买房须知

[摘要]昨日下午，正在举行的市十五届人大二次会议召开新闻发布会，发布了市十五届人大一次会议通过的《关于制定青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》议案的办理情况和法规草案的基本内容。

昨日下午，正在举行的市十五届人大二次会议召开新闻发布会，发布了市十五届人大一次会议通过的《关于制定青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》议案的办理情况和法规草案的基本内容。目前，议案办理已出成果——《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》业已形成。据悉，这是目前全国范围内少有一个已经启动的关于国有土地上房屋征收与补偿的地方立法项目。

“2011年，国务院颁布实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我市的法规与上位法规定不一致，同时，其规定较为原则，实践中，一定程度上制约了我市房屋征收与补偿工作的开展”，市人大法制委员会主任委员万振东说。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》尝试对征收主体和征收部门、公共利益、拟征收范围、征收补偿标准以及征收区域新建商品住房市场价格等作出规定，将进一步规范我市国有土地上房屋征收与补偿活动，有利于改善城市居民的居住条件，保障被征收人的合法权益。

万振东为记者解读了《条例(草案)》中的诸多亮点。

现状一：我市目前的房屋征收部门极不统一，有的单独设立，有的在建设行政主管部门。

条例(草案)：市、区(市)两级房屋征收部门不论机构如何设置，名称上应当统一规范，确定为“城市房屋征收与补偿办公室”，以适宜的法律身份开展房屋征收与补偿活动。

现状二：自2006年以来，针对房价趋高的现实情况，我市立法确立并执行了“就地房屋补偿”的办法，确定以“拆迁区域新建商品住房销售价格”作为结算补偿金的标准，并规定了25平方米的住房保障面积、10平方米的住房改善面积以及45平方米的有偿改善面积。但近几年，房屋征收基本上为征收多层、补偿高层，高层住宅的公摊面积一般远远大于多层住宅，一定程度上影响了被征收人居住条件的改善。

条例(草案)：征收房屋实行就地补偿的，应补偿面积按照下列规定执行：(一)按照被征收房屋面积给予补偿；(二)被征收房屋面积不足二十五平方米的，按照二十五平方米计算；(三)增加十平方米住房改善面积；(四)被征收房屋面积与住房改善面积之和不足四十五平方米的，按照四十五平方米补偿，差额部分由被征收人按照征收区域新建商品住房市场价格的百分之五十支付房款；(五)被征收人在本市其他区域承租公有住房或者已按住房制度改革政策购买公有住房的，该公有住宅房屋面积与被征收房屋面积之和大于二十五平方米的，不适用本款第2项规定；该公有住宅房屋面积与被征收房屋面积及住房改善面积之和大于四十五平方米的，不适用本款第四项规定；(六)补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积。

相比2006年拆迁管理法规的补偿标准，草案增加了“补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积”。据万振东介绍，根据委托市城乡建设委进行的统计测算，近三年来，我市用于征收补偿的房屋多为19层以上房屋，经测算，平均公摊面积比例约为23%。按此数据，条例(草案)规定的就地房屋补偿标准，相比较2006年的基本上普遍增加了19%-27%建筑面积，有利于进一步改善被征收人的实际居住条件。

对于征收房屋的货币补偿标准，草案采用了规定公摊面积比例的做法，以测算的“23%”这一平均公摊面积比例来确定，“征收住宅房屋实行货币补偿的，以本条例规定计算的应补偿面积，按照征收区域新建商品住房市场价格结算货币补偿金。其中，补偿房屋公摊面积，按照该款第1项至第五项的应补偿面积之和乘以百分之二十三计算。”

现状三：2006年拆迁法规定以“拆迁区域新建商品住房销售价格”作为结算补偿金的标准，这一价格要求房地产评估机构在评估时，要尽量参照拆迁区域或者相邻区域新建商品房的实际销售价格。但随着城市发展，主城区新建商品房会逐步减少，大部分不能在就地改建新房，可用于评估参照的新建商品房销售价格会较少甚至没有，并且，在有的情况下，新建商品房的销售价格并不能真实反映该房屋的价值或市场价格。

