买房须知

2014年，全省共新建保障性住房和棚户区改造安置住房18.89万套，争取国家专项补助资金64.79亿元，同比增加11亿元，增长20.5%，有效改善了困难群众的住房条件，提升了城镇综合承载能力。

棚户区改造伴生的问题是被征迁居民如何妥善安置？他们能否顺利过渡住进新家？我省会宁县就此给出了答案。

会宁模式分为“六步走”

会宁是我省的人口大县和地域大县。

这里的棚户区形成较早，房屋以土坯房居多，大多建于上世纪七、八十年代。居住对象主要是县城四关的农民、下乡返城的老市民及大量的租房者，居住人员生活水平普遍较低。

如何让低收入家庭较大限度享受棚改红利，不但涉及到“盖房子”更应关注“拆房子”。

会宁县在推进棚户区改造中，按照“决策民主、程序正当、公平补偿、自主选择、居民得益”的要求，坚持房屋产权置换（实物安置）与货币补偿（货币安置）相结合的安置模式，主要以实物安置为主，安置房建设采取“开发企业建设、政府限价团购、征迁户自主选择”的模式，由政府从开发企业开发的商品房中以优惠价统一团购商品房作为棚户区改造项目的安置房。同时县政府提供政策性优惠、市场化运作、定向供应安置房项目的动迁安置房，满足被征收人多样化安置需求，让动迁居民受益。

记者从会宁县建设部门了解到，会宁县棚户区改造一期除433户以纯现金补偿安置外，其余均以房屋置换为主，采取“先建后拆、边建边拆、拆建结合”的办法，由政府从开发企业开发的商品房中以优惠价统一团购商品房作为棚户区改造项目的安置房。有关部门负责人表示：“团购的安置房必须是水、暖、电、气、绿化、基础设施等配套齐全。安置小区的选定、安置房团购及分配坚持统筹惠民与发展、统筹政府限价与市场调节相结合的原则，规范工作流程，分片区实施，分批次投放。”

他们对房屋置换有着严格的流程化管理。第1步组织询价，按照要求，棚户区改造安置小区应符合交通便利、设施齐全、环境良好、物业管理到位、规划占地面积在50亩以上的要求，符合团购房交付期限要求，符合国家、省市棚户区基础设施配套补助相关政策规定；第2步是市场调查，提出建议团购价；第三步确定限价；第四步企业认购；第五步即时分配。被征收户签订征收协议后选择产权置换的，在选定的安置小区内自主选择回购房。同一个安置小区的安置房价格统一，不设楼层差价。按照先签约、先搬迁、先选房的原则进行，同期签约、同期搬迁的以抽签、摇号等随机方式确定选房顺序，现场公示，阳光操作。较后是政府回购。开发企业认购的安置房，在团购协议约定的有效期限内，不得面向社会销售。

灵活调整拆迁安置让群众满意

今年是全面推进新一轮棚改的关键之年，打通保障性住房和商品房健康发展的通道，加快推进政府团购商品房、政府组织被征迁居民团购商品房或由被征迁居民自主选择购买商品房作为棚户区改造安置房，切实提高棚户区改造拆迁安置率是工作的关键。

在此背景下，会宁经验成为我省棚户区改造安置经验的重要摹本。

业内人士指出，会宁模式对棚户区改造实行以团购商品房的方式进行安置补偿，可以较好的解决以下几个问题，一是解决有补偿而无房住的问题，可以避免因纯货币补偿安置后，部分被征收户对资金管理不善而实际住房问题未解决的情况；二是解决了建设安置房筹集资金难的问题，节省了建设安置房的资金利息、临时安置费、配套设施建设费等政府支出，减轻了政府融资压力；三是解决安置房建设周期长的问题，同时也省去了项目招标、建设、分配、运营等环节，提高了安置工作效率；四是被征收户无需在外租房过渡，可以避免因长期过渡带来的生活不便，有利于被征收户早日住上温暖舒适、产权明晰的住房。

记者采访中了解到，会宁县采取全新安置模式后，群众满意度大幅提升。有群众表示，自购商品房选择余地大，可根据自身经济条件选择*适合的地段、楼盘、户型。“出棚即能进楼，我们基本无需在外租房过渡，避免长期过渡带来的生活不便。”

同时，货币化、市场化安置，由于征收安置周期短，放大了棚改对经济的拉动效应。通过灵活调整拆迁安置政策，使得棚改与房地产市场开始有效联动。

会宁县委、县政府创新工作思路，拓展改造模式，实现了纯货币化安置。针对“商品住房存量充足、棚户区改造工作任务繁重”实际，明确提出了“开发企业建设、政府限价回购、被征收人自主选择”的棚改工作模式，通过政策支持和市场化运作“两只手”，调动社会各方力量参与棚户区改造，形成“先确定房源、再组织征收、边签协议边交钥匙”的良性循环，做到100%货币化安置。

