买房须知

房屋租赁市场日益的繁荣，越来越多的租赁行为，也就出现越来越多的纠纷。房租转租中纠纷多，我们应该如何妥善处理这些　纠纷问题。

李某与林某于２０１３年２月２２日订立一份房屋租赁合同，合同约定李某将其位于ＸＸＸ路　ＸＸＸ号的二室一厅的房屋出租给林某，租赁期限为３年，每月租金３５００元。租赁三个月后，李某发现林某实际上是将该二室一厅的房屋全部转租给了张某，每月租金４００００元，已转租一个月，而张某在租用后，为扩大空间，擅自拆除了与阳台相隔的墙壁，将房间与阳台打通。李遂找到林某、张某交涉，提出林某转租时未得到其同意，张某应立即搬出去，并应恢复房屋原状，赔偿损失。李某的请求遭到拒绝，遂于２０１３年６月１０日在法院起诉，请求宣告林某与张某的转租合同无效，并要求其恢复原状，赔偿损失。

本案在审理过程中，关于转租合同的效力问题，存在以下分歧：

一种意见认为，转租合同是有效的。因为李某与林某订立的租赁合同，并未有禁止林某转租的约定，林某则可以不经李某的同意而转租，林某的转租并未违约；

另一种意见认为，如果李某并未在租赁合同中约定林某可以转租，则说明李某没有授权林某转租，构成无权处分，转租合同效力待定。

法院支持了李某的诉讼请求，判决张某于判决生效１０日内，迁出ＸＸＸ路ＸＸＸ号李某的房屋，并由林某、张某将房屋恢复原状，赔偿损失。

房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。我国《合同法》第2百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据《合同法》的规定，房屋转租可分为合法转租和非法转租。合法转租，是指承租人征得出租人的同意，将房屋转租给第三人。非法转租，是指承租人未征得出租人的同意，擅自将房屋转租给第三人。张某的行为就是非法转租行为。非法擅自转租行为极有可能造成出租人的损害。例如本案中，张某将其租用的二室一厅房屋擅自转租给王某，王某住用后擅自装修房屋并造成房屋的损坏。可见擅自转租房屋行为在性质上应为一种无权处分他人财产且极可能造成出租人损害的不法行为。无权处分是指未经权利人同意，无处分权的人擅自处分他人财产的行为。在张某的转租行为发生后，如果郭某予以追认或张某取得处分权，则转租行为是有效的；如果郭某不予追认或张某没有取得处分权，则郭某可要求确认该行为无效。由于法律规定非经权利人同意禁止转租房屋，在房屋租赁合同当事人未作出特别约定的情况下将成为合同的重要条款，因此张某擅自转租的行为构成根本违约，郭某有权解除房屋租赁合同，亦可要求张某承担违约责任。建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第三十一条规定：“转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。”因此，房屋承租人在租赁房屋时一定要看房屋的产权证，一定要确定房屋的产权人是否同意出租房屋，这样才能保障租赁安全，才能保护承租人的合法权益。

通过以上的李某的房屋租赁纠纷的案例，通过法院的判决，以及律师的建议。大家应该了解到转租是需要得到房东的同意，不能私自进行。