条例(草案)：将补偿标准修改为“征收区域新建商品住房市场价格”，强调新建商品房的市场交易价格，这一价格由房地产评估机构，采用市场比较法，参照近邻、同类房地产销售价格，结合被征收房屋的朝向、楼层等状况评估确定。

房屋征收补偿公摊独立计算补偿金根据市场定

补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积；就地房屋补偿标准普遍增加19%-27%建筑面积的改善、房地产评估机构在评估时，房屋征收补偿标准将按征收区域新建商品住房市场价格确定……国有土地上房屋征收与补偿，既关系到广大人民群众的切身利益，又关系到城市的建设与发展，关系到社会公共利益。昨天，市十五届人大二次会议组织召开新闻发布会，就《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》背景及亮点进行了说明。据悉，地方性法规的制定，拿到大会上征求所有代表的意见，在我市还是第1次。

人大代表联名提出议案

昨天，《关于制定青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例的议案》的提出人之一、市人大代表刘学政接受记者采访时表示，2011年1月，国务院颁布施行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，废除了以前的城市房屋拆迁管理模式，对国有土地上房屋征收的主体、依据、程序以及补偿原则、权利救济等做出了重大调整，切实保障了老百姓的利益。在新形势下，大家都非常关心房屋征收工作的法制化，刘学政由于从事的职业关系，加上经常在实践中遇到此类情况，过去就曾介入过有关法规的制定，因此立即展开调研，搜集了国内外规范化法规，了解过去拆迁过程中的相关数据、问题及百姓的反应。在去年3月份举行的市十五届人大一次会议上，大会主席团决定将刘学政等12名代表联名提出的《关于制定青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例的议案》作为大会议案，交市人大法制委员会办理，以进一步规范我市国有土地上房屋征收与补偿。

经过召开座谈会，当面听取区政府、部门以及街道办事处、社区居委会和居民代表的意见，根据各方意见和未来一段时间我市房屋征收工作的预期，设计多套征收补贴方案进行分析论证，去年8月底完成了草案初稿。“在大会上书面向代表征求地方性法规制定的意见，这在过去从未有过。”刘学政表示，“地方性法规上会”在全国也是第1次。

利好一

公摊面积单独计入应补偿面积

据介绍，2006年以来，针对房价趋高的现实情况，我市依法确立执行了以“就地房屋补偿”作为基准的补偿标准，以“拆迁区域新建商品住房销售价格”作为计算补偿金的标准，并规定了25平方米的住房保障面积、10平方米的住房改善面积以及45平方米的有偿改善面积。这在当时较好地保障了被拆迁人的居住权益、改善了居住条件，但是*近几年来，房屋征收基本上为征收多层、补偿高层，高层住宅的公摊面积一般远远大于多层住宅，在一定程度上影响了被征收人居住条件的改善。为了保证补偿标准不降低并适当改善，《草案》提出，在原有补偿标准的基础上，增加“补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积”，也就是在补偿房屋的公摊面积部分，应作为补偿面积，由征收人给予补偿。

平均公摊面积为23%

据市人大法制委员会主任委员万振东介绍，根据委托城乡建设部门进行的统计计算，我市2008年以来进行的住宅房屋建设项目，多层(6层及6层以下)房屋公摊比例主要集中在11%-15%之间；7-11层房屋公摊面积比例主要集中在16%-20%之间；12-18层房屋公摊比例主要集中在18%-24%之间；19层及以上房屋公摊比例主要集中在19%-27%之间。同时，近三年来，我市用于征收补偿房屋多为19层以上房屋，在同等增幅内选择数量相近的套数和户型房屋进行算术平均。经测算，平均公摊面积比例约为23%。按照以上数据，《草案》提出的就地房屋补偿标准，相比较2006年的补偿标准而言，基本上普遍增加了19%-27%建筑面积的改善，有利于进一步保障被征收人的实际居住条件。

