买房须知

与往年相比，今年楼市的“金九银十”更加受到期待。

经过长达两年的地产调控，烟台楼市终于迎来了降息、首套放贷利率优惠等一系列利好消息，并在开发商 长期以价换量促销推动下逐步回暖。特别是长期陷入观望情绪的刚性客户，纷纷开始入市出手购房。

在这种情况下，面对即将到来的“金九银十”，开发商纷纷调整自身的推广节奏和定价策略，计划趁传统销售旺季抢先入市、加推新品并增加优惠。试图抓住年前的较后一次旺季，尽可能地消化库存。

福山区新盘项目*多

随着“金九银十”的临近，烟台房地产市场也进入了新一轮的开盘密集期。据记者初步汇总统计，仅9月份就有约14个项目计划开盘。

考虑到楼盘之间的竞争关系，部分楼盘的开盘价格尚未*终确定。不过从已经公布的开盘价格来看，刚需客户依然是各个项目的核心目标，开盘价普遍集中在每平米5000-6500元左右，仅有极个别地处市核心的项目开盘均价定在每平米8000元左右。这其中，部分地块相对偏远的项目甚至在每平米5000元以下，有的均价甚至低至4000元以下。

受价格范围所定，新开楼盘也集中在刚性需求集中的区域，高新区、莱山区等高端项目集中的区域则相对平静。其中，福山区以6个项目占据榜首，传统热门区域芝罘区也有4个项目。此外牟平区有2个项目新开，开发区、高新区则各有一个楼盘开盘，莱山区则尚无新开项目。

促销正摆脱价格战

除了9月新开的项目外，还有近20个项目抢在8月份开盘或加推新品，来为“金九银十”提前积累人气，再加上之前一直在稳定销售的老盘，9月、10月势必会迎来一场激烈的促销大战。

尽管目前各楼盘公开的优惠信息还比较有限，但记者在初步调查后看到，除老带新、会员优惠、交订金直降等传统优惠活动外，各楼盘在价格上大多延续了以往的优惠力度，并未增加折扣幅度。针对“金九银十”的特别策划，也基本是拉动人气的互动活动。

烟台置地前景市场总监林敬皓表示，在前期长时间的价格战后，购房者对降价、折扣的反应已趋于平静，各楼盘集中展开促销也使得优惠丧失了价格竞争力。因此，在今年的“金九银十”，开发商对优惠均显得比较谨慎，营销核心主要放在了产品本身的竞争力上。

“公司在牟平区代理的一处楼盘也即将在9月开盘，但促销核心主要放在对优质户型的推广，同时根据不同面积和户型赠送了一定面积，以减少公摊对实用空间的影响。”林敬浩说，“这主要是想通过居住品质的提高，一次性吸引刚需和改善型客户的关注。”

烟台金象泰置业营销总监*认为，经过这几年楼市变迁的历练，烟台购房者的心态也更加成熟理性，很多购房者已经不再单纯追求低价，而是综合考虑建筑品质、用材、地段、配套、区位优势、交通、物业管理、景观等因素。因此，要在促销大战中刺激客户的购买欲望，更需要迎合购房者在舒适性等方面的需求。

“与此同时，过度的降价或优惠并不符合市场规律和购买心理。因为这不仅会损伤老客户的利益，更会让市场对项目前景丧失信心，任何一个购房者都不喜欢以降价为主导的项目。”*说，“因此，价格应该保持适当的稳定，并通过提高品质和性价比来提高竞争力。”

楼市库存压力不降反增

尽管各楼盘普遍对“金九银十”的销量充满期待，但从多个项目集中的入市态势来看，即使“金九银十”能促成销量的大增，烟台楼市的库存压力也难以有所缓解，反而会继续增加。

烟台金石房地产顾问总经理陈哲表示，“金九银十”确实有望使当月的销量出现一定程度的增长，但根本无法使新上市的房源全部售出，从而增加烟台楼市的库存总量。也就是说，市场整体的去库存量固然会增加，但各项目的去库存率依然会维持在一个较低的水平，资金和销售压力难以有效缓解。

与此同时，从购房者的消费习惯来看，随着楼市调控的逐步深入，市场原有的销售格局已被打破，“金九银十”也难以再现往年的火爆局面。

业内人士表示，在市场活跃的时候，9月、10月只是交易相对活跃的时期。而且从楼盘的建设情况看，此时也正是开发商集中获得预售许可的时期。因此，购房习惯和工程进度因素共同促成了传统旺季“金九银十”的产生。

林敬皓认为，然而随着调控影响的深入，成熟购房者已难以被轻易的调动和左右，而是根据自身的需求和市场走向适时选择购房时机，楼市难以再像以往那样出现明显的季节性。在这种情况下，各楼盘只能强化品质、性价比、物业管理等内功，力争在激烈的竞争中保持持续的优势，实现长期平稳的销售。