买房须知

南京新房首付几成？尤其是当下楼市，政策在变，市场在变，规则在变，预期在变，形势错综复杂、未来扑朔迷离，让人摸不清方向。当你开始买房的程序之后，势必会面对各种各样的问题：买精装房还是买毛坯房？*商铺还是*住宅？如何挑选质量有保证的房子？名目繁多的促销中，谁是真优惠，谁又是搞噱头……

不入虎穴，焉得虎子，只有深入学习，熟悉了解这个行业的种种潜规则，你方能知己知彼，百战不殆。

房地产 的利润有多高?

参考答案：20%就算不错了

房地产飞速发展十几年，一直被冠以“暴利”之名。然而，自2010年4月调控至今，并随着土地成本、人工费用等大幅上涨，这个行业的利润率已经开始走“下坡路”。B

一组数据显示，截至今年8月29日，恒大，中海、万科、龙湖等20家标杆房企公布了2012年上半年的业绩情况。据统计，这20家房企的平均净利润率为21.95%，同比下降2.5个百分点。整体呈现增收不增利的现象。B

南京一家楼盘的营销负责人介绍，前两年，房企利润的确比较高，有的高达50%-60%。而长期调控下，房企的利润空间不断受到挤压，今年以来，南京房企的平均利润率不超过20%，多数集中在15%-16%。有的拿地时间较晚、快建快开的楼盘，利润率甚至更低。由此可见，随着黄金十年的走远，房地产的暴利外衣正被层层剥去。B

房价到底还能降多少？

参考答案：此题难度不啻于哥德巴赫猜想

房价的走向一直是购房者关心的焦点话题，各种猜测不绝于耳，唱衰和唱红的论调兼而有之。*近的一个判断：世界权威金融分析机构标普企业评级董事符蓓9月20日在电话会议上表示，预期下半年内地住宅楼价平均再跌5%。该机构预期今年下半年住宅销量从同比大涨转向平稳，因为大部分刚需购买力已经在上半年释放，市场下半年购房意欲相对较低。B

具体到南京市场，南京房地产业协会秘书长王良春认为，下半年的楼市房价会出现涨跌互现的局面，楼市有涨有跌，但大涨*的现象都不会出现，当前仍然是购房者入市买房的好时机。B

开发商囤地利润多少？

参考答案：典型案例三年赚了两亿

“养鸡的不如倒蛋的”，这是SOHO中国有限公司董事长潘石屹曾经发表在自己博客里的言论。他说，上市公司囤地现象非常惊人，根据公开年报简单分析，以这些公司开发的建筑面积来计算，囤地规模少则20年以上，*多的超过100年。B

囤地能赚多少钱？一个典型的例子是2006年，李泽楷旗下香港上市公司盈科大衍地产以5.1亿人民币取得北京东三环长虹桥地块，一直没有开发。2009年8月，盈大突然将这地皮以1.18亿美元(约9.2亿港元)转手卖给瑞安建业，因此税前获利2.35亿港元。不过*近两年，再想通过囤地获利就不那么容易了。首先，国家出台了严厉的打击政策。其次，现在出让土地的定价已基本接近区域实际地价。调控后土地市场上多是底价拿地，再想高价转手，难度相当大。B

■应用题

车位应当租还是买？

参考答案：租车位划算，但较好买

南京目前的车位价格行情一般在10万-30万元之间，一些高档楼盘由于业主一户拥有多辆私车，且车位配比不足，年涨幅达10%左右。B

主城区楼盘车位的月租金大部分集中在300—450元之间，一些车位少有的高端楼盘能达到700—800元/月。以南湖的云锦美地(小区网论坛)为例，5年前的车位价格为17万元，当时月租金300元，现在涨到25万元，月租金600元。即使按现在的月租金计算，5年前花17万买的车位也要20多年才能回本，而且即使买下了车位，每个月还得另花80块的物业管理费。B

虽然纯粹算经济账的话，购买车位似乎并不划算，但如果小区车位配比很紧张，周边又没有方便的停车地点，较好还是买一个。天天回家像没头苍蝇一样找车位，这种日子不好过。B

买精 装修 房能不能省钱？

参考答案：就看买到手的是什么

现在，在北京、上海、广州等房地产发达的一线城市，购买精装房已经成为现代都市购房置业新趋势。在南京，越来越多的品牌楼盘也推出了精装房源。那么精装房是不是省时省力又省钱呢？B

