买房须知

    继延迟退休和延迟领退休金遭到广泛争议之后,“以房养老”的提出也再次成为舆论关注的焦点,坊间关于这个集房子和养老两大难题于一身的政策的公众质疑声,显然高过了经济学家和社会学家的理性推论。作为一个并非头次提出的概念,政策面、心理面和操作面是否已经具备启动条件,尤其是包括房屋继承、抵押风险、房屋产权等方面的操作是否已经成熟,对此,业内和百姓各有说法。更有分析人士认为,理想很丰满,现实很骨感。对于正处于养老金困境中的中国,“以房养老”的想法虽好,但全面推行前路漫漫。

　　政策面:产权桎梏仍存

　　日前,国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》,提出要开展老年人住房反向抵押养老保险试点,即“以房养老”。据了解,“以房养老”是老人将自己的产权房抵押给银行,在继续享有住房使用权的情况下,定期从银行取得一定数额养老金;当老人去世后,银行或保险公司收回住房使用权再将住房出售或出租。通过该政策的实行,老年人既能住在自己的房子里,又能将房产提前变现用于养老。这就好像把　“住房抵押贷款”倒过来做,因此又被称为“倒按揭”。

　　“我觉得产权期限问题是这个政策的一个大BUG,70年土地使用权的限制如果不解决的话,以房养老政策就很难让人信服。”40岁左右的市民陈先生的担忧,恐怕是市民普遍对“以房养老”能否顺利推行在政策面心存疑虑的根源。而记者从青岛多家银行得到的信息也表明,目前几乎所有银行都还未正式推出“以房养老”相关业务,事实上,作为该业务的“操盘手”,银行方面更担忧产权和评估带来的后续问题。中国农业银行青岛分行客户经理孙鹏先生接受采访时表示,“目前银行能开展的这种‘倒按揭’业务确实还存在政策瓶颈,‘倒按揭’的抵押房产房龄不一,地段不一,品质不一,如何评定房屋价值会是一个必须面对和必须逾越的首要难题。”

　　“正如改革进入深水区一样,我国的养老制度改革也同样面临着这样的艰难抉择,深水区的改革是需要付出艰辛和努力的,所以在一个基础性政策会扭曲市场的大语境下,想要通过市场手段强行解决“以房养老”的制度性障碍,显然有点一厢情愿。”青岛市委党校于忠珍教授认为。

　　心理面:青睐“内部倒按揭”

　　事实上,除了对以房养老的政策面的疑虑,中国人与生俱来的传统观念才是限制以房养老政策推行的真正桎梏。因此,将住房抵押给金融机构以获取养老金的形式所引发的坊间热议和争论,更多层面是来自于人们依然对目前传统的家庭养老形式青睐有加。

　　“确实如许多人说的,对于一个具有宗族传统的转型期社会来说,倒按揭的方式更适合于无子女或者失独老人,对于大多数有子女的家庭来说,需要过一个巨大的心理关。”青岛科技大学法学讲师宋敏表示。

　　“如果让我选择的话,我宁愿把房子留给孩子,在家庭内部进行倒按揭。”50多岁的市民陈先生直言不讳。他说,房子毕竟是财产,将来留给子女或晚辈,这是老人们较大的心愿。“所以,对于中国这样一个重视亲情的社会来说,与其把房子抵押给银行,我觉得还不如让孩子们按期支付养老费用给父母,照顾其日常生活,或者是子女为父母购买郊区养老公寓或缴纳养老院费用,将来父母的城区住房赠予子女或由子女继承。”宋敏认为。

　　78岁的市民韩先生认为,有了钱并不一定会有幸福的晚年,天伦之乐才是真正的幸福源泉。“所以,对于大多数的老人来说,养老并不是简单的资金问题,“以房养老”仅仅是从解决老年人养老资金问题上着手,并未真正考虑到他们更深层次的真　正　心　理　需求。”岛城心理专家王国香表示,“抵押出去的房产可能会成为割裂亲情的鸿沟,这种心理张力是以房养老政策必须要缓解的矛盾之一,否则,以房养老并不会带给老年人高生活质量　的　晚　年　生活。”

　　操作面:尚须不断完善　　

　　“以房养老之所以在欧美等国家成为较为成功的养老模式,得益于它完全集金融资产和配套服务于一身,具有很强的操作性,而这些在中国还远未真正提上议事日程,所以市民充满疑虑也在情理之中。”宋敏认为。

　　有关人士认为,欧美“以房养老”的顺利推行,与其房屋特性的阶段性定性息息相关。“西方人的房屋定位是商品性质,而中国目前*品和商品共存的性质,而且在相当长的时间里,*品的性质更为突出。”一位有着多年房地产*经验的业内人士表示,中国的房屋性质的特点是初级阶段的必然反映。所以,房产配套政策如遗产税、房产税等都还远未成形,房主们还远未感受到房产持有阶段的高负担和高压力,因此,与高压之下更乐于把房子变现换取美好晚年生活的西方人相比,以房养老的动力并不大。

　　此外,国外完整的养老体制和良好的养老环境,都是轻松托住“以房养老”美好愿望的硬件。而中国在这方面看齐还有很长一段路要走。“把自己的房子抵押给保险公司、银行等金融机构换来资金养老,即使是过了心理这道坎,但是在实际操作层面,也需要数量足够的养老公寓、养老院等养老机构作为配套。目前,我国的养老机构的民营化进程才刚刚起步,许多养老院本来就存在持币待购的抢手行情,未来以房养老政策会增加更大数量的市场需求,供求缺口会越发加大。这是该政策必须首先配套解决的问题。”于忠珍表示。