作为一个对买房常识一无所知的购房小白，拜读网络上的买房攻略帖子，学习别人的买房经验是必须的，梳理清买房的流程也是必要的，买房程序究竟是怎么样的呢？如果需要贷款，也需要花时间去研究下买房办贷款流程，只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手，不慌不忙。
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热心网友 丨 发布于2020-04-20
网友A买了一套房子，总价100万，双方签订买卖合同，A支付了30万首付，但在短短一个月的时间内房价*30%，这时候卖家不乐意了，以原价过户相当于自己亏损了30万。所以，卖家给了张先生两个选择：要么加价30%，要么房子我不卖了，并赔偿你20%违约金。
以原来的价格已经买不到同样的房子了，加钱也难以接受，合同已经签过了，难道就是一张废纸不成？A愤愤不平。
类似违约情况买房过程中很常见，房价上涨过快，卖家人感觉自己吃亏，从内心里反悔，这时候买家该如何维权？
一、签了定金合同，卖家违约了
如果双方没有签订买卖合同，只是交了定金，那只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。
二、签了买卖合同，卖家违约了
根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者违约金赔偿损失等违约责任。
1、起诉要求继续履行合同
在司法实践中，如果买房需要贷款，法院很难判决继续履行，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院难以强制执行。如果买方全款买，法院则可以判决继续履行，判决生效后，如果卖方拒不配合的，买方可以向法院申请强制执行。
以下情形除外：
卖家以签订的是“阴阳合同”为由，要求认定买卖合同无效；
卖家以房屋是政策不允许出售的房屋类型为由，要求认定买卖合同无效，比如小产权房、未满3年动迁房等等；
卖家以有房屋共有人不同意为由，要求解除合同并收回房屋；
房屋被查封、抵押且不可解除，导致房屋无法过户。
2、违约金和实际损失
房屋买卖合同中的违约金一般会约定为房款总额的20%，但问题是，如果房价上涨20%，主张违约金并不能弥补买方的实际损失。
根据规定：对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。所以，买家可要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。
所谓实际损失：
可以理解为买方丧失以同等价格购买房屋的机会，造成买方的价差价损失。因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。
房屋涨跌损失的确定，有2种方法：
双方协商确定；不能协商确定的，原则上可比照类似房屋的市场销售价与合同销售价之间的价差，或者通过专业机构评估确定。
综上所述，如果双方签订的合同真实有效，在卖家违约时，买家可以拿起法律武器维护自身权益，将卖家起诉至法院，要求对方继续履行合同，或者主张房价上涨所造成的实际损失，而不是拿了违约金了事。
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