买房须知

8月14日，国家统计局公布2018年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，今年前7个月全国房地产开发投资同比增长一成，商品房销售面积同比增长4.2%。业内人士认为，前7个月的数据表现好于市场预期。

房地产开发投资略偏热

按照国家统计局发布的数据，2018年1-7月份，全国房地产开发投资65886亿元，同比增长10.2%，增速比1-6月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资46443亿元，增长14.2%，增速提高0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.5%。

1-7月份，房地产开发企业土地购置面积13818万平方米，同比增长11.3%，增速比1-6月份提高4.1个百分点;土地成交价款6619亿元，增长21.9%，增速提高1.6个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，今年前7个月全国房企开发投资同比增幅达到了10.2%，比预期的要好很多。开发投资数据应该说是今年表现较好的数据，好在两点。一是在全国房地产销售端管控如此严厉的情况下，供给端表现反而非常好，不但没有下跌，反而处于高位。二是开发投资数据依然位于两位数的水平，这多少说明了一点，即房地产开发投资表现略偏热。

“类似数据的一个很重要因素在于，当前对于闲置土地等查处比较严厉，同时各地也在积极督促房企开工，这会导致开发投资数据表现比较强劲，利好补库存工作的开展。”严跃进表示。

从新开工数据来看，今年前7个月全国新开工数据表现不错，达到了14.4%的水平。严跃进认为，总体上说近期几个月新开工的节奏明显加快。到了7月份甚至达到了29.4%的同比增幅。换而言之，当前房企在新开工方面有较好的节奏，这和今年上半年很多房企销售依然不错有关，当销售资金到位后，房企自然会不断加快新开工。即便是三四线城市，实际上也在积极开工，尤其是部分依然有较好棚改政策红利的城市，新开工节奏加快，积极补库存，部分房企则是通过新开工来加快全年销售业绩的提升。

从土地购置的数据来看，今年前7个月全国土地购置面积同比增幅为11.3%。严跃进认为，目前市场呈现新的分化特征。一方面是全国整个市场，类似土地购置方面的节奏是比较快的。另一方面是全国部分核心城市土地是有流拍的。所以，客观看待部分土地流拍的现象，同时积极看到全国大趋势很关键。应该说近期对于自有资金规模大的房企是有利好的，因为其拿地的自由度较大。而对于过高依赖杠杆资金的企业来说，相对来说面临的压力较大。

商品房销售面积同比增长4.2%

国家统计局数据显示，1-7月份，商品房销售面积89990万平方米，同比增长4.2%，增速比1-6月份提高0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长4.2%，办公楼销售面积下降5.8%，商业营业用房销售面积增长2.3%。商品房销售额78300亿元，增长14.4%，增速提高1.2个百分点。其中，住宅销售额增长16.2%，办公楼销售额下降2.1%，商业营业用房销售额增长5.5%。7月末，商品房待售面积54428万平方米，比6月末减少656万平方米。其中，住宅待售面积减少544万平方米，办公楼待售面积减少40万平方米，商业营业用房待售面积减少48万平方米。

严跃进认为，商品房销售数据表现较好，目前全国房地产销售数据其实呈现出了U型的走势，也说明市场降温的特征减弱，而市场交易上升的可能性增加。今年前7个月此类销售数据同比增幅达到了4.2%的水平，这充分说明了一点：即当前全国房屋销售还是有一定的反弹空间的。在目前如此严厉的管控政策下，此类数据反弹，反映市场需求非常强劲。尤其是下半年随着预售证发放节奏的放缓，以及去年低基期值的影响，预计后续市场销售还是可以保持正增长的、相对强劲的态势。

从待售面积的角度来看，待售面积的市场数据非常有规律，今年7月底待售面积同比跌幅为14.3%，这说明全国房地产市场的库存规模是越来越少。但是，从此类同比跌幅数据看，是不断在收窄，换而言之，库存越来越少，但下滑的速度是放缓的，所以当前应该是去库存的末尾阶段。全国去库存的核心应该是包括东北、山西、内蒙、山西、云贵、甘肃等区域，而其他城市的库存规模其实不大，应该切换到补库存的战略上来。

全国商品房前7个月的价格进入到了8700元以上的水平，即为8701元。相比前面6个月8678元的水平，上涨了23元，上涨幅度相对还是小的。

严跃进认为，购房者其实应该认识到，当前市场的价格还处于挤泡沫的阶段，说明房地产市场还是处于管控之中。从购房的角度看，一手房要警惕下半年类似“金九银十”阶段反弹的风险。而此前炒作比较多的厦门房价暴跌等，只是个别楼盘现象。全国大趋势依然维持微幅看涨态势。