买房须知

钟祥小产权房一般具有占用集体土地、地域性、没有“五证”、开发主体的多样化、权利受到、价格低等特点。目前有关钟祥小产权房的纠纷主要有房屋买卖纠纷、房屋抵押纠纷、房屋质量纠纷、房屋侵权纠纷、离婚财产分割、继承纠纷等。而对于钟祥小产权房合同的效力问题,也是钟祥众多学者和实务工们共同争论的一个话题。

一、各地院如何处理小产权房买卖合同纠纷

由于没有关于小产权房买卖方面的具体律规,现阶段各地院对于有关小产权房买卖案件的处理也不尽相同。其中影响比较大的案件就是画家村宋庄小产权房案,2002年7月,画家李女士以4.5万元的价格购买了通州区宋庄村民马某的房屋,双方签订了购房协议。2006年,因房价上涨和传闻该房要给付高额拆迁补偿款,马某以农村宅基地上的房屋给集体经济组织以外的居民违反了律禁止性规定为由,起诉要求判决购房协议无效,返还房产。该案经过两审,*终二中院认为,根据现行土地管理律、规、政策的规定,应当认定小产权房买卖合同无效,但人明知其所的房屋及宅基地属禁止流转的范围,在多年后又以违房屋为由主张合同无效,应当赔偿买受人的依赖利益损失。

以上是关于小产权房买卖合同纠纷的影响较大的一个案例,虽然只是个案,但非常具有代表性。有关小产权房买卖合同效力问题,全国没有统一、明确的律规定和司解释,各地院为了地方审判的需要,相继了适用于当地审判实践的意见。2004年12月15日,市一等院公布的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会纪要审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件问题的意见》中规定,“城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的,认定合同无效,非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的,认定买卖合同无效。”2008年10月17日,郑州市中级院组织市区两级院、郑州市国土局、房管局有关部门负责人以及律师、专家学者召开了“小产权房纠纷审判实务研讨会”,与会者对于小产权房买卖合同的效力看不一,未形成一致意见,但多数认为可以借鉴其它院经验,原则上认定合同无效。从以上可以看出,当前多数院是以认定小产权房买卖合同无效为原则,以认定有效为例外。

二、钟祥小产权房买卖合同效力剖析

(一)认定小产权房买卖合同无效的理由

1、农村集体所有土地的使用权不得流转

《中华共和国土地管理中华共和国土地管理中华共和国合同》第五十二条第五项规定:“违反律、行政规的强制性规定的,合同无效”。所以小产权房买卖合同因为违反律的强制性规定而无效。

2、农村宅基地使用权的取得有着严格的身份

小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房,这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。宅基地使用权是指农民以户为单位利用集体所有的土地,在规定的地点享有建筑用房、添置生活设施、在庭院种植树木、永远居住的权利。 宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员,这是一个严格的身份,是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利,而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份,也就不能取得宅基地使用权,小产权房买卖合同因为标的无履行而无效。

3、等有关部门的文件也禁止小产权房的买卖

关于小产权房问题,等国家有关部门过许多规定,比如1999年办公厅发出的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知关于以形式非转让土地的具体应用问题请示的答复关于加强农村宅基地管理的意见关于深化改革严格土地管理的决定关于严格执行有关农村集体建设用地律和政策的通知》等等,都规定了禁止城镇居民到农村购买小产权房、禁止城镇居民在农村购置宅基地。虽然这些文件都不是以律、规的形式出现,但它们代表了国家的政策导向,而且这些规定的致使小产权房无办理房产证,房产无实际转移。根据这些规定的精神可以看出,小产权房买卖合同应当是无效的。

(二)认定小产权房买卖合同有效的理由

1、认定合同是否有效,应当以《中华共和国合同》中规定的合同有效要件为标准,符合合同有效要件的合同有效,否则无效。

小产权房买卖合同归根结底是合同,要遵守《合同合同中华共和国合同》若干问题的解释(一)第四条规定,合同实施后,院确认合同无效,应当以全国及其会制定的律和制定的行政规为依据,不得以地方性规、行政规章为依据。而现行的律和行政规没有一部明确对小产权房做出禁止性规定,无论是下发的通知、决定,还是国土资源部下发的意见,都不是律也不是行政规。所以只要当事人具有民事行为能力且意思自治,小产权房买卖合同就应当被认定为有效。

2、小产权房买卖合同不违反《中华共和国合同》第五十二条的禁止性规定。

《中华共和国合同合同》第五十二条的禁止性规定。

3、如果认定合同有效,符合诚实信用原则,有利于保护守信方的利益,有利于促进交易安全。

现行的小产权房买卖合同纠纷中,要求确认合同无效的一方通常是方,起因大多是因为房屋卖出后,由于当地房价上涨或拆迁补偿费远远高于当时的价格,人觉得吃了亏,遂以买卖合同违反国家禁止性规定为由要求院认定买卖合同无效。这种在合同签订并履行后,因利益的驱动而产生悔意,并试图通过以确认合同无效的方式要回房屋的行为,不具有正当性。小产权房买卖因违反国家规定而无过户,对于人来说是明知的,人在卖出房子后,又以合同违反规定要求确认无效,这是一种恶意抗辩,如果认定了合同无效,无疑是对不诚信者的纵容,不利于保护交易安全,同时也是对诚实信用原则的违反。

