买房须知

房地产基金将异军突起

在调控常态化的*，房地产企业一方面难以得到银行贷款的支持，另一方面销售回款情况也并不乐观，在这种形势下，房地产企业的融资渠道亟需开拓，多年来一直呼吁的房地产金融化已经迫在眉睫。

“2012年是房地产金融启动之年。”国务院发展研究核心金融研究所副所长巴曙松表示，“房地产金融产品在2012年会有明显快速地发展，资金来源会定向多元化。今年是房地产信托到期兑付的高峰期，在销售没有明显改善的情况下，房地产金融的服务业、房地产的金融能力，也开始成为房地产行业的核心竞争力。”

为什么许多标杆房企在如今的政策形势调控下还能大举拿地？其实市场中不乏早已涉猎房地产基金的房企，如金地、万科、中海、复地等，去年下半年以来包括万通地产(600246,股吧)、嘉凯城(000918,股吧)等房企纷纷设立基金，意在为自己的项目进行融资。根据业内人士估算，国内大大小小的房地产基金存量规模已经接近一千亿元。

房地产行业过于依赖信贷的发展模式必将改变，而房地产基金期限长、资金来源稳定、发行相对自由，有利于解决房地产行业因信贷紧缩带来的资金短缺问题。同时，在政府持续调控下，房价将趋于稳定，租金*增加，房地产信托*基金等证券化产品将推出。在这种情况下，地产基金支持的开发商将会在未来异军突起。”

国内房地产基金现状

目前活跃在中国市场的私募房地产*基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯*和高和*等为代表的独立私募房地产*基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团(600383,股吧)旗下的稳盛*、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产*基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产*市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产*市场的竞争格局。

无论哪种类型的基金模式的成功，都离不开清晰盈利模式和差异化的核心竞争力。

盛世神州房地产*基金专注商品住宅市场，主要投向京津唐及环渤海、长三角区域中经济发达和房地产健康快速发展的成长性城市，尤其是其中以居住类物业为主的房地产项目。

高和*专注于收购一线城市核心位置的商业类物业，再通过整合产品设计、推广、销售、物业等优质资源，出售给追求资本安全的理财型资本及安全型资本。

另外，星浩资本主要专注城市综合体建设项目，而2011年成立的建银精瑞公共租赁住房建设*基金则将目标瞄准了保障房建设，通过收买公租房房源或开发建设公租房项目等形式*建设数百万平方米的公共租赁住房。

产业基金模式将成新方向

目前国内房地产基金的重要关注点大都放在二级开发上，对于城市规划、土地一级开发以及后续的产业聚集并未形成成熟的*模式。

前不久，国开行对于一级开发已经开始进行有益的尝试：预计年化*20%~30%，总募集规模500亿元人民币，首期募资101亿元人民币;基金运作期限8(6+2)年——“国开城市发展基金”(下称“国开基金”)成为史上募资规模较大、期限*长的房地产信托之一。该基金的盈利模式也与之前的房地产信托不同，一般的房地产信托主要从事房地产二级开发，取得的*是开发和出售楼盘的*。而国开基金主要从事土地的一级开发，即“项目公司或子基金主要对城市发展新区新增建设用地进行*，并通过土地整理拍卖、出让*取得的收入扣除相关税费后，返还给合资公司，实现盈利。”

相比较而言，北京首创集团的产业基金模式更为超前，首创以大区域开发的概念，系统整合了土地一级开发、房地产二级开发以及后续的产业聚集等多个开发环节，以产业基金模式为手段，产业为驱动、配套为支撑以及奥特莱斯为核心项目撬动，全方位助力城市发展，这种模式将是房地产基金未来重要的发展方向。

综上来看，房地产金融化已经是大势所趋，房地产基金将在其中扮演越来越重要的角色，对城市发展的价值提升能力将成为房地产基金竞争的核心竞争力，产业的基金模式必将大行其道。