买房须知

历经了2017年整整一年的调控，热点城市的房价几乎已回归平稳，尤其是一线城市甚至出现了不同程度的下调。房价降了，2017年买房和2016年相比就真的赚了吗？但是真相可能会令你失望！

以深圳为例简单计算一下，如果买一套100平的房子，2017年是不是比2016年更省钱呢？

自去年“10.4新政”后，深圳新房成交均价“13连跌”，从55611元/平跌至54288元/平，同比下跌1323元/平，同比下跌2.4%。

去年10月份买一套100平的房子，以深圳去年10月均价55611元/平计算，首付3成，贷款30年，选择等额本息还款方式，需要首付166.833万元，月均还款19,516.47 元，累计支付利息3,133,159.85元。

今年10月买一套100平的房子，以深圳今年10月均价计算，首付3成，贷款30年，选择等额本息还款方式，需要首付162.864万元，月均还款21,315.35 元，累计支付利息3,873,367.15 元。

由上表分析可见，房价“13连跌”之后，首付的确节约了3.97万元，但是每月要多承担1798.88元，累计需多支付74.02万元的利息。

那么2017年买房要多花多少钱？我们再来算一算。

今年买房本息合计7673527.15—去年买房本息合计7025929.85—节省首付39700=今年买房多花成本607897.3。

通过这番演算我们发现：对于首套房利率上浮的热点城市来说，现在刚需族买房反而要多花很多钱。

你可能会说，并不是所有银行都上浮20%，大多数只上浮了10%~15%。

但就以普遍上浮10%来计算，现在购房贷款还款总额也比一年前要多出几十万，这还不包括喝茶费、装修费等隐性的成本。由于有一部分热门城市的新房销售情况普遍还不错，一些开发商会加收额外的装修费，而且装修费是要和首付款一起提前交付的。

当然目前市场上还存在一种情况，就是一二手房价格倒挂（即周边二手房价格可能超过新房价格），比如前段时间的南京，官方对新房有备案限价，但二手房随行就市，所以抢到了相对低价的新房，理论上怎么都是赚。但是八成首付、180-400万验资、3000多套房源万人开抢，对于刚需族来说，又真的抢的起吗？

房贷利率变动，直接增加了购房的成本。

还是以深圳为例，根据*的商业银行房贷利率情况表显示，深圳地区只有深圳农村商业银行和平安银行首套房仍然执行基准利率，其他均上浮10%-15%不等，而且审批时间有些银行需要一个月左右，放贷缓慢不确定。

融360监测数据显示，2017年10月深圳26家银行中，首套房贷款平均利率增至基准的1.09倍，达到5.35%。没有银行执行首套利率基准，5家银行执行基准上浮5%，比上月减少8家，19家银行执行基准上浮10%，1家银行执行基准上浮15%。

二套房方面， 14家银行执行基准利率上浮10%，比上月减少7家，6家银行执行基准利率上浮15%，5家银行执行基准利率上浮20%。

从全国的情况来看，目前首套房贷款利率执行基准及以上的达388家银行占比72.79%。

去年同期，全国优惠利率占比为85.21%，2017年10月优惠利率占比为2.06%，同比下降97.6个百分点。环比上月数据2.25%下降了8.4个百分点，目前上海仍有部分银行提供首套房贷款优惠利率，其他地区银行均已执行基准利率及上浮。

监测数据显示，2017年10月全国首套房贷款平均利率为5.30%，相当于基准利率1.08倍，环比9月上升1.53个百分点；同比去年10月首套房贷款平均利率4.44%，上升19.37个百分点。

在监测的35个城市首套房贷款平均利率中，较低值为上海4.90%，较高值为武汉和郑州达5.60%。

当前首套房贷款平均利率呈小幅上升趋势，但环比增速呈下行趋势，未来峰值或近。银行方面，年内额度依旧紧张，随着房屋租赁市场发展，购房贷款需求量降低，银行压力或将得到缓解。

从目前市场形势来看，全国首套房贷款平均利率会保持上涨趋势，但上涨幅度将越来越小，*终会出现峰值。进入四季度后，一线城市及多数二线城市银行已完成利率上调，已完成利率上调的银行在未来时间内出现连续上调利率的可能性较小，未完成利率上调的银行或会出现小幅上调。由于利率未上调的银行数占比较小，*终对整体水平的影响较小。

根据监测数据，10月环比下降0.48个百分点及数据模型来推测，峰值较大可能出现在12月份并处于5.39%附近。

与此同时，年底银行额度难求，年后存在缓解可能性。接近年底，银行将面临额度紧张以及业绩考核的双重压力，政策对银行房屋按揭贷款总量有规定，四季度各银行所剩额度不足甚至是已用完，额度调整在年内不会出现，年后将会有新额度来缓解压力。另一个因素是银行需要控制存贷比，目前银行吸储压力同样巨大，随着资金成本的上升，银行吸储的难度和成本在上升。在开源困难的情况下银行采取节流措施的可能性较高，年底额度难求已成定局。

从购房者来说目前解决自身居住问题的主要途径是购买房产，基于目前市场房价或其他因素，多数购房者目前并没有全额支付房款的能力以及部分购房者加杠杆的*行为，导致购房贷款需求数量增大。年后银行新一批额度的供应，同时随着房屋租赁市场的快速发展将分散引导一部分购房者通过租房的方式解决住房问题，另外严查违规资金流入房产市场的措施也会有效净化房产市场。年后供需两端同时发力，额度问题存在缓解可能性。

房价跌了，利率上涨了，购房成本增加了，刚需和改善此时该入手吗？

房价略跌，利率上浮，刚需、改善购房总金额确实可能增加，但不代表不划算。如上图的例子，100平米大小，5万多/平米的房价，便宜了1000多块/平米，但利率上浮20%，你要贷个十年、二十年、三十年，付出的总金额怎么都是增加的。

按照这个例子来看，便宜1000多块，全款买房的话，也就是省了10万块钱左右。但是，对于大部分刚需和改善来说，四五百万的房子，当然只能选择首付按揭贷款了，因为刚需一般都没有全款的能力，改善或许还能全款。

首付三成的话，首付款也就是少了3万块。但利率，银行利率一上浮，别说20%，就是10%，你贷个20年，那也是增加30万左右的节奏。除非你可以很快还完房贷，否则理论上说，你付出的贷款肯定是比此前增加的。

至于划不划算，现在能不能买，这个就需要具体看待了。你要觉得不划算，那就不买，万一房价未来涨了，你会更后悔。

或者你把这增加的总贷款金额，放到时间的长河里去分析，考虑到我们还是发展中国家，通常都是较高的物价浮动水平。拿未来的收入去对冲货币贬值，或许也不见得就很吃亏。所以，对于刚需来说，该出手时就出手吧！

现在调控收紧，杠杆压力大，如果未来再来加个息，无论幅度大小，都会吓退一些人。所以目前来看，楼市并不适合炒房客进场。

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