买房须知

目前，温州已传出上报松绑限购的方案，在大约一周前，长沙、杭州等地相继召开房企沟通会。由当地政府相关部门组织，地方实力房企参加。沟通会上，有关部门向房企透露，一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿。其中包括限购的松绑，以及二套房贷款门槛的降低等。消息一经传开，地产股全线飘红，平均涨幅都在5%左右，沪市涨停的地产股总共有六家，深市方面也有四家。

而已经实施了3年的长沙楼市限购政策，真的有可能会在2014年放开吗?如果限购放开，对长沙的楼市又会产生什么样的影响呢?我们来听听专家是怎么说的。

1、讨论松绑限购的背景

这次多个城市讨论松绑限购的可能性有三个背景：一是今年起楼市调控不再“一刀切”，而是转为“分城施策”，这就给了各城市自主决策的空间。二是经济增长放缓，地方政府希望房地产再度扮演拉动经济增长的“火车头”。三是房地产市场持续降温，影响了地方政府的房地产*。

据了解，土地出让金收入就占很多地方财政收入30%甚至更多。数据显示，3月份一线城市土地出让金收入仅为84.5亿元，而2013年同期这一数字高达320亿元。杭州、长沙等二、三线城市卖地收入或许比一线城市的降幅更大。长期依赖土地财政的地方政府自然坐不住。

根据中国 指数研究院数据，全国百城住宅平均价格环比上涨0.38%，是2012年6月以来连续第22个月环比上涨，但涨幅继续缩小。从涨跌城市个数看，63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。

专家认为，房价涨幅收窄和下跌城市数量的增加，尤其是，杭州等城市个别楼盘大幅降价，使得房价下跌的恐慌情绪继续蔓延，这也是地方政府和开发商都不愿意看到的。

2、限购政策放开，谁将获益

部分自住型刚需者和改善者，他们迫切希望能够释放其刚性需求，但是一旦松绑，这些刚需者真的能够如愿以偿吗?

房企会在这种大环境下首先受益，因为这就意味着此前受制于限购的需求者，重新回归到房地产市场，需求的人多了，房企在去化率、资金快速回笼方面更为得心应手。

其次抬高房价!倘若限购放开，被压抑了多年的市场改善性需求会在短时间内爆发，而改善性房源价格相对较高，这会在一定程度上抬高房价。

第三一旦有一个城市松绑限购政策，将会有许多城市跟进，*终使得旨在抑制*投机的限购政策彻底退出市场。

过对于刚需置业者而言，他们更希望的是松绑限贷，一旦二套房贷信贷政策作出调整，那么一部分名下没有房子，却曾有贷款记录的需求者就能以购买第1套房名义进行置业，而不是被算作二套房贷。

目前这种需求者在楼市上是多见的，也因为限贷政策的不完善致扼制了这些改善型自住需求者，因为一旦被当作第2套房贷，首付比例就要六成起，利率在基准基础上就要提高约10%，假如小明离婚后，把自己贷款过的房子送给前妻，当他再结婚买房时，就因此而被视作第2套房贷，这显然是不合理的。

如果二三线城市限购或松绑，一部分楼市本身就供不应求的城市里，房企或许会在政策的利好之下调涨均价，那么原本当地还买不起房子的居民的境况就越发窘迫，所以政府若要出台松绑限购，必须步伐稳健。

3、长沙真的会松绑楼市限购吗

一位长沙房地产业内人士说，长沙在整个全国范围内来看，并不属于房价过高的地区，“供应量相对较大，市场压力比较大，应该不属于需要严格限购的城市。”

坊间亦传闻，长沙政府层也有一定考虑“松绑”想法，但并未有切实行动。“长沙(政府)有些想法，但是政府层肯定考虑不能与核心政府相违背，并不想做第1个吃螃蟹的。”接近长沙市住建委的业内人士透露说。但也有声音表示，原本就并不严格的长沙直接取消限购的可能性不大——目前长沙限购主要针对90平方米以下的户型。

参加了2014年长沙市房地产市场形势调研座谈会的湖南省房地产开发协会领头经济学家王义高更直言不讳地说，“政府不可能会明文下发放松限购的文件。长沙限购本就不严格，取消与否对市场影响不会太大。市场不好房子卖不出去，不是因为政策的原因，而是因为开发商自身产品、价格策略、土地成本等多方面内因。”