买房须知

业内研讨会：章惠芳现场发表观点

双赢机构总经理章惠芳：房地产政策全面转向　迎来买房好时机

我抛砖引玉。这两天天气热了，房地产更热，有关房地产的信息、话题成为*近的热门话题，结合刚才黄总拟的几个主题我谈一下个人的看法：

对去年下半年以来尤其是前两天接踵而来的两大政策，房地产政策用几个词来概括：重大利好、全面转向、迎来春天。为什么这么说？首先，房地产有很多利好，就像上上周住建部和城乡建筑部及另外一个部门发的一个通知，通知也有媒体曾经交我解读，我想这是精神食粮，指导性的，没有干货。这段时间出来的，尤其是二套房首付降低、营业税五年改两年，我认为这是真正的理货和干货。我们在座的都是搞房产的，很明显，一方面它扩大了需求，我们往往说降低了购房者的门槛，增加的需求。房地产*主要就是供求关系，供应假设不变的情况下需求发生了变化，对市场来讲是一个非常大的影响。

全面转向，是政府的调控，从原来的负调控、压制性调控，调控可以是正向和反向的，这也是条件，这是我们希望看到的正调控，大势发生了变化，原来是遏制，后期的政策如果出台也不奇怪。李总理在两会期间也说到，我们现在支持住房消费，原来是遏制房地产投机*需求，现在是支持房地产住房消费包括改善消费，改善这两个字是很模糊了，*就不是改善，改善里面也有一定的*，所以这个边界相对来说有了一个好的松动。

迎来春天，是相对去年年底以来难熬的冬天而言，并不是说春天一过马上就进入夏天，盛夏来临。从开发商资金链，包括老百姓对房地产预期、悲观面，相对于这个冬天而言春天来了。老百姓买房活跃度提升了，买房很大程度上还是一个预期，所以我想，“330文件”可能跟以前的文件相对应的话，的确是一个重大的转向。

第2个话题，我认为房地产库存高企，购房者持币观望。主要原因除了供求关系以后就是市场对未来的预期，为什么是买涨不买跌，如果市场*、热潮，黄总说货币安置有些人没有房子也不买，如果不涨他就不急，一旦想买的房子这套没有了那一套没有了，这个买房的热情就被点燃了。原来是正常需求，如果想买的话就是需求提前释放；如果不想买的话，正常需求也会滞后。尤其是绍兴市场，羊年也出现了第1降第2降，有了降价楼盘对客户来说还是会有一个观望，绍兴还有一定滞后性，跟一线城市相比市场的反馈相对来说会慢一点。同时，它的外来人口少，市场辐射小，很多时候房地产营销有时候要说故事，你不买肯定有人买，在绍兴来说客群，绍兴是一个地区级城市，还有一些项目在乡镇或者是县级城市，他的客户相对来说是比较有限的，这也是一个主要原因。

现在这么多政策利好出台，是把观望情绪转向，大家的预期改变了，觉得现在买是比较好的时机，所谓买房正当时，特别是改善我认为是较好的时机，同样是买这一套房子，原来首付要六成，现在是四成，门槛降低了，本来买120方现在就可以买150方，对市场来说有一个很重要的预期转向的作用。

第三个话题，房地产市场回到09年疯狂时代。我个人意见，应该不会。如果做过房地产时间长的都知道09这年一波的确很疯狂，杭州更加厉害，因为我一直在杭州，我们在绍兴也有项目所以也比较了解，杭州是09年3月份开始，前面我还没有感受到，三、四月看房的人越来越多，每个礼拜天售楼处人满为患，原来也是观望，后来买不到房子，到后面要排队，到五月份房交会的时候已经有一点苗头了，到下半年十月份的时候比上半年贵点的都涨了一倍。其实绍兴没有这么夸张，杭州是属于涨得快，跌得也快，跌起来不是20%可能是跌30%，杭州很多楼盘曾经出现过楼面价卖房。为什么不会回到09年疯狂时代，首先我们要清晰的了解这次受不了调控转向，这么多利好政策频频出台的背景，为什么会出台，我觉得根本原因有两点：一是经济，房地产一方面是经济的重要组成部分；另一方面其他的经济也不景气，为什么说现在又把这个“孩子”抱起来，如果整个行情非常好的话，那我就该调控就调控，房地产行业我认为有淘汰，有发展，也是很市场的，也不能说跌了就不行，这个项目破产、到一定程度了就不能接受，其实是正常的，哪个行业没有优胜劣汰呢！但是到了*还是要房地产这个支柱行业要更好的发展，或者说开发商也会有一个喘息的机会，我觉得还是因为经济。第2，地方财政、地方债务，房产形势不好，城镇化建设、经济建设、地方的财政都会有很大的影响。也就是说，市场没有那么好所以没办法了，推出很多利好政策出来，如果再不见效可能会有再加码的政策利好。另外，我们要知道，现在的购房者不是买涨，原来大家觉得房地产保值增值，买了房就会涨，其实从这个角度来说对实体经济也是有影响的，在座的如果单位里两个同事，一个买了房一个没有买房，一个是很认真努力的工作但是没有买房，如果这个房价一直在涨的话，在一两年内马上两个人经济实力就完全不一样了。有时候我们会觉得房地产形势过好，甚至说不需要很多的技术含量的话外行、外地、外资进入房地产，反正大家都觉得买了房就会涨，买了地就能赚钱，从这个角度来讲，我们已经经历房地产的起起伏伏，尤其是2011年以后，2012年胶着状态。从购房原来的一买就涨，到后面跌了多少，到后面的卖不出去，我觉得市场也教育了购房者。从这个角度来讲，要回到09年疯狂时代，有一定时机，有一定区域，因为这个市场在分化，城市分化，区域分化，楼盘分化，不会一边倒的疯狂，一线城市少有的产品相对来讲张一点也很正常。个人的判断，前面政策出台三到六个月，核心就是去化期，抓住这个窗口，大开发商本来大多数有一点喘不过气了，现在能够相对能够喘息了，首先要求生存，过了这个阶段，如果量起来了，上半年如果量增价不提，我们要的是销售量，销售量突破了价格自然而然也会有所突破，所以到后面可能会出现量平价涨，但是我觉得每个城市都是不一样的，深圳前段时间说有涨了，杭州还没有城市但消化速度快很多，绍兴我觉得的确会有一点滞后，每个项目、每个板块、每个城市在这一轮调控变化过程中它的反馈是不一样的，并不是一边倒的涨或者是跌，后续如果政策或者说相对而言没有刺激到需求，效果没有见效的话，后续还是会有其他的政策，也就是组合拳，*明显就是有可能出现二套房利率下降，现在不一定明文发通知，但实际上每个银行根据不同的项目、根据不同的客户也在做一些调整，不是一刀切的要上浮多少，利率这块后续还是会有调整的空间。另外，地方政府，类似货币安置、甚至购置商品房作为保障房，住建部、国土部已经发指导性意见了，每个地方可以根据自己的市场情况，做一些分类的调控。关键还是信心，这次政策的利好，政策转向以后市场能不能应来转向，房地产行业原来是一个非常苦逼的行业，现在能不能稍微悠闲一点，作为行业来说还是要清醒的认识到，此一时彼一时，在这个过程中肯定有人笑到较后，也是有人欢喜有人忧。