买房须知

房价太贵买不起怎么办，别着急，个人贷款帮助您！伴随着住房金融的迅猛发展，越来越多的人通过个人贷款买房圆了自己的房子梦，但是您可曾详细了解过个人贷款买房的流程？这可是关系切身利益的事儿，还是得慎重！以下小编将会简单介绍个人贷款买房流程。

个人贷款买房的操作流程包括楼盘审查和发放贷款两部分。

一、楼盘审查

楼盘审查是指在借款人提出申请之前，信用社（部）需要严格按照要求对拟提供个人购房贷款的楼盘进行审查，操作流程主要包括：开发商申请——项目调查——审查、审批——签订项目合作协议书——贷后监管有先后顺序的五步。这时候房地产公司就会提出申请，信用社（部）要求房地产公司（以下简称“开发商”）提交以下资料：

1、书面申请；

2、公司资料、包括营业执照、税务登记证、法人代码证、企业章程、贷款卡、开户情况、公司概况、法人代表人或授权代理人证明书、股东会决议等；

3、项目资料，包括房地产开发企业资质等级证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，国有土地使用证、工程概预算资料、商品房预售许可证等；

4、农村信用社认为需要提供其他资料。

要进行这些调查的原因主要是确保手续健全，为消费者提供保障。项目调查的主要内容有手续的合法性、项目资金到位情况、项目的基本情况、市场前景及效益状况。项目实地调查，核实资料、项目情况调查后撰写调查报告后会将调查情况交审查部门，审批同意后便可以与开发商签订《个人购房消费贷款项目合作协议》了。

二、发放贷款

发放贷款的流程包括：借款人申请——贷前调查——审查、审批——签订借款合同——办理保险、公证、担保等手续——发放贷款——资料归档——贷后管理——贷款偿还——清户撤押。

（一）借款人申请

借款人申请个人购房贷款时必须得注意所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总*三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供以下资料：

1、借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；

2、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书）；

3、不低于房价30%的首付款付款凭证；但对购买首套自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的可执行首付款比例不低于２０％的规定；购买商业门面的首付款比例不得低于40%。

4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；

5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；

6、借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。

（二）受理和调查

信贷部门收到如上资料，对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限，调查的主要内容包括：

1、首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上；

2、房价是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当；

3、借款年限加借款人的年龄是否超过60年；

4、抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。

（三）贷款审查、审批

审贷部门核心审查：

1、购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款；

2、所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂；

3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；

4、借款人偿还贷款本息的能力。

审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，然后便可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。

在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。

信贷部门应在发放贷款后10个工作日内完成资料归档。