房屋、货币补偿公摊面积标准不同

《草案》虽然提出了公摊面积比例标准为23%，但对征收住宅房屋的货币补偿标准中的公摊面积确定并非采用同样的计算方法。《草案》提出，征收住宅房屋实行货币补偿的，按照征收区域新建商品住房市场价格结算货币补偿金，其中补偿房屋公摊面积部分，按照征收房屋面积(不足25平方米的按照25平方米计算)、10平方米住房改善面积、“差额部分”(被征收房屋面积与住宅改善面积之和不足45平方米的，按照45平方米补偿，差额部分由被征收人按照征收区域新建商品住房的市场价格的50%支付房款)之和的23%来计算。

较低补偿面积暂不调整

记者了解到，在征求意见和法制委员会起草过程中，有的提出，我市人均住房面积已由2005年的22.96平方米提高至2011年的27.6平方米，按照“十二五”规划，至2015年末，人均住房面积要达到30平方米，基本解决人均住房建筑面积低于15平方米的低收入家庭住房困难问题。因此，建议将较低补偿面积由25平方米提高到30平方米。

万振东介绍说，由于市政府2012年7月下发了《关于加快主城区危旧房屋改造工作的意见》和正在《主城区危旧房改造房屋征收补偿安置办法》，确定争取用5年时间有计划地完成3.3万户筒子楼、1.3万户倒危房和80片、3780户棚户区的改造，现已按此实施了7片，涉及居民1350户，如果现在调整标准，不利于整个危旧房改造工程的工作。法制委员会认同这一意见，但考虑到人均住房面积不断提高的趋势，于是在《草案》增加条款，表述为“市人民政府应当根据本市居民人均住房面积增加的实际，适时提高较低补偿面积的标准。”

利好二

补偿金标准根据市场价确定

记者看到，为真实反映被征收房屋的价值或者市场价格，《草案》中提出，将被征收房屋征收补偿金结算标准的价格修改为“征收区域新建商品住房市场价格”，强调新建商品房的市场交易价格。

销售价无法反映市场价

2006年拆迁法规以“拆迁区域新建商品住房销售价格”作为结算补偿金的标准，这一价格要求房地产评估机构在评估时，要尽量参照拆迁或者相邻区域新建商品房的实际销售价格。但是，随着城市建设发展，主城区新建商品房会逐步减少，在可以实施征收的公共利益情形中，大部分不能就地改建新房，可用于评估参照的新建商品房销售价格会较少甚至没有，并且在有的情况下，新建商品房的销售价格并不能真实反映房屋的价值或者市场价值，因此《草案》做出了修改。

评估结合朝向和楼层等

《草案》提出，房屋市场价格、异地补偿房屋价款，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，市房屋征收部门应当向社会公布房地产价格评估机构的名录，供当事人选择。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；在征收补偿方案规定的期限内未能协商一致的，由房屋征收部门组织被征收人以投票、抽签等随机的方式选定。

房屋征收评估一般采用市场比较法，参照邻近、同类房地产销售价格，结合被征收房屋的朝向、楼层等状况确定。房屋征收部门应当在征收范围内公示评估结果。

征收部门名称更加明确

《草案》保留了市人民政府这一征收主体的表述，但房屋征收部门在我市目前极不统一，有的单位设立，有的在建设行政主管部门，考虑到房屋征收直接涉及到房屋所有权人重大财产权的处置，是一个极其严肃的法律行为，因此保证行为主体的适格是非常重要。为此，建议市、区(市)两级房屋征收部门不论机构如何设置，名称上应当统一规范，确定为城市房屋征收与补偿办公室，以适宜的法律身份开展房屋征收与补偿活动。

超半数有异议应改方案

《草案》提出，因旧城区改建需要征收房屋，超过50%的被征收人认为征收补偿方案不符合法律、法规和条例规定的，市或者区(市)人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

违法建筑不予补偿补助

征收未超过批准使用期限的临时建筑，应当按照建筑造价结合剩余使用年限给予补偿。对违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿、补助，由当事人在期限内自行拆除。

征收期间不得断水断电

《草案》提出，房屋征收期间，征收部门不得改变尚未搬迁的被征收人、房屋承租人原有的供水、供电、供气、供热、交通等基本生活条件，不得拆除影响其房屋安全和正常使用的建筑物、构筑物等。禁止以暴力、胁迫等手段迫使和欺骗被征收人、房屋承租人签订补偿协议或者搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。