买房须知

[摘要]政府从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到近日出炉的“新国五条”及其细则……十年九调。这10年，房价上涨的态势已成不争的事实。有网友戏说，房价屡调屡高。高房价的的真正秘密是什么，说是高房价的真正推手？

房价上涨已成不争的事实

2013年4月1日，中国指数研究院[微博]发布了《2013年3月中国房地产指数系统百城价格指数报告》。报告显示：2013年3月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为9998元/平方米，环比2月上涨1.06% ，自2012年6月连续第10个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.23个百分点，其中84个城市环比上涨。

全国房价走势：

三月份国五条细则出台至今一个月有余，在细则出台满半月时，网发起的“国五条细则出台半月全国房价变化大调查”，对济南近百个楼盘楼盘价格进行了细致的分析与调查。在调研的近百个楼盘中，有26.74％在新政后上调了新房价格，73.26％的楼盘价格没有变化，而在调研的楼盘中，无一价格下跌。

济南市2013年3月房价环比2月上涨了0.09%，3月济南的住宅样本均价为8734元/㎡。根据统计，山东省共有11个城市进入3月百城价格指数统计，房价均呈现上涨，无一下跌。其中济南涨幅*小0.09%，烟台上涨幅度较大，环比2月上涨2.30%，样本平均价格为6543元/平方米。德州、东营紧随其后，分别上涨2.14%、1.97%。

中国房价，自1998年房地产市场化改革后，一路“高歌”。特别是2005年后，房价更是猛涨。那么中国高房价的幕后推手究竟是是谁？

推手一：政府

一方面是政府助推了房价的上涨。有媒体公布了政府去年取自房产行业的收入。2012年房地产业销售6.4 万亿元，缴纳契税2874亿，房产税1372亿，营业税4051亿，土地增值税2719亿，合1.1万亿，银行房贷余额12万亿，获8400亿利息，土地收入28517亿元，政府和银行从房地产获得收入47917亿，占6.4万亿收入的75%。占去年政府财政收入的41%。

这份真实的数据充分证明了，政府是制造高房价的重要推手。政府从房地产“掠去”的*，不单单是土地出让金，还有各种的税收。从上述数据可以看出，2012年政府出让土地收入28517亿元，而获得的税收收入也高达1.1万亿。占去年全国财政收入的9%，远高于房地产业占GDP5%的比重。

事实上，政府从房地产行业中拿走的并不只这些。据不完全统计，在我国，一个房地产开发项目经历立项、建设、配套、销售等诸多环节，涉及缴纳的税费多达60余项。针对房地产开发企业主要涉及的有营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、印花税以及契税等。这些都是附加到房子身上的税费，购房者购买房屋，成为房主后，房子身上的各种税费转嫁给了房主。

另一方面，高房价系政府控制不给力。2013年政府为了表明打压房价上涨的决心，在3月初国务院出台的国五天细则。意在打击投机性*支持自住型刚需和改善型。可事与愿违房价上涨的火焰并未熄灭或减弱，而是上涨预期愈演愈烈。政府打压投机性*不成反倒误伤了刚需。这表明了政府对投机囤积房子的打击力度不足。再者保障房尤其是廉租房的供给不足。这大大增加了刚需对商品房的需求，市场需求增加，根据供求关系法则，房价上涨是情理之中的。

推手二：银行

在上述数据中不难看出，银行房贷余额12万亿，获8400亿利息，占6.4万亿收入的13.1%

强大购买力推动房价走强。专家预计，我国依然会长期保持较高的储蓄率。高储蓄和日益增长的积累为*房地产提供了源源不断的可用资金，奠定了买房市场的雄厚基础。

商业银行逐利不会轻言放弃。目前开发贷款和个人按揭贷款对商业银行来说，是一个优质的大市场，其安全性、效益性和流动性都胜过一般性贷款，因此，各商业银行都在积极营销。数据显示，1997年，中国个人住房按揭贷款金额不到200亿元，而到今年上半年，这一数字已经接近2万亿元，8年的时间，增加了近100倍。而且个人房贷*稳定，质量很高，风险是各项贷款中*小的，这在各商业银行大力提高效益、严格控制贷款风险的形势下，更是得到商业银行的宠爱，在90平方米以上住房提高个人首付的新政策下，商业银行也不会轻言放慢开拓有利市场，甚至在逐利中还会加大市场营销的深度和广度，求得新的市场和发展，这也会给抑制房价增加新的难度。

推手三：开发商

有网友调侃说:“盘在开发商手里，想涨多少就涨多少。”预售制度无疑是开发商炒高的好帮手。在期房预售下，开发商画个图纸，就可以展示，向购房者圈钱。开发商拿到钱后，开盘日期一再推迟，甚至捂盘惜售等一些类销售手段，大肆进行炒高房价的动作。

还有的开发商，在建楼过程中，资金链断裂，或是建设费用超出了预期，他们就会提高房价，让购房者再次把更多的钱投进去。