买房须知

近两年都出台的房地产政策包括：

1、不动产登记：
不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。 国务院已签署国务院令：《不动产登记暂行条例》2015年 3月1日落地实施。

2、房地产税法正式列入中国立法规划
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
2015年8月5日，房地产税有了新动向，近日调整过的十二届全国人大常委会立法规划向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中，这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。 

3、房贷降准降息
2015年5月10日，央行在宣布年内第2度降息之后，再次强调后续仍将执行“稳健的货币政策”，在经过不足半年的时间里三次降息两次降准后，尽管后续货币政策的总基调仍是“稳健的”，但从当前看，央行在应对实体经济变化的手段上已经开始向“积极”转化。

　关于2016年政策走势，注意几个方面： 　　一方面，经济政策：稳中求进，首要目标是稳增长。12月召开的核心政治局会议指出，2016年是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，做好经济工作十分重要，坚持稳中求进总基调，坚持稳增长、调结构、惠民生、防风险。在稳增长的压力下，货币政策也将继续宽松，降息降准的预期仍在，人民币继续贬值，但美国进入加息周期，也小幅制约中国货币政策，不过在2016年尚不会明显显现。 　　另一方面，房地产政策: 继续放松，部署去库存新措施。可分为五点。 　　一是，深化住房制度改革，结合户籍制度改革和新型城镇化，加快农民工市民化，扩大住房需求。将有针对农民工的政策出台。 　　二是，住房保障政策，主要是继续推进棚户区改造。2015年6月国务院则出台《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，要求制定城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设三年计划(2015—2017年)，明确2015—2017年，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套(其中2015年580万套)，农村危房1060万户(其中2015年432万户)。住建部公布：2016年棚改房600万套，将创历史新高。 　　三是，收购存量商品房用于安置房和保障房。为了去库存，核心指导各级地方政府将减少安置房和保障房建设量，通过收购存量商品房，增加货币补偿和分配的比重，减少实物补偿和分配的比重。进而达到去库存的目的。 　　四是，金融信贷政策继续宽松。支持首套房贷、二套改善需求等合理的自住需求，比如套房贷首付比例降至二成，二套房贷首付比例降至三成等。另外，公积金使用条件放松，住房银行、房贷证券化等金融信贷政策也将继续推进。 　　五是，财税政策支持住房消费。加快实施房贷利息抵个人所得税改革。也可能会调整相关房地产税收，比如取消二手房交易营业税。地方政府则会进一步加大引导购房意愿，出台购房补贴或契税优惠等政策，降低居民购房成本，从而有效去库存。

2015年，核心定调稳定住房消费，支持自住和改善需求，政策侧重千方百计去库存：供应端，控制土地供应；需求端，降首付、降利息、放宽公积金、调税费。整体效果显著，土地无序供应得到有效节制，市场销售量显著上升，部分城市库存压力显著缓解。但是，政策效应持续时间不长，全国库存压力问题仍悬而未决，特别是需求疲软的三四线城市库存问题更为显著。 我认为2016年仍然是房地产的政策年，以下几个政策极有可能成为救市的主力政策。

第五位、政府收购商品房用作保障房

效果：★★★ 落地时间：随时

收购商品房用作保障房从理论上来说，对于库存较大的城市，短期内可以有效降低库存。但这条政策对政府财政实力要求较高，此外库存压力较大城市一般对保障房的需求也相对较小，因此该政策效果可能一般。

第四位、各城市执行土地供应的“有供有限”政策

效果：★★★☆ 落地时间：随时

库存过高的三四线城市应从土地源头上进行控制，建议库存消化周期超过2年的城市一律暂停土地供应，消化周期下调至18个月以下的可以恢复供地，每季度由国土部统一发布“暂停城市”和“恢复城市”名单，严格把控商品房供应源头。

第三位、农民工全面纳入城市购房优惠体系

效果：★★★★ 落地时间：随时，各地按需落地

各级城市均应对农民工购房在政策上做到一视同仁，包括：1）加快户籍制度改革进度，解决农民工进城的保障门槛和心理归属问题；2）将农民工纳入公积金缴纳体系；3）个别城市对农民工购房给予税费优惠。以上政策一旦实施，对增加有效需求，推动楼市中长期稳定有较大作用。

第2位、房贷利息抵扣个税

效果：★★★★★ 落地时间：*早下半年

该项政策能够切实提高购房者的购买力，特别是对改善型需求的刺激或更为明显，短期内，一旦实施，将在一、二线城市引爆楼市，对于库存去化会有明显的促进作用。

第1位、首套房首付款比例降至10%

效果：★★★★★☆ 落地时间：随时

首付下调能较大程度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥*为显著的推动作用。而对于市场各方的担心，我认为，中国为储蓄型国家，发生次贷危机的可能性很小，而首套房发生信用危机的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%将是2016年楼市去库存的*终大招！