南京瀚成置业营销总监廖曙光认为，目前的市场行情下，购买精装房要比购买毛坯自己装修要省钱。现在人工、材料的成本都涨幅巨大，自己装修，一套100㎡的房子硬装费用起码十几万。开发商的精装房因为统一采购，成本易控制。但他同时提醒，购买精装房一定要认准品牌房企，否则交房时就该伤神了。B

关键问题是买了品牌的精装修房就能放心了吗？品牌企业出问题的还少吗？精装修确实是个趋势，但是现阶段买精装修房却似一场豪赌，你不知道能买到手的是什么，所以能否省钱也是个未知数。B

*买住宅还是买铺？

参考答案：短线*别买铺

当住宅*受限购限贷的“双限”约束时，商业地产*开始火了起来。但业内人士提醒，商铺的选择需要有专业的眼光，一旦买了个市口不好的商铺，*大不说，较后还可能烂在手里，血本无归。同时，如果是以转售为目的的*，还要考虑商铺的转让税费高昂。B

我爱我家商贷部闻健经理介绍，商铺转售要按溢价的55.6%交纳税费。而出售二手房，如果是家庭少有住房且满5年、面积不超过144㎡，卖方税费全免。也就是说，如果买的时候100万的住宅和商铺，如果同样涨了30万元，住宅可能一分钱不要交，但商铺交税就要高达近17万元。不过，现在好的商铺年租金涨幅在3%-5%，如果长期持有，*比较高。因此，闻健建议，短线*不建议考虑商铺，商铺*要走长线为好。B

专业测试

房地产与人生的数学问题——

100万用于居住你怎么花？

对于大多数人而言，一辈子花销较大的东西非房子莫属。如果手上有100万用来置业，你会怎么做？且看三类年轻人各自的计划。B

普通青年

100万江北买房足矣

普通青年会考虑日后结婚生子，用钱的地方多了去，所以他要精打细算，用好每一分钱。

城中，河西、城东，这三个区域，非富则贵，100万可能只够个首付，剩下再贷款100多万，这未来30年和老婆两人就全为银行打工了，这样的日子太辛苦。城南房价在1.5万-1.7万元/㎡，一套两房，少也要150万；城北房价从1.3万-1.7万元/㎡不等，买房也要贷几十万。江宁因为通了地铁，房价也都在万元以上，100万要想付房子全款，也选不到什么好房。B

选来选去还是选江北，“江北还能找到七八千的房子，100万可以全款买三房，起码有了孩子，老人来了也够住，现在买房，明年拿房装修，散散味道，后年入住时，地铁也通了，很不错。”B

文学青年

买个院子吟风弄月

话说文艺青年，都是感性的、浪漫的，虽然南京没有海，不能面朝大海，春暖花开，但起码有山，山脚下有处居所，一定要是带院子的，弄上绿植，春看花开，秋赏落叶，冬天晒晒太阳，夏日听听雨声，才对得起满腹文采。B

南京的山，优选一定是紫气东来的紫金山。现在紫金山脚下，在售楼盘不是别墅就是花园洋房，别墅太贵，现实点，100万做首付的话，买套带院子的花园洋房是可以实现的。紫金山脚下，花园洋房的价格从1.6万-2.5万/㎡不等，如果买一套140㎡大小的房子，100万的首付可以支付3到5成的首付。在自家院子独自吟风弄月也可，邀上三五知己开个小型诗歌会也可。B

2B青年

买房不如住酒店

“花100万买房，买的只不过是70年的使用权，而且依现在的房价，100万可能半套房子都买不来，如果是全款的话只能买到偏远的地方，天天上下班，路上单程就要花个把小时，还不如花同样的钱住酒店来得舒服。”“网络”上把有这样想法的青年称为2B青年，因为他特立独行，所以也不会介意别人怎么喊他。B

如家夫子庙(小区网 论坛)通济门店，大床房会员价119元，一年花费4.3万元，100万够住23年。2B青年说，现在酒店多如牛毛，有的单人房只要100元不到就能住到，而且长期住的话，肯定价格还能谈，100万住个三四十年都有可能，相当于住酒店式公寓了。B

“住经济型酒店，水电免费，宽带免费，就连厕纸、肥皂、牙刷、牙膏、洗发水、沐浴露都免费提供，天天还有人打扫卫生。同样是100万，我可以不为房子所累，生活得很惬意”。