买房须知

经适房转商品房是人们一个认知的误区：很多人错误的理解，能进入市场出售的房屋，都叫做商品房；而经济适用房不能上市交易，不算商品房。如果要买卖经济适用房，就得先把经济适用房的房屋性质变为商品房。

　　根据七部委联合颁发的《经济适用房管理办法》规定，经适房住户，在取得房屋产权的前五年内，是没有完全的房屋产权的，不能直接上市交易。加上政府优先回购等其它政策，经适房在业主获得房产的前五年，是不能所以售出的，这就是人们通常理解的经适房不能买卖的原因。
　　经适房要上市交易，《经济适用住房管理办法》第30条做出了规定： 购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地*等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地*等相关价款后，取得完全产权。
　　据此规定，取得完全产权之后的经济适用房，就可以进入二手房流通市场，进行买卖交易了。

       但是，取得完全产权后的经适房，虽然可以上市交易，其性质仍然属于经济适用房，房屋性质并没有变为商品住宅，这一点，从《不动产权属登记证》中，不动产权性质一栏中可以确认。

首先，经济适用房转商品房要保证房子已经住满五年，不然是不能上市交易跟转让的。房产证发放已满五年的话，带上这些证件去交易核心办理：户口本；双方身份证及复印件（*少3张）；
结婚证（必须带，若转让给年龄大的父母，已没结婚证的，可以用户口本证明夫妻关系也可）；
经济适用房买卖合同原件或复印件（不带也可，大厅可以帮助打印，不收费，就是耽误时间）；
房本中的户型图和房屋登记表各两张（登记表一定要将所有权人名字隐去）；
买经济适用房时已缴纳的综合低价款证明（蓝色纸）和契税证明及其复印件；房本及复印件。
房产交易之后就转了。
变更性质（经改商），必须补交综合地价款，但要在夫妻、父子直系亲属间变更，契税先交后返还。返还时间为（15天至三年）；别忘记在地税那取张契税返还需提交的文件清单
夫妻间变更名字经改商后，再变更回来只需85元工本费，无其他税费；
经改商后，房本拟在变回原所有权人的，再次买卖交易方式费用较低。因无价差，虽然不满5年，5.5％营业税（买入价＝卖出价）为0；所得税按增值20％计算也为0，故只需缴纳1.5％契税。

需要确认经适房是否满五年，不是买房日期，是契税发票上的日期，或者房产证发放日期。一般契税的时间会比房产证日期早1年左右，所以只要看契税日期满五年就可以了。

具体流程：

1、门口咨询台领取网签号;

2、到窗口排队等待叫号进行网签。可以先去窗口要个存量房买卖合同信息表。填写表格信息。

3、网签后，去咨询台领取2份表格(个人销售已购住房涉税申报核定表 5年以上家庭少有生活用房证明)，都是缴纳契税用的。

4、缴纳契税，拿到契税票后，凭契税票到咨询台领取登记过户号。

5、交纳土地出让金，算法是3621元*面积*10%(当初购房已交的超标经济适用房面积的部分要减掉)。

6、登记过户排号等待办理过户。

7、办理登记过户后，10个工作日后，携带本人身份证和受理通知书到住建委领取房产证。