买房须知

作为抢客源、促销售的优惠手段，开发商垫资付首付的现象“重出江湖”。7月7日，位于深圳龙岗区五联片区较大旧改项目“鸿威的森林”开盘，首期开盘除当天定房*多可享受3个9.8折优惠之外，还推出了垫资首付的服务。

业内人士认为，尽管急于出货回笼资金的楼盘目前仅是个别现象，但在银行收紧信贷，信托、基金等影子银行被加强管制下，中小房企的资金链将较先感受到压力，因此中小房企加速出货的情况会越来越多。

开发商垫一半首付

据“鸿威的森林”现场销售人员介绍，只要落定，就可以享受开发商垫资一半首付、两年内付清免息服务，不过选择了这一优惠则*多只能享受2个9.8折，垫一半首付的相关条款会以单独协议的方式约定，分别在2014年和2015年的8月30日分两次还首付借款。“头次置业和二次置业都可以，就相当于跟朋友签了一个借钱协议。”

在罗湖区工作的丁敏（化名）选择了一套89平米的三房改四房，国土局备案总价139.59万元，售楼处给出的折后总价为127.17万元，带精装修均价约1.4万元/平米，原本首付三成需39万元。但丁敏因首付不足，选择了开发商代付，个人头次只需支付15万元，剩余的24万，在两年内分两次付清。

在“鸿威的森林”开盘前，开发商就打出了广告，89平米户型分两类，一类平层，首付只需15万元，另一类复式，首付22万元即可。

在丁敏看来，该盘交通不便，地段偏远，配套不足，房价也不低，但原本规定头次置业三成的首付，购房者只需一次性拿出一半，直接降低了购房门槛，提前实现了他的购房梦。

该楼盘开发商为深圳鸿威地产，属于小规模房企，创立16年间，在深圳开发的楼盘还不到十个，近几年开始布局黄山、宜兴、无锡、惠州和河源等三四线城市，总共在全国开发了不到20个*项目，总开发量约140万平米。目前深圳在售项目只有“鸿威的森林”，总建筑面积约54.9万平米，预计分四期开发，属于较大体量楼盘。

“开发商垫首付是为了抢客户，有一批人工作时间不长，首付能力不足，但月供没问题，这类人本来现在不该买房，开发商用垫资的方式，将未来需求客户提前透支。”深圳一家大房企高管说，垫付首付属于不正当竞争行为，涉及违规。

开发商垫首付的消息传开后，“鸿威的森林”立刻对外停止了宣传。“现在不垫付了”，7月10日，鸿威的森林售楼处工作人员在电话中说，“若真心想买房到现场来谈吧。”

从购房者处了解到，由于涉嫌违规，消息传开后，开发商对外称已取消垫首付优惠活动，但实际上在购房者购买时依然能够享受垫资的实惠。

小开发商急于出货

事实上，开发商垫首付的行为曾在2008年深圳楼市低迷期出现过，如今这种出位营销模式再现深圳。尽管开发商方面称此举为在高房价现状下帮助刚需客户置业，与楼盘销售压力无关，但业内人士看来，这也反映出一些开发商急于出货回笼资金的心态。

“深圳作为一线城市，房子本不愁卖，但‘鸿威的森林’却卖得不好。”深圳某本土房企营销总监认为，目前在银行信贷收紧，信托、基金等融资渠道也在被压缩中，小开发商首当其冲，如果销售不好，现金流回流受阻，资金链会存在很大压力。

由于认购客户不足，“鸿威的森林”开盘当日共推出房源338套，以大中户型为主，其中，89平米的平层及复式单位仅推出了172套，不及预售总套数的四分之一。但开盘当日的*终签约率并不理想，仅售出130多套，去化率不足一半。

深圳楼海咨询研究室主任岳震华告诉记者，深圳6月新盘整体销售仍较理想，尤其是靠近市内的片区仍有日空盘，只是部分地段较差的楼盘销售受阻。由于“鸿威的森林”在龙岗核心城外围，综合条件并不具备吸引力，周边楼盘销售都不佳，而降低首付则可以吸引许多资金实力不强的头次置业购房者。

在惠州，由于来自深圳的客源减少，而楼盘供给量源源不断，许多小房企的楼盘只好通过垫首付吸引眼球，但因销售低迷，在当地无人监管。

上述房企高管认为，决定开发商资金一半以上的因素来自房屋销售，目前出现垫资的属极个别现象，主要出现在地段不好、客源不足、房子卖不出去的区域，但并不代表整个房地产行业出现了问题。

不过，这位高管也表示，今年房地产销售行情较好，上半年前五前十房企销售业绩同比大幅上涨，手中现金流较为充足。近期出现的银行“钱荒”，对于部分前期拿地较多及对银行表外资金依赖程度较大的小房企会有压力。