年，现剩余25年，执行利率上浮10%，即利率为4.9%x(1+10%)=5.39%，月供5609.07元。

　　固定点差=5.39%-2019年12月5年期LPR利率4.8%，为0.59%。由于现行利率高于12月LPR，执行利率将调整为LPR+0.59%。假设2020年12月LPR报价降至4.7%，用户获得利率则为4.7%+0.59%=5.29%，由此计算调整后月供为5546.84元，比现在减少约62元。一年算下来可以节省744元。

　　四、如何通知和办理?

　　1. 银行会通过官网和网点公告、公众号、短信、邮件、手机银行和电话等多种方式通知。

　　2. 转换不用重签合同，只需修订利率条款。

　　3. 综合多家银行的公告看，8月30日之前，房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成定价基准转换。考虑到新冠肺炎疫情实际情况，建议个人优先通过线上渠道自助操作办理，确有特殊原因无法自助办理的，待疫情结束后到银行网点人工办理。

　　☆ 总结 ☆

　　总的来说，大家不必太过纠结选择哪一种方案。

　　如果追求稳定，就选择固定利率模式;

　　如果追求可能的收益，就选择LPR加点模式;

　　从目前的走势来看，未来一段时间内LPR呈下降趋势。因此，选择LPR加点模式将可能是普遍的方式。

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