买房须知

德高望重的房产媒体圈剑叔（北青报的，此处匿名）*喜欢玩的一个游戏就是丛林里捡肥皂游戏，在写稿之余，剑叔经常打开自己的6P手机（大果6）玩捡肥皂陶冶情操。经常唧唧哇哇乱叫。我们都深以为耻，但有一次，剑叔在十分钟护住了菊花（游戏中）后，给我们讲了一短话，我们对剑叔肃然起敬，剑叔说：“在现在这个网络时代里面，不要看着肥皂就捡，护住菊花才关键”

在讲这个非常让人愉快的菊花故事之余，我们闲聊一下，*近房地产中介的一群疯子。开始打上了嘴仗。

1月4日：链家发布新的提点收入政策。

1月5日：中原发布全面改革策略。

1月6日：搜房内部发文开始中介费买卖双方0.5%的价格战

1月9日：Q房网发布会

1月13日：思源发布会

1月15日：爱屋吉屋将宣布进军买卖市场。

评论这些高大上的发布会之前：我们讨论三个话题：

第1个话题：我们首先研究一下，二手房中介代理这个市场到底是不是唐僧肉？

第2个话题：互联网思维，可以不可以颠覆房地产？

第三个话题：这些发布会，有真颠覆房地产固有模式的吗？为什么说链家新模式是互联网的倒退？

第1个话题：二手房中介代理这个市场到底是不是唐僧肉？

全北京二手房买卖佣金一年在100亿以内

北京2014年全年二手房销售10.5万套，2013年销售16万套，我们取一个高点，市场16万套计算北京市场。其中难以避免的有个人私下交易，自行销售，家庭转移。

中介能够操作的二手房一年平均在12万套左右（09年为爆发，不是市场常态。）

单套二手房平均总价330万，平均提点2.5%（2.7%很难全部收齐），平均每套房，中介可以拿到的佣金大约在8万左右。12万套，也就是北京一个比较好的年景，按照理想的佣金提点，全中介行业的二手房买卖收成在100亿以内，（租赁业绩我们暂时不算，大概在50亿左右）。

有多少人现在靠二手房买卖吃饭？

全北京二手房经纪人有5-6万人，其中链家、我爱我家、麦田、中原、21世纪，5家有3万人左右。链家一家就有1.6万人。

他们能赚多少钱？

佣金100亿，其中必要的税费、门店租金、管理成本。起码需要30-40亿。也就是剩余60亿是全行业的人员收入。伟哥按照公司不赚钱计算，如果6万人平均分这个60亿，每个人可以分到10万，10万剔除个人的医保社保劳保等，实际到手月均也就5000元。

他们的工作时间是全年无休，早9点到晚9点，平均收入5000元？

结论：所以中介行业是跳提制度*明显的一个行业，弱肉强食不光在企业之间，企业内也是倾斜金字塔一等少部分人。

第2个话题：互联网思维，可以不可以颠覆房地产？

互联网思维其实分两个层次，互联网营销，互联网系统，互联网营销这个伟哥不多言，忽悠呗，谁都会，手段高低而已。

互联网的核心思维是：

利用互联网作为工具，改善或者颠覆传统行业的盈利模式，以高性价比的服务获得一大波客户的忠诚度后，拓宽客户的粘稠度，延长消费环节。

互联网思维的主要特征有：用户思维、简约思维、至极思维、迭代思维、流量思维、社会化思维、大数据思维、平台思维、跨界思维。

互联网思维已经被无数人用来说房地产了，包括小米、潘石屹，链家。

但互联网思维并不是上网就算互联网思维。他们并没有改变对自己的核心客户收费的习惯。

而且较大的问题是，房地产不论是买还是租，这种客户流都非常有限，全中原集团遍布全国一二手市场，也就只销售了50-60万套房产，几十万的客户。

已经买了房子的客户如果在房子上没有被你赚钱，你还有什么办法，能在他身上更容易的赚比买房更多的钱？

所以房地产不可能被互联网思维颠覆，当然，并不是说互联网思维与房地产绝缘，反而是房地产进入新常态，更需要互联网思维的配合，在传统方式赚了钱的基础上，继续赚钱。

第三个话题：这些发布会，有真颠覆房地产固有模式的吗？为什么说链家是互联网的倒退？

在这几天的发布会中，有两类：

一类是：链家、中原等，改变内部的分佣模式，将做大市场寄托在拥有更多的业务员上。

一类是：搜房、思源、爱屋等，价格战，用价格获得用户的认可。

从一个中立的角度看，这两种模式都算是颠覆。

但，来自链家内部员工的一个帖子：是不是带情绪不论，可以看到的是，所谓的70%提成，只是非常非常少的人可以享受。反而是过半的基层员工可能会减少收入。

（不带这样玩员工的！员工也有思想、不是机器！以前10万业绩，底薪4000+22000提成=26000实发；现在0底薪+（10万—1.5万）x30%=25500实发；反而比之前少；但是如果你下个月是0业绩，如果你想保证基本生活，你得跟公司借4000底薪，下个月还上，也就是-4000；但是之前是无责任底薪4000元；一反一正，公司赚了8000元；还经纪人时代呢，链家在望京800多经纪人，公司每月就80多套网签，也就是说10个人卖一套房子，底薪负荷太重，已经支撑不下去了，所以出此对策，如果你没业绩就没得底薪赚！想要底薪得跟公司预支！真够能算计的！）

而所谓的理财8%受益，背后是对购房者客户的月息2%的再收费。这肯定不可以算是互联网思维吧？

很多人很疑惑链家的模式改变，包装的的确非常高大上，但你看这些要素：

收费模式：依然是针对购房客户，提点依然是行业较高。

分佣模式：依然是公司没有牺牲，只是更多倾斜给了塔尖。

跨界盈利：理财，2000年前就有的高利贷。自如友家，高端化的群租房。

这种所谓的模式是建立在北京1000家门店的基础上，占有率高基础下的客户量，的确可以延伸收费，但有创新吗？所以其他城市根本没有办法复制。

针对搜房的降价，对于客户，当然短期是好事，但搜房与思源的市场占有率都在0.1%左右，这种降价搅局，能不能改变市场主流收费传统很难说，如果不能改变收费传统，这种改变没有意义。

如果改变了行业的收费模式，6万个经纪人可能有50%会失业，因为行业的总规模变成50亿了。

而且搜房在捡市场占有率这个肥皂的时候，能不能护住资本市场这个菊花，很难说。

一个100亿的二手房中介买卖市场（北京是实验场），6万人已经在场地内捡肥皂，这里有人期待捡的更多，场地外的看到了有人捡到肥皂了，也想愉快的一起和剑哥做游戏。

但你们的菊花做好准备了吗？

晕死，要写的太多了，*还有别的事，收尾。