买房须知

　　成都市推行“以房养老”的必要性分析与可行性分析

　　（一）成都市推行“以房养老”的必要性分析

　　1.成都市老龄化趋势严重。《成都市老年人口信息和老龄事业发展状况报告》显示,，成都市60岁及以上的老人占总人口的19.01%，老龄化水平高于全国，在省会城市中位居前列。同时，老年人口出现平均预期寿命提高，高龄老年人比重不断增加的特征。按15岁～64岁劳动年龄人口抚养65岁及以上人口计算，成都市的老龄人口抚养系数已达17.19%，对社会养老保障形成了严峻挑战。

　　2.成都市社会养老保障尚未健全。城乡居民人均养老金

　　水平非常低。城镇职工人均养老金水平差别悬殊，机关、事业单位退休人员养老金相对较高，而企业退休人员养老金水平较低。成都市城乡居民社会养老保险参保率达到94.34%，城镇职工基本养老保险已有324.57万人参加，企业退休人员月人均养老金2084元，城乡居民月人均养老金286元，其中70岁以上人员较高的达598元。虽然成都市社会养老保险覆盖率逐渐提高，但保障力度并不高，能为老人提供的养老资金非常有限。

　　另一方面，随着近年我国物价水平的上升，老人日常生活支出明显增加。若老人有意愿入住正规的养老机构，或居家养老请人照顾护理，则难以支付高昂的费用。若老人面临疾病或意外灾祸，则微薄的养老金难以支撑大额医疗费用。根据《成都市民养老理财认知与需求调查》显示，成都市民期望的养老费用平均为2575.6元/月，仅依靠社会养老保障难以满足这一期望，存在养老资金供求缺口。

　　3.成都市家庭养老保障弱化。现阶段，成都市老人的养老资金除了来自退休金、社会养老保险外，很大部分由子女提供。成都市第六次人口普查数据显示，在常住人口中，成都市平均每个家庭户的人口为2.72人，低于全省、全国的水平。近三次人口普查结果表明，成都市家庭户规模呈明显的下降趋势。家庭结构的小型化、核心化，使一对夫妇既要赡养四位老人，又要养育一位孩子，经济负担和精神负担明显加重，很难为老人提供充足的养老资金，传统的家庭养老保障日渐式微。

　　（二）成都市推行“以房养老”的可行性分析

　　1.成都市居民住房自有率日趋提高。《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》明确指出，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，我国的城镇住房制度发生了根本性转变。住房的商品化、房屋产权的私有化为“以房养老”的实行提供了物质基础。近十年来，成都市家庭住房面积大幅提高，成都人均拥有住房建筑面积达36.58平方米，城市居民住房自有率达73.6%。成都老年人多数拥有一套自有产权的住房，可以实现把住房资产转换为养老资金来源，满足高层次的养老需求，保证晚年生活质量。

　　2.成都市养老需求日益扩大。成都市未来十年平均每年将有16万人进入老龄人口，将带来巨大的养老需求。养老需求不仅日益扩大，层次也逐渐提高，老人不再只局限于衣食住行，对医疗保健、居家养老社区配套服务也有需求，满足这些需求需要充足的养老资金。成都市老年人现行的养老方式主要有子女养老、社会养老、储蓄养老，提供的养老资金十分有限，这为“以房养老”的实行提供了广阔的市场空间。

　　3.成都市金融市场不断发展。自1992年国务院将成都市确立为西部核心城市以来，成都金融市场取得了长足发展。成都实现金融业增加值741亿元，占地区生产总值9.1%。首先，成都市金融市场参与主体日益多元化，现阶段拥有银行60家，保险公司69家，证券期权公司57家，累计引进16家金融后台服务机构，众多*者、融资者使金融市场日益活跃。保险公司可在产品设计上提供专业技术支持；

　　商业银行可在贷款业务上提供丰富经验支持，为“以房养老”即住房反向抵押贷款这种金融产品的推行奠定了平台。其次，成都市金融机构闲置资金规模较大，成都辖内金融机构人民币存款余额为2.04亿元，贷款余额为1.56亿元，存差达0.48亿元。可以提供充足的资金后盾发展“以房养老”。