买房须知

解除房屋买卖合同比较复杂,签合同需要注意的事情有很多,如果处理不好,可能给用户带来很多麻烦。如果人们在其办理过程中不注意一些事项,没有合理的签署房屋买卖合同很可能会给我们带来很多的麻烦;那么我们在平常生活中应当如何解除房屋买卖合同呢?

2003年6月30日,甲公司与乙房地产开发有限公司签订了《购房合同》,取得了某小区内的2单元1-4号房屋在内的共12套房屋的所有权。甲公司委托向阳房地产策划销售公司代表为其出售其所有的上述所有房屋。

在2004年8月26日,张小姐向向阳公司交纳了10000元定金,定购了上述房屋中的一套房屋,向阳公司出示了收据。次日,张小姐(乙方)与甲公司(甲方)在当天签订了《房屋买卖合同》,约定甲方将上述房屋中的一套出售给乙方,房屋建筑面积75.63平方米,房屋销售价为140000元;房款分三次支付,第1次于2004年8月26日支付10000元,第2次于2004年8月27日支付120000元,第三次于领取产权证之日支付10000元,同时甲方将房屋全部移交乙方等内容。《房屋买卖合同》约定房屋的使用用途为住宅。在合同签订当日,张小姐向甲公司交纳了购房款120000元,甲公司出具了收据。

2004年9月1日,甲公司为张小姐办理了该房屋的所有权证。次日,甲公司委托向阳公司向张小姐收取购房尾款10000元,向阳公司出具收据,并将该房屋的所有权证交付张小姐。同月29日,甲公司为张小姐办理了该房屋的国有土地使用权证。2004年10月,向阳公司与张小姐办理交接房屋手续时,张小姐发现所购房屋内被粪水浸泡,根本无法居住,便拒绝收房,至今未使用该房屋。张小姐无奈之下,将甲公司告上法庭,请求法院解除双方之间的《房屋买卖合同》,要求甲方返还购房款140000元,并按银行同期贷款利率承担资金占用费。

【案情分析】

张小姐与甲公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,内容未违反国家法律、法规的禁止性规定,合同真实有效。双方均应按照约定全面履行义务,张小姐按约定付清房款,甲公司理应按约交付房屋给张小姐居住。但由于甲公司交付给张小姐的房屋被粪水浸泡,无法居住使用,导致张小姐拒绝收房,至今未使用该房。而张小姐购房是为居住使用,由于该房屋存在上述状况,无法正常居住,即甲公司不能交付可正常使用的房屋,致张小姐购房居住的目的不能实现。故张小姐要求解除合同,由甲公司退还购房款并赔偿资金占用利息损失的请求,符合法律规定,应予支持。

【判决结果】

法院经审理*终判决:解除张小姐与甲房地产开发有限公司于2004年8月27日签订的《房屋买卖合同》;甲房地产开发有限公司在判决生效10日内返还张小姐购房款140000元,并同时赔偿张小姐从每笔购房款付款之日起至上述款项退还之日止的利息。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。

【案情简述】

甲方陈某与某房地产公司(乙方)签订了房屋买卖合同,双方约定该房屋将于XXX年XX月XX日前交付甲方使用。此后,陈某向该公司分两次支付购房款。但合同到期后该公司没有如约交付房屋,而是在一个月后才通知甲方去办理房屋交接验收手续。陈某于是向法院起诉,要求解除房屋买卖合同。

【争议焦点】

开发商延迟交房,购房人能否要求解除房屋买卖合同?

【法院判决】

经法院判决,乙方虽有违约行为,但不构成根本违约,合同有效。驳回了原告的诉讼请求。

【律师解析】

卖方虽有违约责任 不应解除合同

本案中房地产商虽未办理过户登记手续,并且延迟交付使用,但房屋过户登记手续并非合同有效的要件,延迟交付的严重程度也未达到合同法规定的合同解除的条件,所以该合同应为有效,但甲方可以要求乙公司承担延迟履行的违约责任。

甲方与乙方签订的买卖合同如果没有明确约定房屋延迟交付达至多长时间即可以解除合同,也未约定其他解除合同的条件,那么甲方就无法根据合同中的约定条款来主张解除买卖合同。

在本案中,乙公司延迟一个月通知甲方办理房屋交接验收手续,其行为显然已构成迟延履行,是一种违约行为。那么乙公司的迟延履行行为是否构成了根本违约?乙公司的违约行为是否致使甲方不能实现其签订房屋买卖合同的目的呢?

这就要看延迟交付的这一个月内市场行情有何变化。一般说来,房地产市场在短期内不会有大的波动,延迟交付一个月并不会给甲方造成实质性的损失,更不会使合同目的无法实现,所以根据本案情况是无法认定乙公司构成根本违约的。如果允许甲方解除合同,反而会致使当初双方签订合同的目的无法实现,不符合合同法鼓励交易的宗旨。因此,甲方解除合同的诉求没有法律上的理由。

延迟交付要负违约责任

按较高人民法院的司法解释:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金的数额。

综上,卖方虽延迟交付房屋,但延迟交付的严重程度未达到合同法规定的合同解除的条件,所以该合同应为有效,但乙公司应承担延迟履行的违约责任。

买房时约定解除合同的条件 通过此案例,我们提醒广大购房者应该注意以下几点,这样在与卖方出现纠纷时,卖方将会有更大的谈判空间。

1.较好在房屋买卖合同中明确约定,卖方延迟交付房屋达到多长时间买方即可享有解除合同的权利。

2.如果合同中没有约定明确的解除合同的条件,购房方应在卖方延迟交房后进行催告,要求卖方在一段合理的时间内履行义务,如果卖方在催告要求的合理时间仍未履行义务,这样购房者也有了解除合同的权利。

3.在向法院提出起诉前,较好咨询专业人士的法律意见,以免提出不恰当的诉讼请求。如本案中,甲方因没有充分考虑本案情况而错误地提出了解除合同的主张,结果法院没有支持其主张,导致乙公司迟延交付的赔偿责任在本案中也未能得到解决,而这才正是甲方应该主张的。

总而言之,如果我们在解除房屋买卖合同的过程中不注意一些以上的事项,只会给我们一些受损失,所以,要合理的解除房屋买卖合同才能实现交易与财产的安全。