买房须知

昨天，郑州市城市综合执法局在郑州市政务服务网发布通知，披露《郑州市城市管理系统行政处罚裁量标准》（以下简称《标准》）。

这份自2018年8月1日起施行的文件中，对开发商未批先建、无证预售、强制交房等行为，根据其违法程度轻重，列出详细处罚条款。

相比此前的执法环境，新规出台让执法部门查处商品房违规销售更加有法可依，让业主们主张权利更有抓手。

顽疾 房产违规销售认定难、查处难

2016年，某地产项目在未取得“商品房预售许可证”的前提下违规开盘，连顶楼、底层都卖得一套不剩，而销售部工作人员却表示，这只是“固定房源”，所收取的“定金”“认购金”，不叫“房款”。

2001年6月1日起施行的“商品房销售管理办法”第3条规定： 商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

在彼时，郑州市房地产监察支队解释，开发商收取购房人相关费用，且注明是购房定金或者房价款的，才能被认定为售房。

而开发商打起擦边球，收据上不写“房价款”，而是使用会员费、借款、理财款等种种名目，有的甚至连收费名目都不写，就是一纸收据。

在2016年，面对无证售房，房管监察部门表示，只能根据现有法规的规定，责令开发商停止违规行为，并对其处以罚款，然而处罚金额往往不超过10万元。

对于未取得竣工备案强制交房的情况，因缺乏相关法律规定，业主们更是不知该向何处说理。

新政 此次发布的新规定，涉及房产的有13条之多

此次发布的《标准》，涉及房地产的一共有13条之多，其中涉及未批先建的有5条，包括未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的；施工图设计文件未经审查或者审查不合格，擅自施工的；未按照国家规定办理工程质量监督手续的；建设单位未取得施工许可证或者开工报告未经批准，擅自施工的；在未取得施工许可的情况下擅自施工的；建设工程未取得施工许可证擅自施工的；监理单位未及时向城乡建设行政主管部门报告的。

而涉及施工环保安全的有4条，包括施工工地未设置硬质密闭围挡，或者未采取覆盖、分段作业、择时施工、洒水抑尘、冲洗地面和车辆等有效防尘降尘措施的；暂不能开工的空地，超过3个月未进行绿化、铺装或者遮盖的；拒不执行停止工地土石方作业或者建筑物拆除施工等重污染天气应急措施的；违反《中华人民共和国安全生产法》第94条的。

此外，还有未依法招投标的、超越资质等级从事房地产开发经营的，对上述违规行为列举之细、处罚之严不胜枚举，但与老百姓关系最为密切的，还是无证预售和强制交房。

关注 这两项违规行为与市民关系密切

1：无证售房类

《标准》中规定，对未取得商品房预售许可证预售商品房的，依据《河南省城市房地产开发经营管理条例》第29条房地产开发企业未取得商品房预售许可证预售商品房的，由房地产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，并处以5万元以上10万元以下罚款。预售行为给买受人造成损失的，依法承担赔偿责任。

对上文提到的无证售房认定难、查处难，这份文件对症下药。首先是从行为认定上看更全面：只要存在（在五证不全的情况下）向买受人收取预付款或认购款、 定金、 排号费、 发放 VIP 卡等其他形式的预付款，就涉嫌违法，只是根据违法行为轻重，有不同的行政处罚裁量结果。

其次，从处罚标准上来看，首先“没收违法所得”，随后“处5万元~10万元罚款”或“ 可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款”。

2：强制交房类

房屋质量是涉及人民群众生命财产安全的千秋大业，马虎不得，不备案就交房，处罚力度也颇为严重。

《标准》中规定，对建设单位未组织竣工验收，擅自交付使用的，依据“建设工程质量管理条例”第58条第（一）项：对违反规定者，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

提醒 购房、收房需谨慎

较后，再来温习一下购房时开发商必须具备、售楼部必须公开展示的五证：“国有土地不动产权登记证”“建设用地规划许可证”“建设工程规划许可证”“建筑工程施工许可证”和“商品房预售许可证”。

收房时必看的“两书一表”指的是“住宅质量保证书”“住宅使用说明书”和“建筑工程竣工验收备案表”。