这里笔者需要说明的一点是,保护守信方的利益、促进交易安全与保护弱者之间的关系。通常公众认为农民是弱势群体,认定小产权房买卖合同有效是否有利于保护弱势群体是个值得商榷的问题。目前关于弱势群体还没有一个统一的定义,它主要是一个用来现代经济利益和权力分配不公平、结构不协调、不合理的概念。笔者认为弱势群体是相对而言的,是有一定的时间、区域的。对于房地产市场来说,现在商品房的房价飞涨,作为比商品房价格低数倍的小产权房,*具有市场竞争力,小产权房所有者的农民在小产权房市场上处于优势地位;而无力购买商品房的城镇居民,在此市场中则处于劣势地位,他们才是这个市场中的弱势群体。认定小产权房买卖合同有效,正是保护了这部分弱势群体,两者并不冲突。农民并非是智力低下者,作为一个思维正常的人都有趋利避害的本性,在改革开放十几年的这种大背景下,农民完全有能力和智力判断小产权房对其是否有利。如果认定小产权房买卖合同无效,那么基于趋利避害的本性,将会有的者在有利可图的时候,选择撕毁协议来赚取的*,这无异于纵容了行为人的违和不诚信,破坏了交易的安全性。

4、从《中华共和国物权物权》精神的。

《中华共和国物权》第三十条规定,因合建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。第三十一条规定,依照本第2十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。从以上规定可以看出,只要房屋是合建造的,自房屋建成之日起物权就产生了,物权是权利人依对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。村民在宅基地上建造房屋,自房屋建成之日起,就对其建造的房屋享有所有权,所有权是一种*完整的物权,是所有权人对自己的不动产或者动产,依享有占有、使用、*和处分的权利。既然所有权人有权处分自己所有的不动产,那么其买卖小产权房就是合的,只是在未经登记的情况下,不发生物权变动的效力,但买卖合同本身是成立并生效的。

三、钟祥对小产权房买卖合同效力的看

对于钟祥小产权房买卖合同的效力,钟祥同意认定合同有效。除了上述认为合同有效的理由外,还可从以下几方面来。

(一)从历史的角度来看小产权房问题

小产权房合同效力的争议主要在于所占用的集体土地是否可以流转。纵观历史的发展,我们发现在1999年第2次修订《土地管理村镇建房用地管理条例村镇建房用地管理条例中华共和国土地管理土地管理村镇建房用地管理条例》的精神,这在1988年的第1次修订时,也予以了保留。

不允许城镇居民在农村集体土地上建造房屋始于1999年《土地管理土地管理土地管理土地管理土地管理》第六十三条的规定,小产权房买卖合同应当被认定为有效。

(二)从《中华共和国物权》的制订过程剖析小产权房

《物权物权物权》的修改过程可以看出,对于宅基地能否转让的问题一直都有争议,如此修改是为了维护现行律和现阶段国家关于宅基地的政策,并为今后修改有关律或者调整有关政策留有余地,并非*的禁止。

(三)订立小产权房买卖合同是债权行为,而小产权房的变更登记属物权登记行为,对物权变动的禁止并不影响债权的设立。

物权行为与债权行为是既有关联又相区别的,物权*终能否按照当事人的意思发生变动,并不影响债权的设立,也就是说小产权房根据现行政策不能进行变更登记,但当事人之间仍然可以订立小产权房买卖合同,而且合同是有效的,只是合同的目的可能无实现罢了,这个时候完全可以以合同目的无实现为由,要求解除合同,而不是认定合同无效。《中华共和国物权》对此也予以了肯定,该第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。另外应当注意的是,所谓的“小产权房买卖合同”的买卖双方,可能其订立合同的本意就不包含小产权房的变更登记或办理产权证,而只是要求交付使用而已,如果强行认定合同无效,岂不是有违当事人的意思?在主张当事人意思自治的民理论下,这样做恐怕不妥。

(四)只要小产权房手续齐全,其所在集体经济组织认可,就应当认定买卖合同有效。

《中华共和国宪物权》对此也做了规定,而且还规定,属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。既然律规定了集体对土地的所有权,那么集体经济组织就对其所有的土地享有占有、使用、*、处分等完全的权利。只要房屋在建造时各种手续齐全,在买卖时经集体经济组织认可,就应当确认其效力,这是充分保证农村集体经济组织和农民行使自己的权力,而不应当以其为非国有而区别对待。

综上所述,只要争议房屋为钟祥合建筑物,就应当认定该买卖房屋的合同为有效,即以认定钟祥小产权房买卖合同有效为原则。