买房须知

[内容提要]近年来，越来越多老人因担心自己去世后家人因遗产分配再生矛盾，便在生前着手处理财产。然而，据海淀法院复兴路法庭的法官称，因缺乏相关法律知识，老人生前处理财产方式不当，从而引发的民事纠纷频发。

近年来，越来越多老人因担心自己去世后家人因遗产分配再生矛盾，便在生前着手处理财产。

然而，据海淀法院复兴路法庭的法官称，因缺乏相关法律知识，老人生前处理财产方式不当，从而引发的民事纠纷频发。

该让哪个孩子买房?

王老先生生前承租单位的一套三居室公房，他去世后，单位组织公房出售。王老先生有3个子女，老伴王老太因嫌老大、老二对她不尽赡养义务，便让老三出钱购买了这三居室，登记在王老太的名下。后来王老太担心自己去世后，房子被3个子女一起继承，损害老三的利益，因此办理了赠与手续，将这套房子赠与老三，并办理了过户手续。

为此，老大、老二将母亲和老三告上法庭:“这房子原是父亲承租的公房，购房时也折合了父亲的工龄。所以，这房子是我们父母的夫妻共同财产，母亲无权处分属于父亲的那部分财产，赠与协议无效。”

法院经审理认为，王老太在丈夫去世后已作为承租人与单位形成新的承租关系，后王老太以其名义签订房屋买卖合同。虽在购房过程中，王老太使用了丈夫的工龄，但工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。因此，该房屋应属于王老太的个人财产，她有权处分。她将房屋赠与老三的行为应属有效。

法官提示:老人遇到此类问题时，要重新以自己名字签订房屋租赁合同，并与出售房屋的单位明确购房款的折算情况，如向子女借钱购房，需出具借条，以免发生纠纷。

该把房卖给哪个孩子?

张老先生夫妇名下有一套三居室。2006年张老先生的老伴去世，2009年他将该房出售给长子，并办理了过户手续。但房管局办理房屋登记相关手续、询问这是否为共有房屋时，父子俩均否认是共有。

2011年张老先生去世，之后老二、老三诉至法院，称该房屋是父母的夫妻共同财产，张老先生自己无权处分房屋。张老先生的长子向法院出具两份遗嘱，表明其母将该房屋中享有的份额让他继承。但其中一份遗嘱其母未签名或盖章;另一份为代书遗嘱，其母摁手印，但只有一名见证人。

法院经审理，认定该房屋是张老先生夫妇的夫妻共同财产。张老先生的老伴去世后，张老先生及其长子在明知其遗产未进行继承的情况下，否认该房屋的共有状态，并进行买卖，违反了法律规定。该长子虽向法院出具了遗嘱，但一份不能认定为遗嘱,另一份不具备代书遗嘱的法定形式要件，故父子俩签订的房屋买卖合同无效。

法官提示：很多人认为，父母双方中一位老人去世了，其留下的遗产均由另一位老人继承，这是错误的观点。根据我国《继承法》的相关规定，张老先生的老伴拥有该房屋的一半产权，她去世后，其拥有的一半产权应由张老先生及其3个子女一起继承。本案中，张老先生的老伴生前并未订立合法有效的遗嘱，因此，张老先生无权处分其他共有人的财产，而他擅自把房卖给长子的行为应属无效。

孩子出钱买房 房子归谁?

考虑到自己居住和养老的问题，李老先生与两个子女签订协议，约定“无论谁购买父亲单位福利房，均无条件允许父母长期居住;今后不准买卖，如买卖只准按购入价卖给自家人;购房者如能遵守以上条款，其房屋产权为购房者所有(因为是李老先生单位福利卖房，故购房名义上仍为李老先生)。”

据老二称，1998年，其父李老先生所在单位出售福利房，因没有钱，李老先生便与两个子女签订了上述协议。老二在“购房人”处签名，李老先生和老大在“同意购房人”处签字。

李老先生取得房产证后不久，于2007年去世。老二称：“当初购房款都是我出的，也是我装修的，我才是房屋的实际所有权人。”但老大及其母亲对老二的说法不认可，起诉要求继承李老先生名下的房产。

法院经审理认为，老二称依据协议应由其单独继承房屋，并无法律依据;老二称购房款和装修款均由其出资，但未提供证据予以佐证。考虑到李老先生的老伴现无收入，而且没有其他房屋居住，较后法院判决该房屋由她继承，她分别向老大、老二支付房屋折价款。

法官提示:老人在处分财产时有三点注意事项：

其一，无论老人将财产赠与还是出卖给子女，前提是明确老人本人为被处分财产的所有权人，尤其在处分不动产时，需确定老人为登记的所有权人;

其二，依照我国《物权法》的规定，宣示财产所有权的方式主要有两种，不动产为登记，动产为占有。因此老人要扭转一个观念，就是“生前购买价值较大的财物，由子女出资，老人过世后，财物的所有权必然归属于出资的子女”;

其三，如果老人生前向子女借款购买财物，尤其是价值较大的财物，需出示借条，以免在继承时发生纠纷。