买房须知

昆明首套房贷款利率是多少？其实，不仅仅是对于头次贷款购房的客户，银行能够给予首付25%的优惠，另外大多数银行表示可以给予头次贷款购房或首套房贷款的客户在贷款利率上给予8.5折— 9.5折的优惠。部分银行更是对于二套房和三套房给予了贷款上的松动，极少数银行表示，对于二套房，在贷款利率上，优质客户可能享受基准利率或基准利率打折的优惠，甚至部分三套房的客户只要能够付足一定的首付比例，也不排除可以获得贷款的可能。

大部分对优质客户执行9折利率

距离9月30日央行和银监会联合发布“在不实施限购措施的城市，对居民家庭头次购买普通住房的商业性个人住房贷款，较低首付利率调整为不低于25%”的政 策已有两个多月。“进入11月中旬，对于头次购房的客户，我们已经开始实行首付25%的房贷政策。”交通银行云南省分行个人金融业务部总经理伏德华表示。

在滇大多数银行表示可以给予头次贷款购房或首套房贷款的客户，在贷款利率上给予8.5折—9.5折的优惠。

部分银行更是对于二套房和三套房给予了贷款上的松动。极少数银行表示，对于二套房，在贷款利率上，优质客户可能享受基准利率或基准利率打折的优惠，甚至部分三套房的客户只要能够付足一定的首付比例，也不排除可以获得贷款的可能。

“若风险不大、信用良好、对银行有贡献的首套房客户，对于这一类的客户，我们可能会给8.5折优惠。”广发银行昆明分行个人银行部相关负责人介绍，不过能够拿到这一优惠的客户大多是对银行贡献度十分好，且信誉良好的客户。

建设银行云南省分行个贷部相关负责人称，建行对于头次购房的客户是实行首付25%，利率为基准利率或基准利率打9折，但不排除以后调整的可能。

农业银行云南省分行个贷部相关负责人表示，农行对于优质客户首套房可给9折利率优惠。

“部分优质客户可在兴业银行享受利率9折优惠。”兴业银行昆明分行相关负责人介绍，在国家政策允许范围内，兴业银行将根据市场情况进行调整，现在不排除还有调整的可能。

富滇银行相关人士告诉称，对于头次购房的客户可享受贷款利率9折。

预期

利率优惠后期或有调整空间

“与以往相比，现在客户对房贷需求旺盛的大多是刚需客户和改善型住房的客户，*或投机的客户变少了，银行给予客户优惠的目的也不太一样。”一股份制商业银行云南省分行人士介绍，今明年，银行给予房贷上的优惠主要是希望通过这一优惠能够吸引客户，拉动银行的消费贷业务。

不过一国有银行云南省分行个金部的人士表示，从目前的情况来看，房地产的拐点已经出现，围绕去库存可能会有一系列鼓励住房消费政策出台，包括给予财税支持、鼓励农民工买房等，未来房地产价格走势将进一步分化。尤其是在财税政策加大支持力度，取消二手房交易营业税，首套房贷利息可抵个人所得税等一系列利好 的政策出现，不排除业务为了争抢业务再度出现房贷利率7折或7.5折的空间。

房贷7折利率可溯至2009年金融危机期间，当时楼市陷入低谷。自2010年楼市进入调控期，各银行纷纷取消7折优惠。一业内人士分析，按照现在的情况来看，无论从理论还是实现角度看，现阶段银行给出基准利率或9折都出现了可能，也都有调整的空间。

注意

转按揭存在政策和成本风险

利率出现优惠后，转按揭贷款也引来关注。特别是对一些此前贷款利率为基准利率和上浮1.1倍以上利率购房者来说，如转家银行贷款不仅可延长还款的年限，客户还可以获得较为优惠的贷款利率，显然是较大诱惑。目前，在转按揭的业务上，银行是能够帮助客户操作的，只是时间和程序相对比较麻烦。

“在原则上和操作上，我们银行是可以给客户办理转按揭的业务。”一股份制商业银行人士称，他们的员工可以帮助客户节约一小部分的资金，但是由于需求不多且操作流程十分麻烦，不是银行的主推业务。

其实，随着贷款优惠的出现，转按揭业务已在某些省市中小银行逐渐放开。

“当下房贷利率较低，已经比肩2008年，并且利率折扣较低，很多银行可以打9折，而2010年后，一些客户拿到贷款利率确实多处于上浮，很多银行发放的利率上浮5%—10%，也有的因个人信用问题上浮。”一股份制商业银行昆明分行的人士介绍，在2008年，转按揭业务曾一度盛行，后来这种没有交易的转按 揭（同名转按揭）被监管部门叫停，因此目前想搬贷款只能通过贷款平转的方式。

由于是只能按照贷款平转的方式，客户是将房产证等证件抵押在原来银行，需要转按揭的银行将原来的房贷结清。而此时原来的抵押尚未解除，对于转按揭的行来说存在风险，因此需要购房者交一定额度的抵押金。

以贷款70万元20年为例，若是以近几年主要还利息方式等额本息贷款计算，不考虑已还贷款的情况下，转贷前，每月还款额按照现行利率上浮 10%，每月还款4881元，20年还款本息1171363元。如果转按揭后按9折计算，每月还4480元，还款本息1075132元。这样，月还款额少 了401元，总还款利息少了96231元。

不过，银行业人士提醒，由于两家银行房贷过程无法无缝对接，中间存在一段不确定的时间差，事实上央行早已明确禁止办理转按揭和加按揭。但是不排除一些公司对外宣称房贷“平转”，而实际操作则是将房贷“平转”成纯抵押贷款。而在一些中介公司中，客户需要支付高达5000元左右的中介费或手续费。

业内人士提醒，从理论上来讲，转按揭的方式的确是可以给客户节约一笔钱。但是实际上操作起来还是比较麻烦，比如客户不仅仅要给中介公司一笔费用，有些银行还会规定提前还款需要交纳一定的违约费，此外由于要重新办理评估、公正和房屋抵押，客户还需要收取房产评估费、公证费、房屋抵押登记费等。