买房须知

“以价换量”带动销售回暖

无论看统计数据，还是看一些楼盘的销售情况，一线城市的房价确实降了。

除了北京以外，国家统计局公布的2月70个大中城市房价数据显示，新建商品住宅价格环比下降了的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市仅有4个。

在销售量持续低迷的市场上，除了高端豪宅以外，似乎只有那些瞄准自住型需求、降价明显、性价比高的项目才能卖得动。据统计，今年以来，北京签约10套以上的约60个项目中，有70%是在去年调低入市价格的基础上进一步加大了打折促销力度。如顺义区一个项目去年全年销售不足三成，今年售价下调了20%以上，降为每平方米1.2万元，很快售完。而大兴区去年11月开盘的一个项目，以低于周边近20%的价格入市，立刻成为区域的销售魁首，也拉低了区域的房价。

随着房价的明显下降，3月份起，各地楼市销售量也出现了明显复苏。相比销售量跌入近两三年较低点的1、2月份，3月份一线城市的销售量上涨达到50%左右。售楼处的人气也逐渐旺了起来，市场似乎迎来了“小阳春”。

“今年北京市普通住房价格仍在保持持续下降的态势，市场以价换量的态势十分明显。”北京房协秘书长陈志介绍，从市场交易主要购买人群看，九成都是头次置业。*投机性需求继续得到抑制。

但进入4月份，销售量又再次出现大幅下滑。业内人士普遍认为，楼市销售量的大幅波动，说明市场的回暖缺乏足够的需求支撑，很难持续。

在开发商看来，即便是短暂的“小阳春”，也是近年来难得的销售黄金期。“销售量的回暖，受益于银行降低了首套房贷的门槛，以及一些限购的城市新年释放了一些获得购房资格的需求，绝不意味着市场全面回暖了。”一位房地产企业负责人告诉记者，开发商不可以盲目乐观，应该继续维持降价的策略，趁着好时候抓住机会多抢一些刚需。

一线城市房价将继续下降

时至*，人们对2009年3、4月份房价在“小阳春”的带动下一路飙升仍然印象深刻。也有不少人担心，如今，市场销售量有所回暖，房价会不会就此反弹，停止调整的步伐。

“今年初开始，各级政府反复表示要继续坚持房地产调控，尤其是总理在两会后记者会上的坚定表态，已经让市场认为调控可能放松、房价可能反弹的猜测彻底被否定了。”旭辉集团副董事长林伟表示，只要以限购、限贷为核心的房地产调控政策不松动，市场就难以迎来需求的大爆发，房价也就不可能大反弹。今年一线城市的房价将继续下降的趋势已经被广泛认可。

楼市调控政策层面未见松动，在执行层面则进一步收紧。据记者了解，一些城市对调控政策的执行力度一度有所放松，包括限购、限贷在内的一些政策，通过“找人”，都能设法规避，甚至成了某种公开的潜规则。为了打击其中涉及的相关主管部门的腐败现象，确保调控政策严格落实，部分城市已经开始调查相关工作人员，并对其中涉及的问题进行了处理。

前几年的房地产市场，被业内人士认为“风太大，猪都能飞”，开发商们个个赚得盆满钵满。随着房地产调控的持续深入，房地产企业的处境也在发生变化。目前公布2011年年报的70多家上市房地产企业，库存超过9000亿元，再创历史新高。同时，年报也反映出房地产企业普遍面临资金链紧张、负债高企、偿债压力大的状况。这意味着今年的楼市将以“去库存”为主题，持续的降价促销将是必然。

北京中原地产市场研究部分析认为，年初一些项目尝到了“以价换量”的甜头，这会对市场产生示范效应，其他没有降价的、促销力度不够的项目，为了销售必然会跟进降价。一线城市整体房价仍将呈现稳中有降的趋势。

