买房须知

[摘要]市房产管理局交易核心近日发布数据显示，2012年惠城区一手商品房(含仲恺高新区)总共预售了32773套房子，预售总面积368.63万平方米，平均预售价格6407元∕平方米。

惠城区2012年一手商品住宅平均预售价5995元/平方米

去年房价降了277元/平方米

市房产管理局交易核心近日发布数据显示，2012年惠城区一手商品房(含仲恺高新区)总共预售了32773套房子，预售总面积368.63万平方米，平均预售价格6407元∕平方米。记者查阅2011年的预售数据发现，去年惠城区一手商品房预售数量大于前年，但价格低于前年，2011年惠城区一手商品房总共预售了28319套，平均预售价格6718元∕平方米。

一手商品住宅共预售28463套

数据显示，2012年惠城区一手商品住宅总共预售了28463套，预售面积333万平方米，平均预售价格5995元∕平方米。而2011年惠城区一手商品住宅总共预售了24680套，预售面积280.36万平方米，平均预售价格6272元∕平方米。去年惠城区一手商品住宅价格比前年下降了277元∕平方米。

2012年年初，惠城区、仲恺高新区各个区域新货上市节奏明显加快，惠博大道、东江新城、水口、江北三环路附近、仲恺高新区海关附近区域是去年新产品集中上市的地带。上述区域中，相当一部分属于新的开发片区，普遍存在着居住人气不足、商业配套落后、生活配套滞后等问题，所以这些项目在开盘时价格定位明显相对比较低。去年惠城区、仲恺高新区市场上在售的“4”“5”字头产品，多出自这些区域。惠博大道有的项目推出新品，直接把起价定在了“3”字头。众多新上市项目定价“4”“5”字头，明显拉低了市场平均预售价格。记者查阅数据发现，去年上半年惠城区一手商品住宅平均预售价格多在5500元∕平方米左右。

面对市场上众多的竞争对手，去年包括市区核心区在内的大量在售项目纷纷扛起降价促销大旗。以特惠房、直接减免房款、打折促销等方式吸引客户，直接拉低了实际交易价格。去年，位于麦地的鸿润紫御以均价7500元∕平方米左右的价格销售，但该项目经常利用节假日和展销会等契机推出均价“6”字头特惠房。位于江北的华贸核心去年也通过“特卖会”等形式高调促销，去年惠州在售项目降价促销状况可见一斑。在众多项目大力促销的2012年3月，惠城区一手商品住宅平均预售均价只有5415元∕平方米。

2012年房价轨迹呈“U”型

价格方面，2012年惠城区房价表现出了“先抑后扬”的轨迹，具体体现为年初价格平稳，年中前后价格有所回落，年末价格明显上升，总体上呈现出呈“U”型。2012年上半年，惠城区一手商品住宅平均预售价格基本上在5500~6100元∕平方米之间徘徊。上半年较低数据出现在3月份，为5415元∕平方米。3~6月份是2012年平均房价数值低谷时期。进入下半年，数据总体上呈现出上涨的势头，并且下半年单月平均数据基本上在6000元∕平方米以上，较高数值出现在11月份，为6383元∕平方米，12月份数据为6294元∕平方米。

去年下半年，市场上众多别墅、大户型洋房产品上市，直接拉高了惠城区一手商品住宅市场的平均预售价格。今年中高端产品市场上比较活跃的项目包括方直集团旗下的方直珑湖湾、方直君御、方直城市时代，合生集团旗下的合生帝景湾、合生高尔夫庄园，位于市区江北的两大城市综合体华贸核心和佳兆业核心等，惠城区范围内价格定位在6800~7500元∕平方米之间的项目还有宏益公馆、鼎峰国汇山、四海达21克拉以及天地源御湾等别墅产品。

惠阳区、大亚湾区、惠东县、博罗县等县区楼市2012年房价走势也基本上呈现出“U”型特点。据了解，去年上半年惠州各县区楼市价格定位较高，年终时期争相降价促销导致平均预售价格下调，下半年又因为大量大盘产品上市而拉高预售均价。去年是县区楼市大盘叠出的一年，惠东县的碧桂园十里银滩、中航元屿海、富茂威尼斯湾等项目开发规模宏大，而博罗县的大盘项目则有佳兆业东江新城、五矿哈施塔特等项目，惠阳区则有花样别样城等大盘项目。

大户当道预售面积环比上涨18.9%

2012年是“大盘当道”的一年，众多大盘项目连接不断推出市场的同时，是各种大户型洋房和别墅产品的登堂入室。从交易统计上，也能发现去年惠州市场产品交易结构特点。据市房产管理局交易核心提供的数据，去年惠城区一手商品住宅总共预售了28463套，比2011年的24680套增长15.3%左右，预售面积333万平方米，比2011年的280.36万平方米增长18.9%左右。

2012年是各种大户型产品井喷的一年，去年惠城区一手商品住宅总共预售出了28463套，预售面积333万平方米，其中相当一部分产品的单位面积超过130平方米。记者了解到，去年推出的大盘产品大多数以大户型洋房、别墅为主打，单位面积150平方米以上的产品非常常见，单位面积200平方米以上的各类别墅不时推出，以致不少置业者感叹，“本来打算买套单位面积适中的房子，结果销售员经常推介那些面积超大的，之前找大房子难，现在是找小房子难。”

金山湖片区、南部新城、惠博大道、水口等片区是惠城区、博罗县去年大户型产品集中的区域。去年仅惠博大道沿线区域有大户型产品出售项目就有惠州奥林匹克花园、瑞亨半山1号、华基江山、五矿哈施塔特、佳兆业东江新城等项目，水口一带的大户型产品则有合生上观国际、天地源御湾、合生高尔夫庄园等项目，金山湖、南部新城一带大户型产品则有方直君御、方直珑湖湾、中信水岸城、中信凯旋城、TCL香榭园等项目。

2012年大房企集体献艺

去年持续一年的推货行动中，进驻我市的全国一线大房企的动作几乎贯穿了全年。去年3月份，位于惠博大道旁边的五矿哈施塔特正式对外开放，这意味着惠州“大房企俱乐部”中又多了一个实力派成员。截至2012年，惠州房地产市场上已经集中了万科、保利、雅居乐、富力、合生、佳兆业、五矿、华贸置业、碧桂园等全国知名品牌房地产企业。

这些企业遍布惠城区、惠东县、博罗县、大亚湾区、惠阳区、龙门县等楼市板块。旗下项目多为规模宏大、定位较高的项目，旗下产品有高端别墅养生大盘，也有休闲度假型别墅大盘，也有普通住宅。记者留意到，去年全国知名品牌大型房企的发力点多在新的人居片区，这些企业几年前或者更早在水口、惠博大道、惠东县等板块跑马圈地，如今已经建成了一个个项目，并于2012年成功推出市场。

除了一些全国知名品牌大房企之外，本地实力派企业去年的表现也可圈可点。光耀地产、隆生地产、TCL地产、宏益地产等实力派本土开发商去年在江北、仲恺高新区、南部新城、惠阳区等板块持续发力，推出的产品同样不乏大户型产品，与全国知名品牌大企业一起同台献艺，共同营造了2012年惠州楼市的“大”特色。