甘肃省白银市会宁县棚户区形成较早，房屋以土坯房居多，大多建于上个世纪七八十年代，房屋破旧，道路、供水、供热等基础设施不完善。

为彻底改善棚户区居民居住环境，会宁县提出了“重在惠民、意在发展”的棚改工作思路，坚持科学规划、合理布局、设施配套、打造特色的原则，编制了《会宁县棚户区改造规划》。同时，积极破解资金筹措难、征收补偿难、安置难等问题，全力打好“棚户区改造攻坚战”。

截至目前，会宁县共完成棚户区改造1437户，消化库存商品房1800套，累计*8.058亿元。2016年，计划完成2200户棚户区改造任务，去库存3000套，总*为18.7亿元，开行贷款需求为14.96亿元。目前，项目已全面启动实施。

做 法

● 健全制度，规范工作流程。会宁县制订管理办法向社会力量购买服务，并颁发向社会组织购买服务目录和政府采购服务工作实施方案。

2015年5月，率先启动全省头个棚户区改造政府采购服务模式试点，并在一个月内完成了项目评审授信工作，为后续争取棚户区改造资金奠定了基础、积累了经验。在棚户区改造政府采购服务模式试点项目中，会宁县严格按照“采取‘调查摸底、健全制度、政府授权、明确采购’的方式、确定承接主体、签订政府购买服务合同、纳入政府财政预算、承接主体申请项目融资、开发银行开展授信评审工作”等9个主要步骤实施。县政府授权县住房城乡建设局作为政府采购服务实施主体，采用公开招标的方式实施棚改项目采购，统筹负责主体招标、可研编制、四项审批等相关事宜。同时，确定会宁县嘉禾实业有限责任公司为承接主体。

● 竞价回购，自主选择安置住房。在棚户区改造安置住房回购方面，会宁县按照组织询价、市场调查、确定限价、竞价回购、即时分配、据实回购6个步骤实施。同时，坚持“政策是引擎，法律是保障”的原则，聘请专业律师团队全程跟进法律服务，依法依规推动棚户区改造工作。截至2015年年底，确定提供安置房源的商品房住宅小区9个，通过政府购买服务完成棚改安置房源回购2562套。2016年，计划回购安置房源3000套供棚改户自主选择。

● 强化监管，确保资金落实。在棚户区改造项目资金运行中，坚持“统一贷款、专户管理、分类申请、按需拨付”原则，启动会宁县棚户区改造政府采购服务模式试点工作。由县城市开发办负责向国家开发银行甘肃支行统一申请贷款，设立会宁县棚户区改造专户，对货币补偿和安置住房回购等相关费用，按照征收进度及签订的合同提出资金拨付申请，经棚改资金筹措审核支付领导小组按照“三审一公示一支付”的程序，直接兑付棚改居民和开发企业，确保棚改资金安全有效支付。

成 效

● 形成了民生保障的“托底效应”。一方面，运用税收减免和政府回购安置房形式，降低安置房购买成本，满足了公用设施不配套、环境脏乱、改造意愿强烈的棚户区群众需求，真正实现惠及于民；另一方面，在尊重征收群众意愿、合理确定征收群众经济负担的前提下，逐步实现低收入住房困难群体住房需求全覆盖。既妥善解决了群众过渡期间的生活，避免因长期过渡带来的工作、生活诸多不便，又解决了有补偿而无房住的问题，避免了因纯货币补偿安置后部分征收群众对资金管理不善导致资金流失，形成了民生保障的“托底效应”。

● 形成了城市建设的“叠加效应”。一方面，在经济下行压力增大的情况下，发挥了“棚户区改造+”政策效应，激发了市场活力，盘活存量房，加快了去库存进程，提振了房地产开发企业*信心，促进了房地产业持续健康稳定发展，同时有效推进了建设现代化城市进程；另一方面，棚改住户与商品房购买群众共同生活在一个小区，促进了不同收入群众的融合，提高了棚改新区居民素质，避免了信贷“贫民窟”和“失管小区”的形成，发挥了城市建设的“叠加效应”。

● 形成了政府财政资金的“放大效应”。一方面，在政府财政资金的引导带动下，吸纳和带动银行信贷资金和社会资本用于棚户区改造，有效打破了棚户区改造资金瓶颈，发挥了财政资金的杠杆和撬动作用；另一方面，引入多元化资金投入棚改区改造，解决了安置房建设周期长的问题，加快了项目建设进度，有效节约了棚户区改造安置、过渡费用等建设成本，形成了政府财政资金的“放大效应”。同时，国家开发银行通过设计合理的信用结构，并以腾空土地出让*、商业配套开发收入、项目补贴资金和居民回迁房价差作为还款来源，既有效防范了信贷风险，又深化了与地方政府的合作关系，实现了自身业务的发展。