去年开始，由于楼市低迷，开发商拿地变得更加谨慎，“底价销售”成为住宅土地市场上越来越普遍的现象。这也意味着，房价成本的重要构成之一——地价成本大幅降低。“未来房地产调控会呈现常态化的趋势，房地产开发的净利润率估计将稳定在10%—15%左右，土地成本的下降，必然会拉低未来房价的成本，房价也没有大幅上涨的成本基础。”龙湖地产有关负责人告诉记者。

无论是买是租，让普通百姓住得起房，终究是中国楼市发展无法回避的问题。

政府提出要通过调控，促进房价回到“合理价位”。人们计算房价收入比，剖析房价成本……但无论以哪个标准看，不少城市的房价仍然处于过高的水平。

即便在统计数据显示房价不断下降的情况下，仍有不少居民反映，身边的楼盘根本没有降价，有的甚至还在逆市涨价。观察北京、上海等地房价调整的结构，远郊区降价力度显然较大，而地段较好、公共配套完善的区域，房价仍然维持在高位。

因此，除了房价收入比、成本、销售量等技术性指标，普通家庭能否承受，也将是判断房价是否合理的重要标准。

对自住型需求的购房者而言，当前买房过高的门槛也让他们感到买房难。在差别化的信贷政策和限购政策的影响下，去年以来一些居民自住型购房需求也遭到调控政策的“误伤”。房价下降的额度甚至赶不上利率上涨增加的支出，普通居民买房的门槛反而更高了，这有违调控的初衷。

因此，国务院发展研究核心有关专家指出，在坚持调控促使房价继续下降的同时，要对居民合理的自住型购房需求予以保护和鼓励。调控政策要突出“鼓励消费、抑制投机”的特点。

近期，部分银行在一定程度上恢复了首套房贷的利率优惠，降低了头次置业的门槛。一些项目的价格似乎降到了相对合理的水平，楼市销售量忽高忽低，一些担心“踏空”的普通购房者很迷惑，到底现在该不该买房？

业内专家认为，从目前的情况看，一线城市的房价出现*的可能性不大，基本会呈现稳中有降的趋势。购房者应该保持淡定，不要被各种数据扰乱。可以选取自己中意的地段和项目，核心关注这些项目的房价信息，如果价格降到自己认为相对合理也可以承受的水平，可以出手买房，并尽可能增加首付比例，可以享受比较大的折扣优惠，在高利率情况下，还可以降低房贷利息成本。

“既然在未来一段时间内房价不大可能出现大的反弹，不妨进一步观望，让时间来检验房价是否合理。”上述专家表示，购房者应有足够的耐心，坚持自己对市场的判断，静待市场博弈的结果。但人人都成功“抄底”的可能性很小，还是要结合自己的需求和承受能力，择机入市。

同时，在自身支付能力有限的情况下，“强行”买房会影响家庭的生活质量，不妨通过租房来解决阶段性的住房问题。

“经过两三年的调控，政府、企业和购房者的心理都会变得更加理性。更重要的是让住房制度和相关政策逐步稳定下来，政策稳定了，市场也更容易稳定。”周岚说，房价不再**的时候，购房者的心态和预期也才能稳定，这样的楼市才是健康的楼市。

二三线城市房价下降幅度有限

业内人士分析指出，二、三线城市近期出现的楼市销售高峰主要缘于开发商降价、促销力度加大，以及压抑了一段时间后消费者刚性需求的释放。

三、四月以来，二、三线城市房价持续下降，走量压力逼迫同板块楼盘赤膊厮杀，销售均价被大幅拉低。另一方面，自去年3月限购、限贷以来，许多购房者陷入观望，特别是刚需族持币等待房价下跌。经过近一年的买卖双方角力，在楼市价格下降较为明显的时间节点，许多刚需族顺势出手。

某房地产研究所所长朱德开认为，由于国家宏观调控从紧的大背景没变，今年楼市整体仍将呈现相对萧条状态。今后几个月，二、三线城市商品房销售状况不可能出现比3月份更大的增幅，而房价也将呈下降趋势，但下降幅度有限。